Projektowana zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Prawa spółdzielczego to jedna z najpoważniejszych prób prze formatowania funkcjonowania tego sektora od lat.
Choć autorzy projektu z Ministerstwa Rozwoju i Technologii deklarują chęć „usprawnienia działania spółdzielni” to przeprowadzona przeze mnie analiza proponowanych przepisów ujawnia poważne uchybienia i prowadzi do odmiennych wniosków.
W praktyce ustawa, zamiast wzmacniać społeczny charakter spółdzielczości, osłabia go – centralizując władzę, ograniczając prawa członkowskie i tworząc trwałe nierówności w dostępie do praw mieszkaniowych.
Poniżej przedstawiam najważniejsze zagrożenia, jakie – moim zdaniem – niesie projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze.
Demokracja spółdzielcza pod presją – powrót do centralizacji
Najbardziej niepokojącym elementem projektu są zmiany dotyczące funkcjonowania organów spółdzielni. Zamiast wzmacniać udział członków w podejmowaniu decyzji, nowe przepisy wyraźnie go ograniczają.
– Walne zgromadzenie zastępowane zebraniem przedstawicieli
Projekt dopuszcza powrót do modelu, w którym decyzje podejmują nie wszyscy członkowie, lecz wybrani przedstawiciele. To odejście od ideału demokracji bezpośredniej, przywróconego w 2007 roku po to, by zwiększyć kontrolę członków nad spółdzielnią.
Argument o „niskiej frekwencji” brzmi jak wygodny pretekst – zamiast aktywizować członków, projekt promuje model ułatwiający centralizację władzy i marginalizację zwykłych mieszkańców.
– Rada nadzorcza bez limitu kadencji
Zgodnie z projektem członkowie rady nadzorczej mogliby pełnić funkcje bez ograniczeń kadencyjnych. To prosta droga do utrwalania układów i osłabienia nadzoru nad zarządem. Co więcej – ustawodawca wprowadza kadencyjność zarządu, jednocześnie likwidując rotacyjność organu, który ma sprawować nad nim kontrolę. To rozwiązanie sprzeczne i potencjalnie groźne.
– Odebranie członkom wpływu na zadłużanie spółdzielni
Projekt zakłada, że decyzję o maksymalnej wysokości zobowiązań finansowych spółdzielni podejmować będzie rada nadzorcza, a nie walne zgromadzenie. To poważne ograniczenie wpływu członków na decyzje bezpośrednio obciążające ich budżety.
Dwuwarstwowy system praw mieszkaniowych – niebezpieczny precedens
Projekt tworzy dwie kategorie mieszkańców: tych, którzy mają perspektywę własności, i tych, którzy są jej pozbawieni.
– Brak możliwości przekształcenia prawa lokatorskiego w własność
Projekt przewiduje, że w nowych inwestycjach spółdzielczych lokatorskie prawa do lokali nie będą mogły być przekształcane w odrębną własność. Tworzy to grupę mieszkańców, którzy – mimo wieloletnich opłat – nigdy nie staną się właścicielami swoich mieszkań.
To sprzeczne z tradycją spółdzielczości, która była drogą do własności, a ponadto może zniechęcić potencjalnych członków i przyczynić się do dalszego spadku znaczenia budownictwa spółdzielczego.
– Niespójne przywracanie członkostwa utraconego w 2017 roku
Projekt wprowadza dwa różne mechanizmy przywracania członkostwa – część osób odzyska je automatycznie, a część będzie musiała złożyć wnioski. To rozwiązanie niekonsekwentne, nierówne i nie naprawia w pełni skutków błędów legislacyjnych z 2017 roku.
Mniejsza ochrona socjalna, większe ryzyko eksmisji
Nowelizacja znacząco osłabia ochronę osób, które znalazły się w przejściowych trudnościach finansowych.
– Likwidacja mechanizmów „drugiej szansy”
Projekt usuwa przepisy pozwalające dłużnikom:
• zachować prawo do lokalu po spłacie zaległości jeszcze przed zakończeniem postępowania sądowego,
• odzyskać utracone lokatorskie prawo po spłacie całości długu.
W praktyce osoba, która czasowo straci płynność finansową, może zostać eksmitowana bez możliwości odbudowania swojej sytuacji. To rozwiązanie sprzeczne z ideą społecznego charakteru spółdzielni.
