Według najnowszej analizy portalu Nieruchomosci-online.pl indeks nastrojów rynkowych wyniósł 54,20 pkt. Wynik ten oznacza czwarty kwartał z rzędu powyżej granicy optymizmu. Jednak wzrost w porównaniu z poprzednim badaniem jest niewielki i świadczy raczej o stabilizacji niż ożywieniu rynku. Sektorowi nieruchomości mieszkalnych wciąż daleko do dynamiki z początku 2024.
Rynek mieszkaniowy w stabilizacji
Nastrojometr rynku nieruchomości, opracowany przez Nieruchomosci-online.pl wraz z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu, od dłuższego czasu plasuje się powyżej granicy optymizmu, czyli 50 pkt. Aktualny wynik – 54,20 pkt różni się od wyniku z poprzedniego kwartału tylko o 0,4 pkt na plusie. Nie widać tu więc nagłego przełomu, a raczej stabilizację. Według analizy rynek wyraźnie wychodzi z okresu niepewności i korekt, choć nadal sporo brakuje do najlepszych wyników z początku zeszłego roku, czyli 55,6 pkt. W aktualnym badaniu wzięło udział prawie 1500 pośredników w obrocie nieruchomościami z całej Polski. Ta grupa uczestników rynku jest wyjątkowo wrażliwa na zmiany.
Badanie pokazało, że agenci biorący udział w ankiecie największe nadzieje wiążą z segmentami sprzedaży większych lokali mieszkalnych, domów i działek budowlanych. To właśnie w tych segmentach prognozowany jest dalszy wzrost popytu i cen. Tymczasem na rynku najmu obserwuje się wzrost podaży, co prowadzi do stabilizacji lub lekkiego spadku stawek czynszów. Potencjalni nabywcy pozostają pod wpływem dwóch przeciwnych trendów. Z jednej strony stopy procentowe spadają i kredyty są bardziej dostępne. Z drugiej wciąż utrzymują się wysokie ceny i niepewność gospodarcza. Trudne warunki rynkowe skutecznie studzą entuzjazm wielu uczestników rynku.
Pośrednicy widzą wyraźnie, że podaż jest większa od popytu, co oznacza, że rynek coraz bardziej sprzyja kupującym. To oni mają wybór, czas oraz rosnące możliwości negocjacyjne. Równocześnie jednak sytuacja wciąż jest niepewna, a ceny szczególnie większych lokali mieszkalnych rosną. Potencjalni inwestorzy często wahają się, czy zakup nieruchomości jest korzystniejszy teraz niż później. Na rynku panuje atmosfera czekania na ewentualne korekty cen, ale wyraźnie widać je na razie tylko w segmencie kawalerek. Spora część potencjalnych kupców obawia się, że stawki ofertowe znów wzrosną i przegapią najlepszy moment. Widać to w aktywności dotyczącej przeglądania ofert. Nie zawsze przekłada się ona na kontakt z autorami ofert.
Obawy jakie najczęściej zauważają pośrednicy u kupujących to:
- wysokie koszty kredytu i niepewność co do przyszłych stóp procentowych,
- ryzyko zakupu przy wysokich cenach i spadku wartości nieruchomości (zwłaszcza w mniejszych miastach),
- obawy o jakość techniczną mieszkań i wady ukryte (głównie na rynku wtórnym),
- sygnały spowolnienia gospodarczego w części branż i ogólny wzrost kosztów życia,
- wciąż niestabilna geopolityka – szczególnie w regionach bliżej wschodniej granicy.
Warto analizować ryzyka i fakty
Trudniejsze warunki rynkowe z pewnością odbijają się na postawach potencjalnych kupujących. Obecnie nie potrzebują oni zachęty do szybkiej decyzji. Dużo cenniejsze jest przeprowadzenie przez proces decyzji i pokazanie wszystkich ryzyk inwestycji. Analiza ceny, stan techniczny i dokumenty, to obszary szczególnego zainteresowania kupujących. Od pośredników często wymagają oni ponadto oceny realnej zdolności kredytowej i kosztów finansowania.
