Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.
Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki
Z dniem 11 września 2020 r. ogłoszone zostały duże zmiany, które będą miały poważne przełożenie na projekty do pozwolenia na budowę i inne procedury w dalszych etapach życia budynku. Rozporządzeniem Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powołano do życia normę PN-ISO 9836:2015-12, rozporządzenie weszło w życie w dniu 19/09/2020r. Szalenie nieprecyzyjną normę, która ma być podstawą sporządzania projektów budowlanych. Ale czy również będzie obowiązywać na etapie pomiarów powykonawczych, do celów kartotek lokali i do ksiąg wieczystych? Już w 2016 r. otrzymałem odpowiedzi od twórcy normy na szereg pytań co do zasad pomiaru powierzchni. W większości sytuacji geodeta, inspektor będzie musiał decydować indywidualnie, bo norma nie precyzuje wielu aspektów. Moim subiektywnym zdaniem, a mam 14-letnią praktykę w tym zakresie – nadchodzi chaos totalny w powierzchniach budynków! Jest to jeden z bardziej krytycznych artykułów, jakie miałem okazję kiedykolwiek opublikować!
Powołanie normy PN-ISO 9836:2015-12
Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w załączniku „Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu” wskazano normę PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Jak widać, wskazany numer normy nie zawiera drugiego członu wskazującego na datę publikacji normy (1997 lub 2015-12[grudzień]). Pod tabelą odnotowano komunikat, że „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”, a to wprost wskazuje normę PN-ISO 9836:2015-12. Wcześniej w tymże załączniku widniała norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”. Rozporządzenie weszło w życie 19.09.2020 r. Co to będzie oznaczać dla inwestorów? Norma PN-ISO 9836:2015-12 będzie wykorzystywana na etapie tworzenia dokumentacji do pozwolenia na budowę. Pytanie jak szybko wydziały architektury, urzędy geodezji wprowadzą nową normę na swoje „podwórko”.
Nieprecyzyjna norma PN-ISO 9836:2015-12
Norma PN-ISO 9836:2015-12 pojawiła się w grudniu 2015 r. Od tamtego czasu widniał na niej zapis, że zastępuje normę PN-ISO 9836:1997. I do dnia 19 września 2020 r. tak nie było, bo nie powoływała się na nią żadna ustawa, rozporządzenie czy obwieszczenie. Aby nie użyć tutaj bardziej dosadnych słów powiem tylko, że jest to absolutnie nieprecyzyjna norma na poziomie najbardziej szczegółowych definicji, które po raz pierwszy zostają wprowadzone! Zadając pytania do PKN w sprawach merytorycznych należy się zwrócić do właściwego Komitetu Technicznego (KT) lub właściwej Rady Sektorowej. Ja to zrobiłem jeszcze w 2016 r. Po wysłaniu przez mnie pytań do normy na ogólny adres PKN pytania w końcu trafiły do KT nr 232 ds. Zasad Sporządzania dokumentacji Projektowej w Budownictwie. Dostałem 14 odpowiedzi na 14 zadanych pytań. Najważniejsze z nich szczegółowo omawiam w artykule Norma PN-ISO 9836:2015-12. Kolejne zamieszanie i niepewność. Generalnie wiele z uzyskanych odpowiedzi brzmiało następująco: „Tego norma nie podaje, należy się kierować zasadami wiedzy technicznej”, „To są indywidualne rozwiązania, nie uregulowane postanowieniami normy”. Decyzje ma podejmować inspektor, geodeta, itd. Co to spowoduje? Chaos w dokumentacji w wielu urzędach, bo będziemy mieć różne standardy pomiaru!
EGIB
Zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Inwestycji i Rozwoju w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (EGIB) w § 63.3. widnieje „Pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu ustala się zgodnie z zasadami określonymi w art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 i 1496) i wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do dwóch miejsc po przecinku.”