– Nielimitowane roszczenia o dopłaty do wkładu budowlanego
Uchylenie przepisu wygaszającego roszczenia po 3 miesiącach od oddania budynku do użytkowania oznacza, że dopłaty będzie można egzekwować nawet wiele miesięcy później. Wzrost kosztów inwestycji zostanie przerzucony wyłącznie na członków.
Transparentność tylko z nazwy
Projekt wprowadza mechanizmy, które pozornie zwiększają przejrzystość, ale w praktyce niewiele zmieniają.
– Zbieranie podpisów od 10% członków – bariera nie do pokonania
W dużych spółdzielniach próg ten jest praktycznie nieosiągalny, przez co zapis staje się martwy i nie daje realnego wpływu na proces lustracji.
– Zamrożenie współpracy ze związkiem rewizyjnym na 6 lat
Ograniczenie możliwości zmiany związku rewizyjnego tylko raz na sześć lat zmniejsza konkurencyjność i zmusza spółdzielnię do współpracy z podmiotem, który może nie wywiązywać się właściwie ze swoich obowiązków.
– Obowiązek prowadzenia strony internetowej tylko dla największych spółdzielni
Obowiązek informacyjny obejmie jedynie spółdzielnie powyżej 500 członków, pozostawiając wiele mniejszych jednostek poza podstawowymi standardami jawności.
Większy chaos prawny wokół nieruchomości
Projekt nie rozwiązuje problemów gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym – wręcz je pogłębia.
– Nadawanie praw „quasi-własności” do lokali na nieuregulowanych gruntach
Projekt przyznaje mieszkańcom zbywalne i dziedziczne prawa do lokali, choć orzecznictwo wskazuje, że takie prawa nie mogą powstać w budynkach posadowionych na gruntach o nieustalonym statusie. To rodzi ryzyko sporów i pogłębia niepewność prawną.
– Marginalizacja właścicieli lokali w zarządzaniu nieruchomością wspólną
Projekt wprowadza zamknięty katalog spraw, w których właściciele mogą współdecydować o nieruchomości. W pozostałych obszarach decydować będzie spółdzielnia, nawet jeśli chodzi o wysokość opłat – co stanowi istotne ograniczenie praw właścicielskich.
Wnioski: nowelizacja, która szkodzi zamiast pomagać
Analiza projektu prowadzi do jednoznacznego wniosku: propozycje zmian są legislacyjnie wadliwe i społecznie niebezpieczne. Zamiast naprawiać sektor spółdzielczy, mogą go trwale zdestabilizować, a prawa członków ograniczyć do minimum.
Najważniejsze zagrożenia:
• centralizacja władzy i osłabienie demokracji spółdzielczej,
• trwała marginalizacja części mieszkańców pozbawionych perspektywy własności,
• radykalne osłabienie ochrony socjalnej i zwiększone ryzyko eksmisji,
• pozorne mechanizmy nadzoru zamiast realnej transparentności,
• chaos prawny wynikający z regulacji dotyczących gruntów o nieuregulowanym statusie.
Nowelizacja w obecnym kształcie wymaga gruntownej przebudowy. Jeśli ma rzeczywiście służyć członkom spółdzielni – a nie jedynie wygodzie zarządów czy utrwalaniu istniejących układów – powinna opierać się na trzech fundamentalnych filarach: zasadzie samorządności, poszanowaniu praw majątkowych oraz pełnej przejrzystości działania. To wartości, które od ponad stu lat stanowią istotę i przewagę spółdzielczości.
Obecny projekt odchodzi od tych wartości, wprowadzając rozwiązania zagrażające zarówno demokratycznemu charakterowi spółdzielni, jak i poczuciu bezpieczeństwa prawnego jej członków. Ograniczenie roli walnego zgromadzenia, osłabienie mechanizmów kontroli, zmniejszenie ochrony socjalnej czy tworzenie quasi-praw na nieuregulowanych gruntach to rozwiązania, które – zamiast stabilizować sektor – mogą wywołać chaos i poczucie niesprawiedliwości.
Dlatego kluczowe jest ponowne przeanalizowanie i przeprojektowanie przepisów tak, by odpowiadały na rzeczywiste potrzeby mieszkańców, wzmacniały oddolne mechanizmy kontroli oraz pozwalały na uczciwe i przejrzyste zarządzanie wspólnym majątkiem. Tylko wtedy nowelizacja może stać się narzędziem modernizacji spółdzielczości, a nie jej systemowego osłabienia. W przeciwnym razie reforma przyniesie więcej szkód niż korzyści – zarówno spółdzielniom, jak i milionom osób w nich mieszkających.
