Nie przepłacaj za wywóz urobku i uważaj na kary
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR [4] 2020
Inwestorzy rozliczają się od sztuki wywożonej wywrotki załadowanej m3 urobku. Zwykły aspekt, nad którym się nie zastanawiamy, a przecież ten urobek jest znacząco spulchniony. Okazuje się, że prostym zabiegiem rozliczenie za każdy m3 wywożonego urobku z budowy może być tańsze. Grunt naruszony, odspojony i spulchniony ma dużo mniejszy ciężar objętościowy. Różnice sięgają nawet 30%! Inwestorom dużych budynków biurowych i galerii handlowych, które mają podziemne garaże może przynieść to znaczące oszczędności w procesie budowlanym. Warto też zastanowić się czy urobek z placu budowy traktowany, jako odpad i czy konieczny jest wpis inwestora do BDO w myśl zmian Ustawy o odpadach ze stycznia 2020 r.?
Przepłacamy za urobek wywożony z budowy
Jest to często pomijany pomiar w procesie budowlanym. Wynika to z niewiedzy lub pośpiechu a firmy, które wywożą masy ziemne z budowy zwyczajnie o tym nie mówią, bo to dla nich mniejszy zarobek. Generalni wykonawcy albo firmy od wykopów rozliczają się z inwestorem za szt. wywożonej wywrotki załadowanej m3 urobku. Cena za wywiezienie m3 to ~40zł m3. Na wywrotkę (w zależności od modelu, wymiarów i wysokości burt) wchodzi ~7-15m3 urobku. Niektórzy rozliczają się za kursy np.: 200 zł za wywóz wywrotki. Wartości zależą od ilości wywożonych wywrotek, rodzaju gruntu i stanu jego zaśmiecenia (kamienie, gruz, beton, metale, ceramika, itp.). Grunt naruszony, odspojony i spulchniony ma mniejszy ciężar objętościowy. Różnice sięgają nawet 30%! Dlaczego inwestor ma płacić za powietrze na wywożonej wywrotce w spulchnionym urobku?
Bardziej korzystny sposób rozliczenia
Ja, jako inwestor nie rozliczałem się na swojej budowie z generalnym wykonawcą za m3 urobku znajdującego się na wywrotce. Pomierzyłem objętość wykopu, z którego były wywiezione masy ziemne. Różnica wyniosła 15% na moją korzyść (ziemia gliniasto-piaszczysta bez gruzu i zaśmieceń). Pomiar wykopu, gdzie skarpy precyzyjnie wyznaczają granicę wykopu dał mi znacznie mniejszą objętość niż ta, którą deklarował generalny wykonawca do celów rozliczeniowych. Zaznaczę, że buduję budynek 4-kondygnacyjny, który w podstawie ma tylko 200m2, a wykop był robiony na części nieruchomości na głębokość od 2,5 do 3,4m. W przypadku biurowców czy galerii handlowych, gdzie buduje się często kilkukondygnacyjne garaże podziemne oszczędności z tego tytułu mogą być znaczące dla inwestora.
Czy takie różnice są realne?
Pewnie wiele osób się zastanawia czy takie różnice są możliwe. Dlatego, żeby nie być gołosłownym i nie bazować na danych z wybranych placów budowy, poprosiłem o komentarz kierownika kopalni kruszyw z 10-letnim doświadczeniem. „Różnica pomiędzy objętością wykopu a objętością materiału odspojonego jest znaczna i określa ją tzw. współczynnik rozluzowania / spulchnienia. Jest on zależny od kategorii gruntu i wynosi od 1,12 dla piasku do 1,32 dla gruntów ilastych i gliniastych. Oznacza to max. oszczędność na poziomie do 30% wartości kontraktu. Świetny sposób na optymalizację kosztów na pierwszym etapie budowy.” – mówi Sławomir Moszniński (właściciel portalu galeriakruszyw.pl, kierownik kopalni kruszywa z 10-letnim doświadczeniem).
Żeby pokazać skalę urobków z warszawskich placów budowy poprosiłem o komentarz w tym zakresie dwie firmy.
„W budynkach Varso Place budowanych przez firmę HB Reavis w samym centrum Warszawy wywieziono z placu budowy 35 625 sztuk wywrotek / 285.000 m3 urobku. Jest to największy plac budowy w Polsce, który zakończył etap prac ziemnych.” – mówi Paweł Myszak Deputy Construction Project Manager w HB Reavis Poland.
