Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Polaków z każdym rokiem stać na coraz mniejsze lokale czy domy. Razem ze wzrostem płac rosną również ceny nieruchomości, a wymogi banków przekładają się na coraz bardziej rygorystyczne warunki, co nie wpływa na poprawę zdolności kredytowej. Na zmiany trendów w zakupie domów czy lokali przekłada się również styl zdalnej pracy, ze względu na większą ilość godzin spędzanych w domu. Gabinety stają się standardem, a zieleń za oknem elementem pożądanym przez nabywców. Niestety, zmieniające się przepisy nie spowodują, że będzie procesy deweloperskie będą prostsze. Wręcz przeciwnie – wdrażanie zapisów reformy planistycznej wraz z ograniczeniami dla rozbudowy na terenach bez uchwalonych planów miejscowych, czy liczne procesy wdrożeniowe cyfryzacji budownictwa coraz bardziej zaczną przekładać się na wydłużanie procedur budowlanych (przynajmniej w okresie wdrożeniowym). Jak radzą sobie deweloperzy? Jak współpracuje im się z urzędnikami, architektami czy innymi podwykonawcami w procesach deweloperskich? Czy łatwiej pracuje się w ramach własnej firmy, czy zlecając poszczególne prace na zasadach B2B? Jakie są preferencje nabywców w zakresie standardu deweloperskiego i układu lokali? I co doskwiera deweloperom w rzeczywistości inwestycyjnej? Z przedstawicielami 10-letniej firmy JDM Deweloper, która na podwarszawskim rynku jednocześnie prowadzi kilka inwestycji – każda z dziesiątkami budynków i setkami lokali – rozmawia redaktor naczelna IREE – Monika Hołub.
Zmiana trendów nabywców lokali i domów?
MH: W sprzedaży dostępne są coraz mniejsze lokale. Statystyki Rankomat.pl i RynekPierwotny.pl z lipca 2024 r. mówią, że 30-letni singiel zarabiający 6 tys. zł ”na rękę” może liczyć na kredyt średnio 375,2 tys. zł. Bezdzietna para 30-latków z zarobkami na poziomie 8 tys. zł na kredyt 486.9 tys. zł, a para w wieku 35 lat z dzieckiem z zarobkami 10 tys. zł na 584,2. Tys. zł. Różnice w zakresie zdolności kredytowej są różne w zależności od banku. Doliczyć do tego należy wkład własny i według danych singiel może pozwolić sobie na mieszkanie za ok. 469 tys. zł, bezdzietna para na ok. 608 tys. zł, a para z dzieckiem na ok. 730 tys. zł (źródło tutaj>>). Mimo coraz większych zarobków Polaków stać na coraz mniejsze mieszkania lub domy. Czy tylko z tego powodu wynika tendencja budowy małych lokali/segmentów poza miastami? Czy są jeszcze inne czynniki?
Na preferencje nabywców mieszkań i domów znacząco wpływa spadek zdolności kredytowej. Ograniczone możliwości finansowe często skłaniają kupujących do wyboru mniejszych lokali, aby dostosować się do dostępnego budżetu. Jednak to nie jedyny czynnik kształtujący tę tendencję. Mniejsze mieszkania i segmenty mają swoje zalety. Są bardziej ekonomiczne w utrzymaniu – niższe koszty mediów, ogrzewania oraz opłat eksploatacyjnych odgrywają istotną rolę przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Kluczowe znaczenie ma także zmieniający się styl życia. Coraz większe zainteresowanie zrównoważonym trybem życia, bliskością natury i ekologią sprawia, że kupujący wybierają mniejsze domy w spokojniejszych lokalizacjach, często w pobliżu terenów zielonych. Dodatkowo, poprawa infrastruktury transportowej – lepsze połączenia drogowe i kolejowe – zwiększa dostępność mieszkań poza miastem, co zachęca do migracji na przedmieścia. Reasumując, zmiany preferencji nabywców wynikają z połączenia czynników finansowych, praktycznych oraz związanych ze stylem życia, co sprzyja rosnącej popularności mniejszych mieszkań i segmentów w podmiejskich lokalizacjach – komentuje Edyta Pacholczyk, Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu JDM Deweloper.
