Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym
Aktualizacja artykułu
Granice, granice, granice… od lat jak mantrę powtarzam, że wiedza o dokładności położenia punktów granicznych to najważniejszy aspekt każdej nieruchomości. Granica nieruchomości kojarzy się często z linią przedstawioną na mapie z urzędu, albo z ogrodzeniem. Mając w dłoni mapę z EGIB lub mapę zasadniczą uważamy, że wszystko, co jest tam wkreślone odzwierciedla prawidłowy stan na gruncie. Niestety, czerwona pieczątka urzędowa nie daje nam takiej gwarancji! Momentem, w którym może zostać ujawnione błędne określenie granic jest chociażby okazanie granic, czy podział naszej lub sąsiedniej nieruchomości. W Polsce wiele działek nie ma ustalonych granic, a 3-metrowy błąd położenia punktów granicznych względem osnowy dopuszczało samo prawo! Należy, zatem sprawdzać pochodzenie i dokładność punktów granicznych, bo prawo wyróżnia kilka poziomów ich dokładności i dopuszczało różne nierzadko niewiarygodne źródła pochodzenia tych danych. W mojej opinii, sprawdzenie granic jest elementem obligatoryjnym przy realizacji każdej inwestycji na etapie due diligence nieruchomości, czyli jeszcze przed zakupem. W pierwszej kolejności wymaga to tylko wizyty w archiwum geodezji oraz w sądzie wieczysto-księgowym, a więc niewiele. Analizując materiały urzędowe dotyczące granic zyskujemy informację, z jaką dokładnością wrysowano granicę na mapę, i na ile punkty graniczne mogą wpłynąć na zmianę powierzchni działki i jej wymiarów. W podwarszawskich powiatach wykazywaliśmy 15-metrowe przesunięcia granic, a rekord padł w gminie wiejskiej, gdzie przesunięcie było rzędu 40 m. Co należy wiedzieć o granicach nieruchomości?
Kiedy mamy pewność co do granic działki?
Inwestor, który zakupił grunt w mieście prawie przyczynił się do rozbiórki jednego z prestiżowych hoteli. Wykazał, że hotel wykracza poza granice działki i tym samym wywołał lawinę problemów. Jak to możliwe? Wiele działek w Polsce dalej nie ma ustalonych granic z dokładnością do 10 cm, która stanowiła przez lata „najwyższą grupę dokładnościową”. W rozporządzeniu EGIB z 2001 r. wyróżniano kilka poziomów dokładności położenia punktów granicznych działek i inwestor musi być świadomy, że to przepisy dopuszczały możliwość błędu! Obowiązywały wartości dla BPP (błąd położenia punktu) 1 – 0.00-0.10 m, 2- 0,11-0.30 m, 3 – 0.31-0.60 m, 4 – 0.61-1.50 m, 5-1.51-3.00 m. W rozporządzeniu EGIB z 2021 r. o takiej samej nazwie zrezygnowano z atrybutów ZRD (źródło danych o położeniu punktu) oraz BPP (błąd położenia względem osnowy). Zastąpione zostały atrybutami SPD (sposób pozyskania danych o punkcie) i ISD (informacja o spełnieniu warunków dokładnościowych przez punkt). Wiem, że są to detale dla geodetów, ale poruszam ten aspekt z dwóch powodów. Po pierwsze, dlatego, że zmiany po 2021 r. dotyczą pomiarów nieruchomości po tym terminie, a to znaczy, że większość działek mierzona była w oparciu o stare przepisy. Po drugie, skoro zmiana prawna jest bardzo niejasna i przysparza kłopotów samym geodetom, którzy nie do końca wiedzą czy opisywać atrybuty punktów granicznych tekstowo czy liczbowo – to tym bardziej utrudnia samodzielną weryfikację inwestorom. Inwestor po prostu powinien wiedzieć, o co ma zapytać geodetę w tych aspektach. Wspomniałem o źródłach położenia punktów granicznych – w starym rozporządzeniu EGIB było ich 9 i były jasno opisane. W nowym rozporządzeniu EGIB wprowadzono chaos. Omówię tylko to, co najistotniejsze. Źródła mogły/mogą pochodzić z: geodezyjnych pomiarów terenowych poprzedzonych rozgraniczeniem nieruchomości; wznowieniem znaków granicznych; wyznaczeniem punktów granicznych lub ustaleniem ich położenia w innym trybie; z pomiarów fotogrametrycznych; z zatwierdzonych podziałów nieruchomości; z zatwierdzonych projektów scalenia lub wymiany gruntów. Dawniej dopuszczano jeszcze źródło położenia punktu z ekranowych wektoryzacji (ewidencyjnej mapy rastrowej z wykorzystaniem lub nie wyników geodezyjnych pomiarów terenowych lub innych niż mapa ewidencyjna opracowań kartograficznych) – i tutaj była ogromna ilość błędów ludzkich.