Urobek z budowy jako odpad?
Przedostatnim wykazanym w powyższej liście elementem są Przy temacie wywożenia urobku poza teren działki należy zadać sobie pytanie czy jest to odpad i czy dobrze zabezpieczyliśmy się, jako inwestor w umowie z wykonawcą. Urobek zawiera często beton, cegły, płyty, ceramikę, gruz, śmieci i odpady z remontów. Czasami ziemia na placu budowy może być skażona z powodu używania środków chemicznych ułatwiających kopanie lub wycieki z nieszczelnej kanalizacji. Czy urobek z placu budowy z takimi materiałami jest traktowany jako odpad? Warto aby inwestor zapoznał się z tym jaki rodzaj urobku wywozi (art. 101a ust. 5 ustawy Prawo ochrony środowiska) i do jakiego kodu odpadu się ona kwalifikuje (rozporządzenie w sprawie katalogu odpadów). Dodam, że nawet niezanieczyszczona gleba, która jest wydobywana podczas prac budowlanych i jest wywożona poza teren budowy jest traktowana jako odpad! Wynika to z art. 2 pkt 3 ustawy z 14 grudnia 2012 r. o odpadach.
Istotna jest tzw. baza danych o produktach i opakowaniach oraz o gospodarce odpadami (BDO), o której mówi Dział VI Ustawy o odpadach. Inwestorzy, którzy podpisują umowy z firmami budowlanymi, rozbiórkowymi, remontowymi, sprzątającymi są zwolnione z obowiązku posiadania wpisu do Rejestru BDO. Jednak warto zadbać o taki zapis w umowie z wykonawcą. Jeżeli umowa będzie stanowić inaczej inwestor może mieć nieprzyjemności. Zgodnie z art. 194 Ustawy o odpadach kary administracyjne za niewłaściwe postępowanie w tym zakresie sięgają nawet 1 mln zł. Przypomnę, że w styczniu 2020 r. weszła w życie Ustawa zmieniająca, m.in. treść Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. o odpadach. Warto zatem zapoznać się ze szczegółami, żeby nie ponieść nieprzewidzianych kar finansowych i nie wpływać negatywnie na środowisko, co jest równie istotne w budownictwie podążającym za trendami eco.
Kiedy mierzyć objętości mas ziemnych?
Artykuł dotyczy pomiaru wywożonego urobku, ale zaznaczę, że temat dotyczy również monitoringu kupowanych i składowanych hałd kruszyw na budowie: żwiru, piasku, soli, urobków z placów budowy, humusu, itp. Pomiary wykonuje się przede wszystkim do oszacowania ilości posiadanego materiału; w celu porównania rzeczywistej objętości mas ziemnych na dany dzień, porównanie objętości w różnych okresach, porównania masy materiału z danymi w rejestrach przewozowych. Wykonuje się to dwojako. Pierwsza opcja dotyczy kontroli wykopów wyeksploatowanej masy ziemnej czy zdjętego humusu, a druga opcja dotyczy pomiarów nasypów po zeskładowaniu masy w innym miejscu albo jeszcze przed wyeksploatowaniem (jeśli nie posiada się danych przewozowych). Wyniki opracowania na temat ukształtowania terenu i objętości mas ziemnych, umożliwiają eksploratorowi racjonalne zarządzanie obiektem, a w szczególności pojemnością zarządzanego składowiska. Jest to również pomocne w zakresie planowanych modernizacji czy inwestycji w obiekt przy obliczaniu objętości planowanych robót ziemnych.
Co powinien zawierać operat?
Prace obejmują wykonanie opracowania wraz z fizycznym dokonaniem pomiarów objętości masy ziemi (wykopy lub nasypy). Wynikiem pomiarów jest numeryczny model terenu, precyzyjnie odzwierciedlający ukształtowanie rzeźby terenu oraz kubaturę obiektu. Obliczamy objętości nawiezionego lub wywiezionego materiału, pokazujemy wyniki pomiaru sytuacyjno-wysokościowego, wykonujemy siatki MESH (model szkieletowy) i przedstawiamy ortofotomapy oraz zdjęcia z drona z punktami referencyjnymi GPS.