Preferencje nabywców, a typy lokali
MH: Jakie lokale w domach w zabudowie szeregowej lub jednorodzinnej cieszą się większym zainteresowaniem – dwupoziomowe czy jednopoziomowe – i który poziom preferują nabywcy? Czy osoby kupujące negocjują zmiany układu pomieszczeń? Jakie układy lokali preferują, np. kuchnie otwarte czy zamknięte? Czy wolą więcej mniejszych pomieszczeń, pokoi czy jednak lokale typu open concept? Co z balkonami, ogrodami – unikają ich, czy jednak są to elementy pożądane wśród nabywców?
W ostatnim roku obserwujemy duże zróżnicowanie preferencji nabywców dotyczących lokali w zabudowie szeregowej. Wybór między lokalami dwupoziomowymi, a jednopoziomowymi zależy w dużej mierze od indywidualnych potrzeb i stylu życia przyszłych właścicieli. Segmenty dwupoziomowe cieszą się większą popularnością wśród rodzin, które preferują wyraźny podział na strefy dzienne i nocne. Oddzielenie przestrzeni wspólnej (salon, kuchnia) na parterze od bardziej prywatnej (sypialnie) na piętrze sprzyja wygodzie oraz zwiększa poczucie prywatności. Z kolei lokale jednopoziomowe są częściej wybierane przez osoby młode, singli lub osoby starsze, które cenią sobie wygodę i łatwy dostęp do wszystkich pomieszczeń na jednym poziomie.
Co do układów pomieszczeń, wybór zależy od stylu życia mieszkańców, ale w dalszym ciągu otwarte kuchnie są bardzo pożądane. Nawet w najmniejszych lokalach mile widziana jest spiżarnia, garderoba czy gabinet, a najlepiej wszystkie te pomieszczenia na raz. W dobie pracy zdalnej gabinet staje się niemal koniecznością, a dodatkowe pomieszczenia użytkowe, takie jak spiżarnia, znacząco podnoszą komfort codziennego życia.
Nabywcy chętnie wybierają nieruchomości z dostępem do własnego ogrodu lub przestronnym balkonem. Rośnie także potrzeba kontaktu z naturą ze względu na większą ilość czasu spędzanego w domu (praca zdalna), więc przestrzeń zewnętrzna stała się szczególnie ważna – komentuje Edyta Pacholczyk.
Standard deweloperski małych lokali i segmentów
MH: Standard deweloperski nie jest uregulowany prawnie. Czego oczekują dzisiaj nabywcy od małych lokali czy segmentów?
Współczesne oczekiwania nabywców koncentrują się przede wszystkim na redukcji kosztów eksploatacyjnych nieruchomości oraz podnoszeniu komfortu życia, o czym wspomniała Edyta. W zależności od specyfiki danej inwestycji, dostosowujemy standard wykończenia do lokalizacji oraz profilu finansowego naszych klientów, zapewniając optymalne rozwiązania zarówno pod względem ekonomicznym, jak i funkcjonalnym. Wszystkie realizowane obecnie przez nas projekty są wyposażone w system ogrzewania podłogowego, które spotyka się z dużym uznaniem nabywców. Rozwiązanie to nie tylko przyczynia się do zmniejszenia kosztów ogrzewania, ale również znacząco podnosi komfort użytkowania, oferując dodatkowe korzyści w postaci optymalizacji przestrzeni – brak tradycyjnych grzejników pozwala na lepsze zagospodarowanie wnętrz. Dzięki zastosowaniu ogrzewania podłogowego, zyskuje się możliwość projektowania dużych przeszkleń, sięgających do podłogi, co nadaje inwestycjom unikalny charakter i wyróżnia je na tle innych projektów deweloperskich. Estetyka i funkcjonalność idą tutaj w parze, co stanowi wartość dodaną dla nabywców. Zauważamy również rosnące zainteresowanie instalacją systemów klimatyzacyjnych, co skłoniło nas do włączania klimatyzacji jako standardowego elementu wyposażenia w najnowszych projektach. Taka decyzja wynika z potrzeb nabywców, którzy coraz częściej oczekują wyższego komfortu cieplnego w swoich domach. Najbardziej wymagający klienci kierują swoje zainteresowanie ku technologiom odnawialnym, takim jak pompy ciepła czy instalacje fotowoltaiczne. Jako firma elastyczna i reagująca na potrzeby, oferujemy te rozwiązania w ramach zmian lokatorskich, dostosowując ofertę do indywidualnych wymagań każdego nabywcy. Spełnianie oczekiwań klientów poszukujących ekologicznych i energooszczędnych rozwiązań staje się standardem dewelopera – komentuje Dariusz Świeczka, Partner zarządzający JDM Deweloper.