Wspomnieliśmy wcześniej, że dopiero w 2020 r. skończyło się przetwarzanie map z wersji analogowych na cyfrowe. Aktualnie, jako uczestnicy procesu inwestycyjnego doświadczamy hurraoptymizmu, bo wreszcie mamy czytelne mapy. Ustaliliśmy też, że czytelne nie znaczy to samo, co aktualne. Dokładność położenia granic nieruchomości przyjmowano na podstawie stanu władania, czyli istniejących ogrodzeń, a nie na podstawie współrzędnych granic. Przy ustalaniu granic jeszcze kilka lat temu nakazywano ich dociągania nawet do 15cm, gdy rzeczywistość odbiegała od stanu na mapach. Od kilku lat geodeci mają obowiązek ustalenia, weryfikacji granic działki w przypadku, kiedy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej. W 2020 r. wprowadzono kolejną regulację. Według niej istnieje konieczność weryfikacji granic w przypadku innych obiektów budowlanych, które będą w odległości mniejszej lub równej 3 m od granic. Geodeta musi, zatem zapytać o ten aspekt architekta. W przypadku, gdy architekt udzieli informacji, że budynek będzie oddalony więcej niż 4 m od granicy działki (lub inny obiekt budowlany o 3 m), geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informację w operacie technicznym. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych, koncepcja inwestycji ulegnie zmianom i architekt przysunie budynki 4 m lub bliżej granicy działki, to mdcp i PZT mogą okazać się bezużyteczne. Niekiedy również konsekwencje mogą być znacznie gorsze. Projektowanie budynku z błędnymi danymi wyjściowymi może przynieść katastrofalne skutki dla inwestora. Weryfikacja map i aktualizacja danych w przypadku stwierdzenia ich nieaktualności jest koniecznością! Teoretycznie to w interesie kupującego jest sprawdzenie, co kupuje i czy faktycznie zaprojektuje na działce to, co planuje. Jeśli jednak obecny właściciel sprzedaje gotowca inwestycyjnego z decyzją o warunkach zabudowy, to powinien zadbać o aktualność danych – inaczej problem nieaktualnych danych na mapie zasadniczej (w tym granic), ujrzy światło dzienne na etapie pozwolenia na budowę, odbioru budynku lub podziału nieruchomości (jego działki lub działki sąsiedniej). Czy wtedy kupujący ma podstawę prawną by wrócić do sprzedającego z roszczeniami i założyć mu sprawę sądową? Czy w takiej sytuacji sprzedający może przegrać sprawę? To już pytanie do prawników, ale uważam, że w polskiej rzeczywistości sądowej wszystko jest możliwe.
