-5.1 C
Warszawa
niedziela, 11 kwietnia, 2021

Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym

Strona główna Prawo Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym

Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym

Dla każdego z nas granica nieruchomości kojarzy się z linią przedstawioną na mapie z urzędu. Mając w dłoni z reguły mapę ewidencji gruntów i budynków lub mapę zasad­niczą uważamy, że wszystko, co jest tam wkreślone odzwierciedla prawidłowy stan na grun­cie. Niestety nie zawsze tak jest. Co należy, zatem wiedzieć na temat granic nieruchomości?

Granica działki ewidencyjnej a granica nieruchomości.

Najważniejsze kwestia to, że dalej w Polsce gro działek ewidencyjnych nie ma ustalonych granic z dokładnością do 10cm. Dokładność do 10cm stanowi „najwyższą grupę dokładnościową”, taka dokładność położenia punktu granicznego względem osnowy pozwolą inwestorowi bez obaw budować w ostrej granicy, lub w granicy 3 lub 4 metrów od granicy działki w zależności czy mamy okna n danej ścianie czy też ich nie ma.
Zanim wdrożymy się w szereg wiadomości omawiających rodzaje granic nieruchomości, ich wartość, hierarchie oraz sposoby ustalania zacznijmy od definicji granicy działki ewidencyjnej i granicy nieruchomości:

granica działki ewidencyjnej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001r.  w sprawie ewidencji gruntów i budynków (rozp. EGiB) jest to część obwodu działki ewidencyjnej, w postaci linii łamanej lub odcinka, wspólną dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych lub pokrywająca się z granicą państwa – w przypadku działek ewidencyjnych przylegających do tej granicy. Ważne jest to że granice działek w Polsce są to odcinki linii prostych, granica działki nie może być łukiem czy fragmentem okręgu.

granica nieruchomości jest to linia łamana lub odcinek rozdzielający …”części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Przytoczona powyżej definicja wynika z art.46 ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. (ustawa KC).

Chcąc rozróżnić te dwie powyżej przytoczone definicję, najprościej możemy powiedzieć, że każda granica nieruchomości jest jednocześnie granicą działki ewidencyjnej, zależności tej natomiast  nie możemy zastosować w przypadku granic działek ewidencyjnych, gdyż te są składowymi działek ewidencyjnych wchodzących w skład danej nieruchomości gruntowej. Rozszerzając omawiany temat warto przytoczyć również definicję działki ewidencyjnej, którą zgodnie z rozp. EGiB stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Zauważmy, że w przypadku definicji działki ewidencyjnej nie ma mowy o odrębnym przedmiocie (prawie) własności lub użytkowania wieczystego, jak ma to miejsce w przypadku definiowania nieruchomości. Czyli jeden właściciel/użytkownik wieczysty może mieć kilka działek ewid. stanowiących jedną nieruchomość, natomiast nigdy nie zaistnieje taka sytuacją, w której jedna działka ewid. stanowi kilka nieruchomości.

Pogłębiając definicję nieruchomości, w której wartością przewodnią jest odrębny przedmiot własności, musimy sięgnąć do jej definicji zawartej w art. 24.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 06.07.1982 r. (ustawa o KWiH), który mówi, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanową inaczej. Powyższy zapis przywołanej ustawy mówi nam, że jest tyle nieruchomości ile jest założonych ksiąg wieczystych. Może przecież nastąpić taka sytuacja, której jeden właściciel ma 100 działek ewidencyjnych, dla których założonych zostało 10 odrębnych ksiąg wieczystych (w każdej księdze znajduje się np. 10 działek ewid.). Definiując pojęcie nieruchomości zgodnie z literalnym zapisem definicji nieruchomości wg ustawy KC mamy do czynienia z jedną nieruchomości, ponieważ występuje jeden przedmiot własności w posiadaniu jednego właściciela. Natomiast zgodnie z ustawą o KWiH będziemy mieli 10 nieruchomości, ponieważ tyle zostało ich wyodrębnionych we właściwym sądzie wieczysto-księgowym. Ta rozbieżność była przez wiele lat sporem wielu cywilistów, sędziów
i publicystów z zakresu prawa cywilnych. Ostatecznie rozważania co do prawidłowej definicji pojęcia nieruchomości zostały rozwiązane wraz wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia
26 lutego 2003r. – II CKN 1306/00  stwierdzającym, iż jest tyle nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych, ponieważ – według art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dla każdej nieruchomości prowadzi się księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Rodzaje granic oraz ich hierarchia i wartość

Dla każdego z nas granica nieruchomości kojarzy się z linią przedstawioną na mapie otrzymanej z właściwego urzędu (najczęściej są to Wydziały Geodezji i Kartografii przy każdym starostwie powiatowym). Mając w dłoni z reguły mapę ewidencji gruntów i budynków lub mapę zasadniczą uważamy, że wszystko co jest tam wkreślone odzwierciedla prawidłowy stan na gruncie a co najważniejsze ukazuje prawidłowy przebieg granic naszej działki/nieruchomości. Niestety nie zawsze tak jest. O tym czy granica przebiega w sposób wskazany jak na otrzymanej mapie z urzędu czy inaczej najlepiej jest zasięgnąć wiedzy doświadczonego geodety uprawnionego posiadającego zakres 2 uprawnień zawodowych w dziedzinie geodezji i kartografii (rozgraniczanie i podziały nieruchomości (gruntów) oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych). A jeszcze lepiej jak zajmie się tym osoba z uprawnieniami biegłego sądowego w tym zakresie.
Dokonując próby rozróżnienia granic, możemy powiedzieć, że w polskim systemie prawa mamy do czynienia z:

– granicami ewidencyjnymi

– granicami określające stan prawny nieruchomości.