Wyzwania procesu inwestycyjnego
MH: Który etap procesu inwestycyjnego (sprawdzanie działki przed zakupem, negocjacje ze sprzedającymi, etap projektowy, etap budowy, komercjalizacji, sprzedaży) stanowi dla Was największe wyzwania? Jesteście w stanie ułożyć te etapy chronologicznie według stopnia trudności dla dewelopera (oczywiście w Waszym odczuciu)?
Jednym z największych wyzwań w naszej działalności jest pozyskanie odpowiednich działek, ponieważ to właśnie dostępność gruntów stanowi podstawę zapewnienia ciągłości sprzedaży. W porównaniu do innych sektorów, gdzie dostęp do surowców lub komponentów niezbędnych do produkcji kolejnych partii towarów jest prostszy i bardziej przewidywalny, rynek nieruchomości wiąże się z wieloma trudnościami. Proces negocjacyjny ze sprzedającym grunt bywa długotrwały i złożony. Nasz rekordowy przypadek od rozpoczęcia pierwszych rozmów do finalizacji transakcji trwał około czterech lat. Dopiero po sfinalizowaniu zakupu możemy rozpocząć przygotowania inwestycji, a sam proces uzyskania pozwolenia na budowę często zajmuje dodatkowe dwa lata. Kolejnym istotnym wyzwaniem jest sprzedaż, która jest w dużym stopniu zależna od czynników zewnętrznych, na które nie mamy bezpośredniego wpływu. Czynniki takie jak sytuacja na rynku pracy, poziom stóp procentowych czy wydarzenia geopolityczne mogą znacząco wpłynąć na popyt i tempo sprzedaży, co wymaga od nas elastyczności i stałego monitorowania zmieniających się uwarunkowań rynkowych. Z kolei proces projektowy oraz etap budowy to elementy, które w pełni kontrolujemy. Każdy kolejny rok naszego doświadczenia przekłada się na doskonalenie procesów, eliminację błędów oraz podnoszenie jakości realizacji. W tych obszarach czujemy się pewni dzięki doświadczonemu zespołowi, który odgrywa kluczową rolę w dostarczaniu produktu spełniającego najwyższe standardy. To właśnie zespół stanowi fundament sukcesu – komentuje Dariusz Świeczka.
Strony procesu deweloperskiego
MH: Deweloper musi pracować z wieloma osobami w każdym z omawianych wyżej etapów. Jakie są Wasze spostrzeżenia w zakresie współpracy z przedstawicielami banków, wydziałów architektury, z architektami, wykonawcami prac budowlanych, branżystami itd. – gdzie współpraca przebiega najbardziej sprawnie, a gdzie jako deweloper musicie uzbroić się w najwięcej cierpliwości?