Po stronie sprzedających coraz mocniej widać napięcie między oczekiwaniami a realiami. Część z nich nadal trzyma się wysokiej ceny, mając nadzieje na kupca. Inni już rozumieją, że otwartość na negocjacje może realnie przyspieszyć całą transakcję.
W tych warunkach dobrze przygotowane i właściwie wycenione oferty sprzedają się bez większych problemów. Jednak lokale zbyt wysoko wycenione mogą czekać na nabywcę bardzo długo.
Ogólna dynamika rynku
Pośrednicy zauważają, że rynek wyhamował względem okresu, gdy aktywny był program Bezpieczny Kredyt 2%. Wskazuje na to między innymi mniejsza liczba transakcji przy wciąż wysokich cenach, rosnąca podaż, wydłużony czas sprzedaży oraz szersze pole do negocjacji ceny. Choć w IV kwartale nie zauważono gwałtownych spadków cen, to ostateczna wartość mieszkania coraz bardziej zależy od jego jakości, lokalizacji i dopasowania do potrzeb klienta. Spadają ceny lokali z drugiej ręki do remontu oraz:
- duże metraże mieszkań i domów,
- nieruchomości zlokalizowane na starszych osiedlach z wielkiej płyty (zwłaszcza zaniedbane),
- peryferyjne lokalizacje, słabsza komunikacja i infrastruktura.
Stabilne ceny wciąż mają:
- małe i średnie mieszkania (kawalerki, 2–3 pokoje) w dobrych lokalizacjach,
- lokale w dużych miastach (centra i dobrze skomunikowane dzielnice),
- nieruchomości gotowe do odbioru z rynku pierwotnego,
- lokale inwestycyjne pod wynajem w miastach akademickich.
Ponieważ sytuacja na rynku nieruchomości nie jest prosta, w czasie negocjacji coraz częściej mówi się o konkretnym lokalu i do niego dostosowuje cenę.
Najnowsza wartość indeksu wskazuje między innymi na unormowanie sytuacji w mieszkaniówce. Stoi za tym brak rządowych programów, aktualny kierunek polityki monetarnej oraz wzrost gospodarczy. Równocześnie segment najmu jest osłabiony przez ruchy w stronę zakupu nieruchomości. Dzięki lepszej koniunkturze sporym zainteresowaniem cieszą się też działki i domy.
Prognozy na I kwartał 2026
Według agentów nieruchomości w 2026 stabilizacja rynku nadal będzie trwać. Pozytywne nastroje zaznaczają się najbardziej przy sprzedaży działek budowlanych, większych mieszkań i domów, natomiast pogorszenie dotyczy głównie najmu.
Właśnie dlatego w najmie mieszkań (kawalerki i większe lokale) oraz w biurach i usługach podaż ma rosnąć szybciej niż popyt. Odwrotny trend dotyczył będzie sprzedaży kawalerek i większych mieszkań. Tu popyt ma rosnąć szybciej niż podaż. Co ważne wzrost cen będziemy obserwować przede wszystkim przy sprzedaży działek budowlanych oraz kawalerek.
W prognozach na 2026 r. pośrednicy częściej mówią o umiarkowanym ożywieniu. Będzie ono jednak nierówne, selektywne i zależne od warunków finansowania oraz od tego, czy stabilizacja okaże się etapem przejściowym. W świetle tych faktów nie dziwi, że część analityków widzi szanse na wzrosty cen wraz z rosnącą dostępnością kredytów. Inni jednak zwracają uwagę na bariery. Tańsze kredyty przede wszystkim dla rodzin i wciąż panująca w mieszkaniówce drożyznę.
Warto podkreślić, że dla pośrednika to dobry czas, żeby wzmocnić rolę ekspercką. Ważna staje się profesjonalna wycena, argumentacja, negocjacje, przygotowanie oferty i prowadzenie klienta przez decyzję. To właśnie to, czego oczekują teraz od nich potencjalni inwestorzy.