Granica działki ewidencyjnej a granica nieruchomości
Zanim wdrożymy się w szereg wiadomości omawiających rodzaje granic nieruchomości, ich wartość, hierarchie oraz sposoby ustalania zacznijmy od definicji granicy działki ewidencyjnej i granicy nieruchomości. Granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z w sprawie ewidencji gruntów i budynków (EGiB) jest to jako „granicę działki ewidencyjnej” określamy linię łamaną albo odcinek, wspólną dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych albo wspólną dla działki ewidencyjnej i granicy państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do granicy państwa”. Ważne jest to, że granice działek w Polsce są to odcinki linii prostych, granica działki nie może być łukiem czy fragmentem okręgu. Ustawa Kodeks Cywilny w art. 46 z kolei określa, czym jest nieruchomość tj. „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” Najprościej możemy powiedzieć, że każda granica nieruchomości jest jednocześnie granicą działki ewidencyjnej, zależności tej natomiast nie możemy zastosować w przypadku granic działek ewidencyjnych, gdyż te są składowymi działek ewidencyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości gruntowej. Rozszerzając omawiany temat warto przytoczyć również definicję działki ewidencyjnej. Zgodnie z art. 7 ust.1 rozporządzenia EGiB „Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych.” Zauważmy, że w przypadku definicji działki ewidencyjnej nie ma mowy o odrębnym przedmiocie (prawie) własności lub użytkowania wieczystego, jak ma to miejsce w przypadku definiowania nieruchomości. Czyli jeden właściciel/użytkownik wieczysty może mieć kilka działek ewidencyjnych stanowiących jedną nieruchomość, natomiast nigdy nie zaistnieje taka sytuacją, w której jedna działka ewidencyjna stanowi kilka nieruchomości. Pogłębiając definicję nieruchomości, w której wartością przewodnią jest odrębny przedmiot własności, musimy sięgnąć do jej definicji zawartej w art. 24.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 06.07.1982 r. (ustawa o KWiH), który stanowi: „„Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.” Powyższy zapis przywołanej ustawy mówi nam, że jest tyle nieruchomości ile jest założonych ksiąg wieczystych. Może przecież nastąpić taka sytuacja, której jeden właściciel ma 100 działek ewidencyjnych, dla których założonych zostało 10 odrębnych ksiąg wieczystych (w każdej księdze znajduje się np. 10 działek ewidencyjnych). Definiując pojęcie nieruchomości zgodnie z literalnym zapisem definicji nieruchomości wg ustawy KC mamy do czynienia z jedną nieruchomości, ponieważ występuje jeden przedmiot własności w posiadaniu jednego właściciela. Natomiast zgodnie z ustawą o KWiH będziemy mieli 10 nieruchomości, ponieważ tyle zostało ich wyodrębnionych we właściwym sądzie wieczysto-księgowym. Ta rozbieżność była przez wiele lat sporem wielu cywilistów, sędziów i publicystów z zakresu prawa cywilnych. Ostateczne rozważania, co do prawidłowej definicji pojęcia nieruchomości zostały rozwiązane wraz wyrokiem Sądu Najwyższego II CKN 1306/00 stwierdzającym, iż jest tyle nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych, ponieważ – według art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dla każdej nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej.
Rodzaje granic oraz ich hierarchia i wartość
Dla każdego z nas granica nieruchomości kojarzy się z linią przedstawioną na mapie otrzymanej z właściwego urzędu (najczęściej są to Wydziały Geodezji i Kartografii przy każdym starostwie powiatowym). Mając w dłoni z reguły mapę ewidencji gruntów i budynków lub mapę zasadniczą uważamy, że wszystko, co jest tam wkreślone odzwierciedla prawidłowy stan na gruncie a co najważniejsze ukazuje prawidłowy przebieg granic naszej działki/nieruchomości. Niestety nie zawsze tak jest. O tym czy granica przebiega w sposób wskazany jak na otrzymanej mapie z urzędu czy inaczej najlepiej jest zasięgnąć wiedzy doświadczonego geodety uprawnionego posiadającego zakres 2 uprawnień zawodowych w dziedzinie geodezji i kartografii (rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych). A jeszcze lepiej jak zajmie się tym osoba z uprawnieniami biegłego sądowego w tym zakresie.