Oczywistym jest, iż najprościej jest współpracować z podmiotem, na który ma się największy wpływ. Tak jest w przypadku prac zlecanych do poszczególnych firm z całego łańcucha wartości realizacji inwestycji deweloperskich. Kluczowym jest ustalenie szczegółowych i możliwie pełnych zakresów współpracy. Podpisywane umowy są rozbudowane i opatrzone załącznikami doprecyzowującymi zasady współpracy oraz nasze oczekiwania. Tak dzieje się np. wobec biur projektowych, gdzie pakietujemy możliwie jak największy zakres prac począwszy od zasadniczych prac projektowych po wizualizacje, karty lokali, dokumentacje powykonawczą etc. Pozostałe podmioty z pracami zleconymi jak geolodzy, geodeci, archeolodzy współpracują z nami na jasno określonych zasadach, a dzięki naszemu doświadczeniu, warunki i cele są jasno określone. Kooperanci, którzy niejako są naszymi zleceniobiorcami są dobierani nie tylko wg. kryteriów cenowych, ale również bardzo dokładnie analizowane doświadczenie i jakość wykonanych usług. Praca z bankami dzięki wieloletniej współpracy również przebiega bez zakłóceń, choć KNF rekomendacjami i obostrzeniami znacząco utrudnia współpracę, co stwarza napięcia – są one jednak wspólnie rozwiązywane na obopólną korzyść. Dużą rolę w całym procesie odgrywają właściciele oraz pośrednicy nieruchomości. Proponowane inwestycje są już wstępnie przeanalizowane, a często popełnione zabiegi prawne jak np. pozyskane różnego rodzaju decyzje administracyjne uatrakcyjniające daną działkę. Odrębną historią jest współpraca z urzędami. Na przestrzeni ostatnich lat proces załatwiania poszczególnej sprawy znacząco spowolnił. Z jednej strony, jest ono podyktowanie niedoborem personelu, rotacją pracowników a co za tym idzie, brakiem kompetencji oraz brakiem ciągłości prowadzenia danej sprawy. Problemem jest też zawiłe prawo – a tak naprawdę dotyczy to przenikania się różnych przepisów multiplikujacych oraz współuzależniajacych.
Postępowania związane z procesem inwestycyjnym znacząco się wydłużyły i pomimo najszczerszych chęci urzędników, sprawy ciągną się miesiącami. Faktem jest, iż dostępne atrakcyjne grunty to te, które mają „problemy” wymagające większej atencji i zaangażowania zarówno po stronie dewelopera jego podwykonawców, jak i wzmożonej ilości procesów administracyjnych.
Aby rozładować, choć trochę przebieg postepowań administracyjnych staramy się dostarczać kompletną dokumentację wraz z dodatkowymi nie wymaganymi informacjami jak: zestawienia tabelaryczne, opisy, map, ułatwiających podejmowanie decyzji – komentuje Maciej Kalestyński, Partner zarządzający JDM Deweloper.
Współpraca z deweloperem
MH: Będąc przy tematyce współpracy chciałabym zapytać o to czy raczej chętniej podejmujecie współpracę na zasadach B2B czy raczej umów o pracę i dlaczego?
Staramy się utrzymać balans między obsługą inwestycji wewnętrznym personelem, a usługami zleconymi na zewnątrz. Z uwagi, na ciągłe podnoszenie kompetencji oraz zdobywanie nowych doświadczeń, jesteśmy w stanie wykonać wiele procesów we własnym zakresie. Jednakże proces inwestycyjny naszpikowany jest nieoczekiwanymi zwrotami akcji oraz zdarzeniami, z którymi nie mieliśmy jeszcze doświadczenia. Dlatego chętnie korzystamy z ekspertów specjalizujących się w wąskim obszarze zagadnień, z jakimi w danym momencie się zajmujemy. Bezzasadnym jest rekrutować do wewnątrz zespołu specjalistę w obszarze, z którym mamy i będziemy mieli krótkie doświadczenie. Z uwagi na skomplikowaną materię problemów, z jakimi się spotykamy często występujemy w roli koordynatora pomiędzy kilkoma podmiotami rozwiązującymi daną sprawę. W posiadanym modelu biznesowym centralizujemy procesy wewnętrzne tak, aby budowy mogły koncentrować się na sprawnej realizacji harmonogramów. Formuła współpracy z personelem zaangażowanym w cały proces inwestycyjny nie jest odgórnie zakładana, a czy będzie to UoP czy B2B – zależy od indywidualnych uwarunkowań – komentuje Maciej Kalestyński.
