W 2024 r. wzrosła podaż nowych mieszkań nie tylko w metropoliach, ale także w otaczających je miejscowościach. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile kosztują tam oferowane przez deweloperów mieszkania i czy są na nie chętni.
– Jeszcze 10 lat temu na sześć największych miast przypadało aż 60% mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w całym kraju. Przez ten czas sytuacja diametralnie się jednak zmieniła. Według GUS, w ubiegłym roku udział metropolii w budownictwie deweloperskim skurczył się do 33% – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Przypomina, że początek obecnej dekady przyniósł wyraźną zmianę preferencji kupujących nowe mieszkania i domy, a w efekcie boom budowlany w wielu powiatowych miasteczkach. Przyczyniła się do tego w dużym stopniu pandemia COVID-19, która wymusiła pracę zdalną. Jednak kluczowe znaczenie mają ceny mieszkań. W największych miastach stały się one zbyt drogie dla wielu potencjalnych nabywców.
Lokalni deweloperzy starają się zaspokoić popyt, co widać w statystykach budowlanych GUS. W 2021 r. nastąpił wysyp rozpoczynanych inwestycji. Niestety, zapaść na rynku kredytowym w 2022 r. podcięła skrzydła wielu firmom. Nie wszędzie ich sytuację poprawiło pojawienie się w ofercie banków „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
– W lokalizacjach podmiejskich mieszkania budują najczęściej małe i średnie firmy, a banki nie paliły się do finansowania ich inwestycji. Najwyraźniej podejście banków się zmieniło, bo w ubiegłym roku mogliśmy obserwować powrót boomu mieszkaniowego za rogatkami największych miast – komentuje ekspert RynekPierwotny.pl.
W okolicach Poznania (w powiecie poznańskim) liczba rozpoczętych mieszkań wzrosła aż o 70% w porównaniu z rokiem 2023, a w okolicach Warszawy – o 48%. Przy czym w miejscowościach okalających stolicę największą aktywność inwestycyjną firm deweloperskich GUS odnotował w powiatach mińskim (+207%), pruszkowskim (+115%) i warszawskim zachodnim (+61%).
W okolicach Wrocławia najwięcej nowych mieszkań deweloperzy zaczęli budować w ubiegłym roku w powiatach średzkim (+24%) i wrocławskim (+485), w okolicach Krakowa – w powiatach krakowskim (-2%) i wielickim (+63%), a w okolicach Łodzi – w powiatach zgierskim (+14%) i pabianickim (-9%).
Statystyki wskazują też jednak na spadki aktywności deweloperów w powiatach, w których budują oni najwięcej mieszkań. Tak było w przypadku powiatów okalających Trójmiasto: wejherowskiego (-24%), gdańskiego (-4%) i puckiego (-46%). Na celownik firm deweloperskich trafił za to powiat kartuski, gdzie liczba rozpoczętych mieszkań wzrosła z 342 do 919, czyli aż o 169%!
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że w lokalizacjach podmiejskich jest wciąż dużo taniej niż w metropoliach. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec lutego 2025 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w Warszawie wynosiła nieco ponad 17,7 tys. zł, zaś pod miastem – ok. 11,4 tys. zł za metr, czyli o ponad jedną trzecią mniej. Podobnie było za rogatkami pozostałych metropolii. Kluczowe znaczenie ma podaż i cena gruntów. W miejscowościach okalających metropolie są one po prostu dużo tańsze. Ponadto dominuje tam popularny segment rynku mieszkań. W metropolii średnią cenę metra kwadratowego windują zaś bardzo drogie mieszkania w segmencie premium, wprowadzane przez deweloperów na rynek z myślą o zamożnych nabywcach.
Oczywiście zarówno w obrębie miasta, jak i jego aglomeracji ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Przykładowo w Śródmieściu Warszawy średnia cen mieszkań oferowanych przez deweloperów to ponad 42 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast na obrzeżach miasta, głównie w takich dzielnicach jak Wesoła, Rembertów, Wawer czy Białołęka, metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio mniej niż 14 tys. zł. Z kolei w okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania średnio poniżej 8 tys. zł (np. w Górze Kalwarii) czy ok. 10 tys. zł (np. w miejscowości Błonie) za metr kwadratowy, ale też i takie, które kosztują średnio 11,5-12,5 tys. zł (w Mińsku Mazowieckim, Legionowie, Piasecznie), a nawet ponad 15 zł za metr (w Pruszkowie).
Podmiejskie lokalizacje mają też jedną słabość – to wciąż niewielki na tle metropolii wybór mieszkań. W okolicach Warszawy było pod koniec lutego w ofercie deweloperów ok. 4,9 tys. lokali. Dla porównania w samym mieście – blisko 16,2 tys., czyli przeszło trzy razy więcej.
W najbliższych latach z pewnością lokalizacje podmiejskie będą zyskiwały na popularności. Przykładem może być powiat miński w okolicach Warszawy, gdzie jeszcze 10 lat temu budownictwo deweloperskie praktycznie nie istniało. Odkąd miejscowości znajdujące się w tym powiecie łączy z Warszawą nie tylko kolej podmiejska, ale i autostrada, nowe osiedla powstają jak grzyby po deszczu. W ubiegłym roku deweloperzy rozpoczęli tu budowę rekordowej liczby mieszkań (blisko tysiąc).