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego porusza ten aspekt w dwóch miejscach. Art. 2 ust. 1 pkt 7 mówi o „powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału”. Art. 2 ust. ust. 2 mówi „2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.” Czy to ostatnie zdanie oznacza, że mamy stosować normę PN-ISO 9836:2015-12? Zdecydowanie tak, ponieważ należy zauważyć, że nazwa norma „1997” i 2015-12” jest identyczna. Skoro rozporządzenie podaje tylko samą nazwę, to musimy się wtedy odnieść do normy najnowszej. A jak to będzie z urzędami? Jaki chaos powstanie w tym zakresie? Czas pokaże szybciej niż się spodziewamy. Osobiście znam opracowania architektów, którzy robią projekty budowlane nawet według normy PN-70/B-02365. A mamy już 50 lat kiedy ta norma ujrzała światło dzienne i jak poruszam w innych artykułach ona już nie obowiązuje. Znam też całkiem sporą grupę architektów, którzy przed datą 19/09/2020 r, składali dokumentację do pozwolenia na budowę według normy PN-ISO 9836:2015-12. Geodeci to już całkiem robią co chcą i jak chcą i się tym nie przejmują. Zbyt mało kto ich jeszcze pozywa do sądu. W październiku 2020 r. przekonałem jednego z deweloperów mieszkaniowych do wykonania audytu w ich firmie. Błędy jakie wykazałem na metryczkach przyprawiły ich o wściekłość. Na metryczkach widniały podpisy geodetów uprawnionych. Po rozmowach okazało się, że metryczki zostały wykonane po 4-krotnie niższej cenie niż ja to praktykuję. Królowa cena bez referencji wygrała, ale stracił deweloper. Uprawnienia to nie wszystko i niech ten przykład będzie przestrogą i dla tych co zlecają takie działania i dla tych co je bezmyślnie wykonują.
Co z komentarzem do normy?
Norma PN-ISO 9836:1997 miała komentarz z 2002 r. Co prawda i tak większość osób o nim nie wiedziała, ale rozwiewał on wiele wątpliwości nam – osobom decydującym, co należy mierzyć, jak i do jakich celów. A co z komentarzem do normy PN-ISO 9836:2015? Odpowiedź PKN z 2016 r. na moje pytania podsumowana została następująco: „Dziękujemy za obszerny zestaw pytań sugerujący potrzebę bardziej szczegółowych zapisów postanowień normy PN-ISO 9836:2015. Będą one wzięte pod uwagę przy opracowywaniu kolejnego komentarza do normy.” Kiedy mamy się go spodziewać, skoro norma jest tak nieprecyzyjna, a jej wdrażanie zajęło aż 5 lat? Ile wyroków sądowych musi paść, żeby przygotować rzetelne zapisy, na których opierać się będzie cały rynek polskiego budownictwa? Wyroków sądów czy kolejnych komicznych uzasadnień? Jaki biegły sądowy się na tym zna? Narażę się pewnie wielu osobom, ale zaryzykuję stwierdzenie, że żaden w Polsce biegły nie zna i nie rozumie w szczególe zasad pomiarów powierzchni we wszystkich stosowanych normach, czy ustawach i rozporządzeniach.
Będą brzydkie budynki – koniec z tarasami na dachu
Wskaźnik intensywności zabudowy (WIZ) stanowi stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki. Jeżeli powierzchnia całkowita budynku ma 2000m² a powierzchnia działki ma 1000m², to WIZ wynosi w tym przypadku równo 2. To jest jeden z głównych parametrów, które ograniczają inwestycję. Parametr ten jest praktycznie zawsze zapisany w warunkach zabudowy czy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodne z zapisami normy PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni całkowitej wchodzą: wszystkie kondygnacje, w tym te podziemne!! (to też zaboli deweloperów), poddasza, tarasy w tym tarasy na dachu, wszystkie kondygnacje techniczne. Jakie wnioski płyną z tego dla deweloperów? Jeżeli ma on na myśli maksymalne wykorzystanie parametrów zabudowy działki, to musi zapomnieć o eko rozwiązaniach poprawiających życie użytkowników.
Jeżeli deweloper będzie chciał zrobić ładne zielone tarasy na dachu dla mieszkańców, to będzie musiał zrobić jedno piętro mieszkalne mniej, aby nie przekroczyć powierzchni całkowitej i nie przekroczyć wskaźnika WIZ. Żaden inwestor o zdrowych zmysłach tego nie zrobi, aby na potrzeby tarasu na dachu pomniejszać sobie PUM.
Koniec z wliczaniem powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej!