Galopujące zmiany prawne
MH: Deweloperom życia nie ułatwiają notoryczne zmiany prawne – zarówno w kwestiach ogólnie rozumianego prawa budowlanego, reformy planistycznej, jak również w zakresie podatków, prawa pracy i innych okołobiznesowych kwestii. Co Wam, jako deweloperowi najbardziej doskwiera w aspektach prawnych? Jakie obszary prawne Waszym zdaniem należałoby poprawić, by polskim deweloperom wiodło się lepiej.
Każda zmiana legislacyjna generuje niepewność w procesie inwestycyjnym. Największe utrudnienia wynikają z ingerencji na poziomie lokalnym, zwłaszcza w kontekście modyfikacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które często komplikują uzyskiwanie pozwoleń na budowę w przypadku kontynuacji inwestycji wieloetapowych, wpływając na zmianę ich pierwotnego charakteru. Skutkiem takich działań jest brak spójności urbanistycznej lub znaczące obniżenie rentowności projektu. Jako deweloper realizujący inwestycje średniej skali w segmencie zabudowy jednorodzinnej, często spotykamy się z różnymi interpretacjami przepisów, które niejednokrotnie różnią się w zależności od skali inwestycji. Największym wyzwaniem, dostrzegalnym również z perspektywy naszych klientów, są zmiany w przepisach dotyczących sposobu obliczania powierzchni użytkowej. Różnice w interpretacji tych przepisów przez poszczególnych deweloperów i architektów prowadzą do braku jednolitych standardów na rynku, co budzi frustrację i niezrozumienie wśród nabywców, z uwagi na brak wspólnej podstawy do porównywania ofert. Przykładem mogą być schody i podesty schodowe, które nadal przez niektóre podmioty są zaliczane do powierzchni użytkowej – komentuje Dariusz Świeczka.
Technologie w mieszkaniówce
MH: Jakie technologie w tego typu inwestycjach praktykujecie, jako deweloper?
W procesie inwestycyjnym preferujemy technologie tradycyjne. Klient jednak w dalszym ciągu oczekuje znanych i sprawdzonych technologii budownictwa jednorodzinnego stroniąc od nowinek i nieznanych w użytkowaniu rozwiązań. Oczywistym jest, iż proces budowy ewoluuje. Z jednej strony wynika to z rozwoju branży materiałów budowlanych, z drugiej zaś z wymogów prawnych. Stosowane są więc nowe materiały jako zamienniki starszych rozwiązań posiadające lepsze parametry fizyko – chemiczne czy też rozwiązania prostsze w zastosowaniu. W przypadku materiałów czynnikiem kluczowym jest również cena nowych materiałów, która winna być brana na szalę wraz z ich efektywnością i nakładem pracy na ich wybudowanie. W branży budownictwa zapowiadają się trudne czasy z uwagi na brak rąk do pracy. W związku z tym zasadnym trendem jest pozyskiwanie technologii budowy poszczególnych zakresów, bądź to wykorzysujących większą mechanizację zwiększającą wydajność, bądź modułowość rozwiązań tj. bardziej złożonych elementów dostarczanych na plac budowy. Najprostszymi przykładami takich rozwiązań to modułowe szkielety dachowe prefabrykowane balkony, schody, słupy czy też stropy. Obecne rozwiązania wydają się dosyć drogie zestawiając je z tradycyjnym budownictwem opartym na sile roboczej bezpośrednio na budowie niemniej z roku na rok będzie się to zmieniać na rzecz modułowości wbudowywanych materiałów a efektywność ekonomiczna takich rozwiązań będzie tylko przyśpieszać. Budowa obiektów kubaturowych to jedna z branż najmniej zautomatyzowanych i zrobotyzowanych i w tym kierunku będzie się również dynamicznie rozwijać. Istnieją już roboty malarskie niebawem pojawią się tynkarskie a za wielka woda powstają już osiedla w technologii druku 3D – komentuje Maciej Kalestyński.