Dokonując próby rozróżnienia granic, możemy powiedzieć, że w polskim systemie prawa mamy do czynienia z:
– granicami ewidencyjnymi
– granicami określające stan prawny nieruchomości.
Granicami ewidencyjnymi możemy nazwać granice wykazane w prowadzonej przez starostów powiatów bazie Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) granice działek, których przebieg:
– nie został nigdy wcześniej ustalony w wyniku wykonanych prac geodezyjnych, a granice zostały naniesione do bazy EGiB w wyniku wektoryzacji map ewidencyjnych i pierworysów stanów posiadania.
– granice wykazano w bazie EGiB na podstawie wykonanych bezpośrednich pomiarów geodezyjnych, w wyniku których pomierzono stan na gruncie w dacie wykonania pomiaru, ale z prac tych nie został sporządzony żaden protokół ustalający przebieg granic.
Granicami określającymi stan prawny nieruchomości, często błędnie nazywanymi granicami wg stanu prawnego są granice działek/nieruchomości, których przebieg granic poprzedzony został przeprowadzeniem odpowiedniej procedury administracyjnej lub cywilnej zakończonej ostateczną decyzją administracyjną lub prawomocnym orzeczeniem sądu. Używanie określenia granice wg stanu prawnego, jest pewnego rodzaju błędnym skrótem myślowym, który w polskim systemie prawnym nie występuje. Natomiast używanie formy granice określające stan prawny nieruchomości jest prawidłowe i wynika przede wszystkim z odpowiednich aktów prawa (decyzji administracyjnych lub postanowień sądów), które w sposób konstytutywny (prawotwórczy) tworzą określony przebieg granic, a sporządzona dla tych postępowań dokumentacja geodezyjna (operat techniczny) określa sposób, w jaki zostały granice ustalone.
Kto może zweryfikować dokładność tych punktów?
Weryfikacja dokładności atrybutów punktów granicznych leży w zakresie geodety uprawnionego z zakresu 2 uprawnień w dziedzinie geodezji i kartografii (rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych) w dziedzinie geodezji i kartografii. W przypadku, gdy na podstawie zakupionych z urzędu danych okaże się, że punkty graniczne nie spełniają standardów dokładnościowych należy wykonać jedną z czynności mającą na celu wyznaczenia punktów granicznych lub ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych. W przypadku sporu granicznego niezbędne jest wykonanie rozgraniczenia nieruchomości. Każda z tych czynności wymaga zawiadomienia właścicieli nieruchomości przedmiotowej oraz nieruchomości sąsiednich i spisania protokołu na gruncie. Po wykonaniu tych czynności i akceptacji operatu inspektora z urzędu mamy pewność, że granice się nie przesuną, że projektujemy na poprawnych danych i że powierzchnia działki jest właściwa.
Kiedy nam te informacje będą potrzebne?