Porównujemy również numeryczny model terenu poziomu odniesienia wykonany na podstawie map archiwalnych z wykonanym przez nas w terenie numerycznym modelem terenu (DEM) pokazującym stan aktualny. Na numeryczny model terenu nanosimy wysokości, a w dowolnych miejscach wykonujemy przekroje. Opcjonalnie przedstawiamy ocenę przebiegu osiadania powierzchni i jeżeli występuje zagrożenie to obrazujemy kontrolę stateczności skarp przy wykopach w oparciu o ustalone repery i pomiary geotechniczne. Przedstawiony zakres prac może być wykonany jednorazowo lub w odpowiednich cyklach zamkniętych rocznym raportem, będącym podsumowaniem wyników badań i pomiarów z poszczególnych etapów. Na pewno wszelkie pomiary osiadania, przemieszczania czy stateczności skarpy wykonywane są w cyklach po to, żeby w odniesieniu do pomiaru wyjściowego zobaczyć czy następuje ruch skarpy/zbocza, czy płaszczyzny która osiada.
Fotogrametria z drona, GPS, tachimetr czy skaning?
Zwykle pomiar wykonuje się techniką fotogrametryczną przy użyciu drona. Zdjęcia pozyskujemy za pomocą UAV – dron wielowirnikowiec wyposażony w kamerę 20 Mpix. Dla całego obszaru wykonujemy szereg zdjęć z pułapu około 90 m. Wielkość terenowa pixela wynosi 2,5 cm. Zakładamy fotopunkty metodą GPS-RTK w celu orientacji zewnętrznej. Dokładność 3D orientacji wynosi 6 cm. Następnie generujemy chmurę punktów, siatkę MESH (model szkieletowy) z teksturą i wykonujemy przekrój podłużny oraz DEM (Digital Elevation Model – numeryczny model terenu).
Pomiar fotogrametryczny dronem (UAV) wykonuje się w przypadku otwartych terenów z dobrą wizurą. Jest to najszybsza, najłatwiejsza, najtańsza metoda i ogranicza przebywanie ludzi w warunkach zagrożenia BHP. Bardziej czasochłonny, trudniejszy i zarazem droższy jest pomiar, gdy teren jest zadrzewiony lub ograniczona jest wizura przez inne budowle. W takich przypadkach wykorzystuje się pomiar GPS i/lub tachimetrem. Często, w skomplikowanym terenie techniki te łączy się i należy pamiętać, że nasypy i wykopy o mocno pofałdowanej i zróżnicowanej objętości powinny być odwzorowane bardzo dużą ilością punktów i wtedy warto zastanowić się na skaningiem 3D.
Nowoczesne technologie pomiaru a archiwalne dokumenty
Obliczenie objętości nasypów lub wykopów na dzień pomiaru porównuje się często do poziomu odniesienia określonego na podstawie archiwalnych map sytuacyjnych i pomiarów wykonanych starszymi technikami. Z obu map wybieramy odpowiednie rzędne wysokościowe, tak aby utworzyć numeryczny model terenu poziomu odniesienia, na który nakładamy kolejną płaszczyznę. W ten sposób powstanie bryła/model. Błąd określenia takiej objętości może być trudny do oszacowania, gdy archiwalne pomiary były wykonywane innymi technikami pomiarowymi niż fotogrametryczny pomiar bieżący. Bardzo często też jest zbyt mało punktów wysokościowych, które służą do wymodelowania płaszczyzny odniesienia (podstawy). Zazwyczaj takie materiały są niewiarygodne i mogą być obarczone dużym błędem. W niektórych pomiarach nie ma żadnych danych wyjściowych i przyjmuje się wtedy poziom terenu podstawy nasypu/ kwatery. W momencie kiedy już robimy kolejne interakcje naszego pomiaru to szacowany błąd pomiaru przyrostu objętości między kolejnymi pomiarami to < ±1%. Wynika to tylko i wyłącznie z dokładności zastosowanej techniki fotogrametrycznej. Kolejne pomiary są bardzo dokładne, ponieważ nawiązujemy się do tego samego poziomu odniesienia i na zmianę objętości wpływa tylko jedna górna płaszczyzna. Zobacz przykładowe opracowania na www.services.geodetic.co w zakładce Usługi.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor Trainer, Author, Lecturer, Surveyor
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