Granicami ewidencyjnymi możemy nazwać granice wykazane w prowadzonej przez starostów powiatów bazie Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB) granice działek, których przebieg:

– nie został nigdy wcześniej ustalony w wyniku wykonanych prac geodezyjnych, a granice zostały naniesione do bazy EGiB w wyniku wektoryzacji map ewidencyjnych i pierworysów stanów posiadania.

– granice wykazano w bazie EGiB na podstawie wykonanych bezpośrednich pomiarów geodezyjnych, w wyniku których pomierzono stan na gruncie w dacie wykonania pomiaru, ale z prac tych nie został sporządzony żaden protokół ustalający przebieg granic.

Granicami określającymi stan prawny nieruchomości, często błędnie nazywanymi granicami wg stanu prawnego są granice działek/nieruchomości, których przebieg granic poprzedzony został przeprowadzeniem odpowiedniej procedury administracyjnej lub cywilnej zakończonej ostateczną decyzją administracyjną lub prawomocnym orzeczeniem sądu. Używanie określenia  granice wg stanu prawnego, jest pewnego rodzaju błędnym skrótem myślowym, który w polskim systemie prawnym nie występuje. Natomiast używanie formy granice określające stan prawny nieruchomości jest prawidłowe i wynika przede wszystkim z odpowiednich aktów prawa (decyzji administracyjnych lub postanowień sądów), które w sposób konstytutywny (prawotwórczy) tworzą określony przebieg granic, a sporządzona dla tych postępowań dokumentacja geodezyjna (operat techniczny) określa sposób w jaki zostały granice ustalone.

Kiedy nam te informacje będą potrzebne?

Z przypadkiem granic określających stan prawny nieruchomości będziemy mieli najczęściej do czynienia w postępowaniach:

  • administracyjnych w sprawie:

– podziału nieruchomości

– scalenia i podziału nieruchomości

– scalenia i wymiany gruntów

– rozgraniczenia nieruchomości

– ustalenia linii brzegu

– modernizacji ewidencji gruntów i budynków lub wykonywaną w latach wcześniejszych odnową operatu ewidencji gruntów, w których dokonywano czynności ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych.

  • cywilnym w sprawie:

– sądowego rozgraniczenia nieruchomości

– zniesienia współwłasności nieruchomości

– dokonania działu spadku, w którym dokonywany jest podział nieruchomości.

Jeżeli dla w/w postępowań istnieje jednoznaczna i przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, dokumentacja geodezyjno – prawna (operat techniczny) umożliwiająca jednoznaczne odtworzenie przebiegu granic ustalonych w powyższych postępowaniach, wówczas mamy możliwość odtworzenia przebiegu granic określających stan prawny nieruchomości na gruncie jeśli został on zniszczony, zatarty lub jest błędnie użytkowany.

Sytuacja zaczyna nam się komplikować w momencie, gdy dla aktów prawa zatwierdzających powyższe postępowania brakuje dokumentacji geodezyjnej lub ta istniejąca jest niewystarczalna do prawidłowego i jednoznacznego odtworzenia przebiegu granic. Wówczas jedynym i prawnie przewidzianym rozwiązaniem jest uchylenie i doprowadzenie do nieważności aktów prawa (decyzji administracyjnych, orzeczeń sądów) zatwierdzających określony przebieg granic i przeprowadzenie danej procedury ponownie w oparciu o obowiązujące przepisy. Takich sytuacji jest jednak bardzo mało, są one skomplikowane prawnie, kosztowne i często są usilnie zastępowane np. procedurą ustalenia przebiegu granic wynikającą z rozp. EGiB lub dokonaniem błędnego i nieprawidłowego wyznaczenia przebiegu granic w myśl art. 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne z 17.05.1989r. (ustawa PGiK).

Porównując granice ewidencyjne i granice określające stan prawny nieruchomości, bezkompromisowo te drugie są jak najbardziej prawdziwe, pewne i stanowią wyznacznik do przeprowadzania wszelkich dalszych procedur administracyjnych, sądowych a także prawidłowej realizacji obiektów budowlanych w procesach inwestycyjnych.  Granicę określające stan prawny zawsze i w każdym przypadku posiadają przewagę nad granicami ewidencyjnymi. Możemy również powiedzieć, że każda granica określająca stan prawny nieruchomości jest jednocześnie granicą ewidencyjną ponieważ tak samo jak granica ewidencyjna też jest (powinna być) wykazana w bazie EGiB prowadzonej przez starostę powiatu.  Powyższej zależności nie możemy powiedzieć w przypadku granic ewidencyjnych w stosunku do granic określających stan prawny nieruchomości.