Z przypadkiem granic określających stan prawny nieruchomości będziemy mieli najczęściej do czynienia w postępowaniach: administracyjnych (podziały nieruchomości, scalenia i podziały nieruchomości, scalenia i wymiany gruntów, rozgraniczenia nieruchomości, ustalenia linii brzegu, modernizacja EGIB lub wykonywaną w latach wcześniejszych odnową operatu ewidencji gruntów, w których dokonywano czynności ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych) a także w postępowaniach cywilnych (sądowe rozgraniczenia nieruchomości, zniesienia współwłasności nieruchomości, dokonanie działu spadku, w którym dokonywany jest podział nieruchomości). Jeżeli dla w/w postępowań istnieje jednoznaczna i przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, dokumentacja geodezyjno – prawna (operat techniczny) umożliwiająca jednoznaczne odtworzenie przebiegu granic ustalonych w powyższych postępowaniach, wówczas mamy możliwość odtworzenia przebiegu granic określających stan prawny nieruchomości na gruncie, jeśli został on zniszczony, zatarty lub jest błędnie użytkowany. Sytuacja zaczyna nam się komplikować w momencie, gdy dla aktów prawa zatwierdzających powyższe postępowania brakuje dokumentacji geodezyjnej lub ta istniejąca jest niewystarczalna do prawidłowego i jednoznacznego odtworzenia przebiegu granic. Wówczas jedynym i prawnie przewidzianym rozwiązaniem jest uchylenie i doprowadzenie do nieważności aktów prawa (decyzji administracyjnych, orzeczeń sądów) zatwierdzających określony przebieg granic i przeprowadzenie danej procedury ponownie w oparciu o obowiązujące przepisy. Takich sytuacji jest jednak bardzo mało, są one skomplikowane prawnie, kosztowne i często są usilnie zastępowane np. procedurą ustalenia przebiegu granic wynikającą z rozp. EGiB lub dokonaniem błędnego i nieprawidłowego wyznaczenia przebiegu granic w myśl art. 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z 17.05.1989r. (ustawa PGiK). Porównując granice ewidencyjne i granice określające stan prawny nieruchomości, bezkompromisowo te drugie są jak najbardziej prawdziwe, pewne i stanowią wyznacznik do przeprowadzania wszelkich dalszych procedur administracyjnych, sądowych a także prawidłowej realizacji obiektów budowlanych w procesach inwestycyjnych. Granicę określające stan prawny zawsze i w każdym przypadku posiadają przewagę nad granicami ewidencyjnymi. Możemy również powiedzieć, że każda granica określająca stan prawny nieruchomości jest jednocześnie granicą ewidencyjną, ponieważ tak samo jak granica ewidencyjna też jest (powinna być) wykazana w bazie EGiB prowadzonej przez starostę powiatu. Powyższej zależności nie możemy powiedzieć w przypadku granic ewidencyjnych w stosunku do granic określających stan prawny nieruchomości. Kolejną cechą rozróżniające obie granice jest to, że granice określające stan prawny nieruchomości zawsze powinny podlegać procedurze wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych zgodnie z ustawą PGIK, natomiast granice ewidencyjne najczęściej będą podlegały ustaleniu przebiegu granic w myśl rozp. EGiB lub ustawy PGiK, chociaż zdarzają się sytuację, że granice ewidencyjne również podlegają wyznaczeniu, co nie powoduje zmiany ich wartości.
Sposoby ustalenia przebiegu granic
Zlecając geodecie pracę polegającą na „okazaniu granic” wielu nam wydaje się, że ten geodeta bierze daną mu mapę i wyznacza nam granice. Nic bardziej mylnego. Musimy wiedzieć, że do kompetencji każdego starosty powiatu (prezydenta miasta na prawach powiatu) należy również prowadzenie państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego na szczeblu powiatowym. W znajdujących się najczęściej w każdym starostwie Wydziale Geodezji i Kartografii są dokumenty do przebiegu granic o różnej wartości, jakości i możliwości odtworzenia przebiegu granic lub dokonania ustalenia przebiegu granic, które są pobierane przez geodetę poprzez dokonanie zgłoszenia pracy geodezyjnej. W momencie otrzymania zlecenia geodeta najczęściej nie wie, jaka praca czeka go do wykonania, aby prawidłowo i w sposób zgodny z prawem przeprowadzić procedurę związaną z oznaczeniem granic na gruncie. W polskim systemie prawnym nie ma jednej „procedury”, aby wyznaczyć granice na gruncie. Jest ich, co najmniej kilka, a ich dobór zależy od otrzymanej przez geodetę dokumentacji geodezyjno-kartograficznej z urzędu a także jego wiedzy i doświadczenia. Żeby oznaczyć granicę na gruncie, możemy dokonać na kilka sposobów:
– dokonać rozgraniczenia nieruchomości w myśl przepisów ustawy PGiK (art. 29 -38), które ma na celu wyznaczenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczenie nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym prowadzonym przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. W tym przypadku pracę geodezyjną wykonuje upoważniony przez organ prowadzący sprawę geodeta uprawniony.