Norma PN-ISO 9836:1997 też wyraźnie mówiła, że ściany murowane, a więc wymagające typowych prac budowlanych (nawet ściany działowe wliczają się do powierzchni konstrukcji zgodnej z definicją z normy) nie mogą wliczać się do powierzchni użytkowej. Tak, wiem… w normie 1997 jest zapis „ściany nadające się do demontażu”. Wielu deweloperów uczepiało się tego zwrotu i mocno naciągało interpretację przepisu, ale w komentarzu do normy z 2002 r. wszystko było szczegółowo pokazane na rysunkach. Dodatkowo jest w tym zakresie dostępna pisemna odpowiedź do PKN-u, że wszystkie ściany wymagające typowych prac budowlanych nie mogą wchodzić do powierzchni użytkowej. A co na to norma PN-ISO 9836:2015-12? Nowa norma nie pozostawia wątpliwości i wyraźnie pisze, że ściany działowe należą do powierzchni konstrukcji (czyli nie mogą być jednocześnie powierzchnią użytkową). Do powierzchni konstrukcji wchodzi również: ściana zewnętrzna, ścian wewnętrzne, słupy, piony wentylacyjne, kominy, a także powierzchnie niedostępne. Te elementy przez niektórych deweloperów również były wliczane do powierzchni użytkowej. W normie 2015-12 nie istnieje ten nieszczęsny zwrot „nadające się do demontażu”. Czy to zamyka pole sprzedaży powierzchni pod ścianami działowymi? Nie! Powierzchnia użytkowa to jedno, a powierzchnia, jaką sprzedaje deweloper to drugie! Tajemnica tkwi w doborze definicji, odpowiednich metryczkach lokali i zapisach w umowach sprzedaży lokali. Dodam, że lokale handlowe również przez zdecydowaną większość deweloperów są liczone niewłaściwie. Rynek lokali handlowych czy usługowych rządzi się innymi prawami niż mieszkaniówka, a tu deweloperzy tracą przez swoją niewiedzę. Jak zwiększyć powierzchnię sprzedaży lokali mieszkaniowych i handlowych w budynkach mieszkalnych na rynku pierwotnym? To zagadnienie szczegółowo omawiam w Ekspertyzie Deweloperskiej dostępnej tutaj >>
Nadchodzi chaos
Po co zmieniamy te normy? Wystarczyło poprawić 3 błędy w normie PN-ISO 9836:1997, zrobić uszczegółowienie w ok. 5 miejscach i ja jako wieloletni praktyk nie miałbym żadnych uwag i wątpliwości. Nie miałbym sytuacji, kiedy na obiekcie stwierdziłbym, że nie wiem jak pomierzyć powierzchnię w tym konkretnym przypadku. Teraz zabawa zaczyna się na nowo. I największy problem będą mieć deweloperzy i architekci, którzy muszą się przestawić na nowe zasady! Wszystkie nowe projekty budowlane, które dopiero chcemy złożyć do wydziału architektury muszą opierać się na normie PN-ISO 9836:2015-12. Wszystkie projekty złożone przed 19.09.2020 r. oraz inwestycje deweloperskie w toku zostaną dokończone zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. W Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991r też moglibyśmy uszczegółowić dosłownie kilka kwestii i nie byłoby setek niepotrzebnych spraw sądowych i administracyjnych! Zamiast robić coś pożytecznego i dźwigać polską gospodarkę w tak trudnym okresie, to zagłębiamy się w sprawy, które wnoszą wyłącznie chaos i wymagają zaangażowania tak wielu grup zawodowych. To pociąga za sobą finanse i czas, które w procesach budowlanych są priorytetowe! Jeśli macie wrażenie, że ten artykuł jest pełen złości, to uspokajam, że taki właśnie miał być! Nie mogę patrzeć obojętnie na tworzenie aktów prawnych bez porozumienia z praktykami rynku. Nie mogę patrzeć na fatalną jakość wykonywania metryczek lokali czy innych dokumentów przez geodetów (często uprawnionych!) po absurdalnie niskich cenach, które przemawiają za fatalną jakością. Nie mogę patrzeć, jak wielu deweloperów traci duże pieniądze mimo tego, że i tak kombinują jak zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali. I wreszcie nie mogę patrzeć na to, jak kupującym lokale wmawia się rzeczy niezgodne z prawem. Dlatego apel do wszystkich – działajmy leganie!
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Adrian Hołub
GEODETIC Board Member, CRE Advisor, Investor, Lecturer, Author
14-letni praktyk, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na czterech uczelniach, inwestor nieruchomości, członek zarządu GEODETIC Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawiez rozszerzeniem zakresu ustanowienia: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wieloletni praktyk w pomiarach i kalkulacjach powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i innych. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości, skaningu 3D, fotogrametrii, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, wycen nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomości, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Pomierzył lub nadzorował pomiar ponad 7 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Od 2007 roku współpracuje z największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Napisał ponad 100 publikacji i wygłosił ponad 100 prelekcji. www.geodetic.co