Kolejną cechą rozróżniające obie granice jest to, że granice określające stan prawny nieruchomości zawsze powinny podlegać procedurze wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych zgodnie z ustawą PGIK, natomiast granice ewidencyjne najczęściej będą podlegały ustaleniu przebiegu granic w myśl rozp. EGiB lub ustawy PGiK, chociaż zdarzają się sytuację, że granice ewidencyjne również podlegają wyznaczeniu co nie powoduje zmiany ich wartości.

Sposoby ustalenia przebiegu granic

Zlecając geodecie pracę polegającą na „okazaniu granic” wielu nam wydaje się, że ten geodeta bierze daną mu mapę i wyznacza nam granice. Nic bardziej mylnego. Musimy wiedzieć, że do kompetencji każdego starosty powiatu (prezydenta miasta na prawach powiatu) należy również prowadzenie państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego na szczeblu powiatowym.

W znajdujących się najczęściej w każdym starostwie Wydziale Geodezji i Kartografii,  są dokumenty do przebiegu granic o różnej wartości, jakości i możliwości odtworzenia przebiegu granic lub dokonania ustalenia przebiegu granic, które są pobierane przez geodetę poprzez dokonanie zgłoszenia pracy geodezyjnej. W momencie otrzymania zlecenia geodeta najczęściej nie wie jaka praca czeka go do wykonania aby prawidłowo i w sposób zgodny z prawem przeprowadzić procedurę związaną z oznaczeniem granic na gruncie. W polskim systemie prawnym nie ma jednej „procedury” aby wyznaczyć granice na gruncie. Jest ich co najmniej kilka, a ich dobór zależy od otrzymanej przez geodetę dokumentacji geod- kart. z urzędu a także jego wiedzy i doświadczenia.

A więc aby oznaczyć granicę na gruncie, możemy:

– dokonać rozgraniczenia nieruchomości w myśl przepisów ustawy PGiK (art. 29 -38), które ma na celu wyznaczenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczenie nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym prowadzonym przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. W tym przypadku pracę geodezyjną wykonuje upoważniony przez organ prowadzący sprawę geodeta uprawniony.

 – dokonać wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych na podstawie art. 39 ustawy PGiK, które jest czynnością techniczną wykonywaną przez geodetę uprawnionego, nie jest to postępowanie administracyjne. Wznowienia znaków granicznych lub wyznaczenia punktów granicznych można dokonać tylko i wyłącznie, gdy przebieg granic został już uprzednio ustalony, a znaki graniczne zostały zniszczone, przesunięte lub zatarte a także gdy istnieje jednoznaczna dokumentacja geod-kart. umożliwiająca odtworzenie położenia punktów granicznych  terenie.

dokonać ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych zgodnie z zapisami rozp. EGiB (§37-39) w przypadku, gdy brak jest dokumentacji geodezyjnej lub istniejąca jest niewiarygodna i niemiarodajna. Procedura ta również nie jest postępowaniem administracyjnym, tylko czynnością techniczną wykonywaną przez geodetę uprawnionego, na zlecenie zainteresowanej strony.

dokonać ustalenia linii brzegu zgodnie z zapisami ustawy Prawo wodne z dnia 20.07.2017r. (art. 220-221) dotyczącego ustalenia prawidłowego obszaru zajętego przez śródlądowe wody powierzchniowe oraz morskie wody wewnętrzne. Jest to procedura administracyjna, prowadzona przez organy przewidziane w ustawie, najczęściej przez starostów powiatów.

Jak widzimy trochę tych procedur jest. Każda z nich ma swoje wady i zalety, a opisanie każdej z nich pokrótce zajmowałoby dobrych kilka stron wyjaśnień i prowadzenia czytelnika w dalszą wiedzę i kruczki praktyczne i prawne wykonywanych czynności. Procedury co do oznaczenia granic na gruncie nie wybiera geodeta na zasadzie doboru czy ułatwienia sobie pracy, bo jedna jest łatwiejsza od drugiej. Takiej sytuacji nie ma. Każda z form prawnych wyznaczenia granic wymaga dopasowania się geodety do zaistniałej sytuacji a przede wszystkim otrzymanych z urzędu dokumentów do przebiegu granic. Jak masz problem z granicami swojej nieruchomości to napisz do nas adrian.holub@geodetic.co.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Adrian Hołub

GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author

Czytaj opis >>

DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

PROCESY BUDOWLANE

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa

Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa Zagadnienie 24 z 40

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Podział nieruchomości zabytkowej. Jak się przygotować do procedury i gdzie szukać informacji o zabytkach?

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości

Brak zgody wszystkich współwłaścicieli na podział nieruchomości Szanse na przeprowadzenie procedury w trybie administracyjnym lub sądowym

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze Zagadnienie 21 z...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
SPONSOROWANE
Nie można kopiować treści tej strony.