– dokonać wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych na podstawie art. 39 ustawy PGiK, które jest czynnością techniczną wykonywaną przez geodetę uprawnionego, nie jest to postępowanie administracyjne. Wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych można dokonać tylko i wyłącznie, gdy przebieg granic został już uprzednio ustalony, a znaki graniczne zostały zniszczone, przesunięte lub zatarte a także, gdy istnieje jednoznaczna dokumentacja geodezyjno-kartograficzna umożliwiająca odtworzenie położenia punktów granicznych w terenie. Procedurę wytyczenia punktów granicznych można przeprowadzić tylko wtedy, jeśli określono, że są „dobre” atrybuty współrzędnych granic działki. Daje to możliwość sprawdzenia czy ogrodzenia pokrywają się z granicami działki, czy sąsiad nie ingeruje swoim ogrodzeniem w działkę, którą chce się zakupić. Jeśli tak jest to, daje to możliwość negocjacji ceny przy kupnie działki lub opcję wycofania się z transakcji – nie płaci się za metry kwadratowe, które faktycznie należą do sąsiada. Zdobywa się informację czy sprzedający nie ingeruje ogrodzeniem lub zabudową w działkę sąsiada. To pozwala zaoszczędzić pieniądze na ewentualne wyburzanie wiat, budynków gospodarczych czy przesuwanie ogrodzeń. Jeżeli tak jest, to należy wskazać odchylenia ogrodzeń w cm względem granic prawnych i wykonać szkic z tyczenia. Sprawdzenie pozwala zaoszczędzisz czas i pieniądze na ewentualne rozprawy sądowe z roszczeniami do sprzedającego lub sąsiada. Po wytyczeniu punktów granicznych mamy możliwość prawidłowego ogrodzenia nieruchomości oraz uprzątnięcia lub wykarczowania działki pod inwestycję. Określenie granic nieruchomości pomoże również w określeniu spadków terenu, ilości ziemi do wywiezienia lub nawiezienia i oszacowania kosztów z tym związanych. Procedura wznowienia znaków granicznych jest obligatoryjna, jeśli wykazano, że są błędy w granicy i analiza wykazała wystarczającą dokładność punktów granicznych, to można pominąć ten punkt. Jeśli analiza współrzędnych i atrybutów działki wykazała, że dane na mapie mają małą dokładność należy sprawdzić dokładnie, gdzie jest granica działki, którą planuje się zakupić. Należy wykonać pełne okazanie granic, bo przesunięcia granic w terenie względem map mogą być nawet do kilkudziesięciu metrów dla każdej granicy. Wyznaczenie lub wznowienie punktów granicznych wiąże się z zawiadomieniem wszystkich właścicieli nieruchomości sąsiednich. W przypadku, gdyby materiały dotyczące przebiegu granic były niedokładne lub niejednoznaczne, granice należy ustalić. Ustalenie granicy odbywa się za zgodnym oświadczeniem stron. W przypadku, gdy nie ma wszystkich stron postępowania na protokole granicznym, granice ustala się po ostatnim spokojnym stanie władania. Z czynności granicznych spisany jest protokół z podpisami stron, który zdeponowany jest w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i każdy może uzyskać do niego dostęp. Ten etap prac daje gwarancję, że granice działki są nie do ruszenia i nie ulegnie to zmianie w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę, ani nigdy w przyszłości. Na skutek działań związanych z wyznaczeniem bądź ustaleniem granic może dość do zmiany powierzchni działki (zmiana zarówno na plus jak i na minus).
– dokonać ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych zgodnie z zapisami rozp. EGiB (§37-39) w przypadku, gdy brak jest dokumentacji geodezyjnej lub istniejąca jest niewiarygodna i niemiarodajna. Procedura ta również nie jest postępowaniem administracyjnym, tylko czynnością techniczną wykonywaną przez geodetę uprawnionego, na zlecenie zainteresowanej strony.
– dokonać ustalenia linii brzegu zgodnie z zapisami ustawy Prawo wodne z dnia 20.07.2017r. (art. 220-221) dotyczącego ustalenia prawidłowego obszaru zajętego przez śródlądowe wody powierzchniowe oraz morskie wody wewnętrzne. Jest to procedura administracyjna, prowadzona przez organy przewidziane w ustawie, najczęściej przez starostów powiatów.
Jak widzimy trochę tych procedur jest. Każda z nich ma swoje wady i zalety, a opisanie każdej z nich pokrótce zajmowałoby dobrych kilka stron wyjaśnień i prowadzenia czytelnika w dalszą wiedzę i kruczki praktyczne i prawne wykonywanych czynności. Procedury oznaczenia granic na gruncie nie wybiera geodeta na zasadzie doboru czy ułatwienia sobie pracy, bo jedna jest łatwiejsza od drugiej. Takiej sytuacji nie ma. Każda z form prawnych wyznaczenia granic wymaga dopasowania się geodety do zaistniałej sytuacji, a przede wszystkim otrzymanych z urzędu dokumentów do przebiegu granic.
Jakie są korzyści ze sprawdzenia granic działki?
Inwestor zainteresowany zakupem nieruchomości sprawdzając granice i atrybuty dokładności punktów granicznych zyskuje możliwość sprawdzenia czy ogrodzenia pokrywają się z granicami działki albo czy kupowany budynek czy ogrodzenie nie ingeruje w działkę sąsiednią. To pozwala zaoszczędzić pieniądze na ewentualne wyburzanie budynków czy przesuwanie ogrodzeń. Zyskuje się także możliwość sprawdzenia czy sąsiad nie wszedł z ogrodzeniem i swoim zagospodarowaniem terenu na działkę, którą chce się kupić a tym samym zyskuje się możliwość negocjacji przy kupnie działki. Zyskuje się informację, na ile punkty graniczne działki przy wykonywaniu mapy do celów projektowych mogą wpłynąć na zmianę powierzchni działki, zmianę wymiarów działki. Oszczędność czasu i pieniędzy na ewentualne rozprawy sądowe z roszczeniami do sprzedającego za ewentualnie zawyżone przy sprzedaży metry kwadratowe to sprawa priorytetowa dla każdego z inwestorów – a przynajmniej taka powinna być. Na skutek sprawdzenia granic działki może się okazać, że hipoteka nieruchomości sąsiedniej pokrywa się z naszą nieruchomością. Taki stan nazywamy podwójnym hipotekowaniem. I jeżeli przebieg granic sprawdzimy dostatecznie wcześnie będziemy mieli wystarczająco dużo czasu sprostowanie błędów, pomyłek i poprawne wykazanie granic. Jeżeli zrobimy to na etapie mapy do celów projektowych, czy podziału nieruchomości może nam to zablokować inwestycję na kilka miesięcy, a nawet lat. Dlatego wszystkim inwestorom, z którymi współpracujemy powtarzamy jak mantrę, żeby sprawdzali granice na etapie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. W przypadku wykrycia problemów daje nam to możliwość oszacowania ryzyka, czasu skorygowania granic oraz podjęcia decyzji o ostatecznym zakupie nieruchomości.
Adrian Hołub – 18-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor nieruchomości, członek zarządu Geodetic sp. z o.o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic według norm polskich i międzynarodowych. Pomierzył i nadzorował pomiar dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Wykonuje i koordynuje w Geodetic projekty w zakresie: maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, prospektów deweloperskich, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, samodzielności lokali, podziału lokali, pomiaru powierzchni lokali do różnych celów, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie procesu inwestycji budowlanych. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz „Ekspertyzy deweloperskiej” i „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości na szczeblu regionalnym, krajowym i międzynarodowym. Od 2017 r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. Od 2017 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Wykładowca na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
