Rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku stoi w obliczu istotnych zmian, z których najbardziej widoczny jest spadek cen mieszkań. Zjawisko to jest wynikiem szeregu czynników, które mają negatywny wpływ na kondycję rynku nieruchomości. W rozmowie z Adamem Komorowskim, prezesem Grupy Cirrus Capital, ekspertem inwestycji i analiz rynku nieruchomości, przyglądamy się sytuacji i jej potencjalnym konsekwencjom.
Spadek cen mieszkań – przyczyny
Komorowski zaczyna rozmowę od zwrócenia uwagi na kilka kluczowych przyczyn spadków cen mieszkań. „Jednym z głównych czynników jest znaczący wzrost stóp procentowych w ostatnich latach. Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawiło, że wielu Polaków straciło zdolność kredytową, a to bezpośrednio wpłynęło na spadek popytu na nieruchomości. Olbrzymia grupa potencjalnych nabywców, nierzadko przeważająca nad inwestorami gotówkowymi, nie jest już w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania, co prowadzi do wstrzymania wielu transakcji” – mówi nasz rozmówca.
Prezes Grupy Cirrus Capital dodaje, że inflacja oraz ogólna niepewność gospodarcza również znacząco wpłynęły na spowolnienie rynku nieruchomości. „Przy wciąż wysokiej inflacji i niepewności ekonomicznej związanej głównie z geopolityką konsumenci stają się typowo ostrożniejsi. Wiele osób wstrzymuje decyzje zakupowe, a inwestorzy stawiają na nieruchomości komercyjne albo produkty bankowe. To wszystko sprawia, że bardzo słaby popyt na mieszkania nie był tylko kwestią ubiegłego roku i niepewności związanej z planami rządu” – zaznacza Komorowski.
Co dalej z rynkiem nieruchomości?
Komorowski nie ma wątpliwości, że rynek mieszkań w Polsce nie jest w najlepszej kondycji i z prognoz na przyszłość uleciał optymizm. „Przede wszystkim nie spodziewam się szybkiego powrotu do wzrostu cen. Jeśli nie dojdzie do interwencji odgórnej, jak kredyt zero procent, a wydaje się, że Polacy po prostu nie chcą takich rozwiązań, to rynek w najbliższych latach pozostanie schłodzony, a ceny mieszkań po prostu będą spadać. Nie oceniamy potencjalnego zakończenia wojny w Ukrainie jako wystarczającego bodźca do ożywienia, a wręcz odwrotnie: z polskiego rynku nieruchomości i rynku pracy może szybko zniknąć wiele osób, które po prostu wrócą odbudowywać swój kraj. W tym kontekście jesteśmy sceptyczni wobec prognozy, że koniec wojny oznacza masowy przyjazd Ukraińców do naszego kraju. Wydaje mi się, że dostrzegalna narracja w mediach pomija łączny bilans demograficzny, skupiając się wyłącznie na argumentach za przyjazdem do Polski. Biorąc pod uwagę wszystkie te kluczowe czynniki, choć nie przewiduję drastycznego załamania, to w najlepszym scenariuszu dla sprzedających będziemy mieli do czynienia z długotrwałą stabilizacją cen” – stwierdza Komorowski.
Dodatkowo, Prezes Grupy Cirrus Capital zwraca uwagę, że niektóre segmenty rynku, takie jak nieruchomości komercyjne, mogą radzić sobie lepiej, bo nie są powiązane z rynkiem mieszkaniowym. „Wciąż widać zainteresowanie nieruchomościami handlowymi czy magazynowymi, szczególnie w większych miastach. To sprawdzony sposób inwestowania potężnych funduszy inwestycyjnych z zachodu. W ten sposób Norwegowie czy Brytyjczycy dywersyfikują i chronią swoje środki, na przykład emerytalne” – tłumaczy Komorowski.
Jakie zmiany dla deweloperów?
Wszystko to oznacza, że deweloperzy nie mają przed sobą łatwego zadania. W dodatku wciąż odnotowują wyższe koszty budowy, związane przede wszystkim z rosnącymi cenami pracy oraz energii. To sprawia, że większość projektów staje się dziś mniej opłacalnych. Z kolei spadek popytu na mieszkania zmusza ich do dostosowywania ofert, jednak efekt tego jest często niezadowalający. „Deweloperzy robią wszystko, co mogą, żeby ustabilizować rynek. Dawniej sądziłem, że kryzys z 2008 roku nie będzie mógł w Polsce się powtórzyć, bo dziś deweloper to już nie drobny przedsiębiorca, który biznesplan przygotowuje w zeszycie. Większość rynku zagospodarowały przecież korporacje, których zarządy działają na podstawie skrupulatnych analiz gospodarczych, planując wiele miesięcy do przodu. Dlatego sytuacja jest znacznie poważniejsza niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka, skoro w nowym roku notujemy rekordowe nadwyżki podaży nad popytem” – zauważa Komorowski.
Nieruchomości medyczne – alternatywa inwestycyjna?
W kontekście słabszego rynku mieszkaniowego Adam Komorowski wskazuje na rosnące zainteresowanie oferowanymi przez Grupę Cirrus Capital nieruchomościami medycznymi jako alternatywą dla inwestycji w mieszkania. „Inwestowanie w nieruchomości medyczne – w postaci naszych klinik Cirrus Medical – okazało się strzałem w dziesiątkę podczas epidemii COVID-19, a teraz potwierdza swoją stabilność w czasach, gdy rynek mieszkaniowy boryka się z trudnościami. Jest to sektor, który, mimo ogólnych zawirowań na rynku nieruchomości, praktycznie nie doświadcza wahań. Wręcz przeciwnie – w obliczu starzejącego się społeczeństwa, zapotrzebowanie na usługi medyczne rośnie, co powoduje wzrost znaczenia tego segmentu” – mówi Komorowski.
Nieruchomości medyczne oferują stabilny i długoterminowy zwrot z inwestycji, co czyni je atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych mieszkań. „Inwestycje w nieruchomości medyczne są również mniej narażone na ryzyko związane z cyklicznymi spadkami cen. To sektor, w którym popyt jest napędzany przez długofalowe zmiany demograficzne oraz rosnącą potrzebę opieki zdrowotnej. Dla inwestorów, którzy szukają stabilności w trudnych czasach, nieruchomości medyczne są w naszej ocenie dużo bardziej perspektywiczne niż mieszkania” – zauważa Prezes Grupy Cirrus Capital.
Prognozy na przyszłość
Z perspektywy Adama Komorowskiego, rynek nieruchomości w Polsce nie znajduje się w fazie ożywienia, a prognozy na przyszłość nie są obiecujące. „W krótkim okresie nie ma co liczyć na poprawę. Spadek cen może się utrzymać przez najbliższe miesiące, a w dłuższym okresie od dawna nie spodziewam się radykalnego wzrostu. W zeszłym roku ubyło 150 tysięcy Polaków i nie mamy już pokoleń boomu demograficznego, które będą potrzebowały masy nowych mieszkań w dużych miastach. Wystarczy przyjrzeć się polskiej piramidzie demograficznej. Od dawna mówi się o luce mieszkaniowej, ale ona tak naprawdę nie istniałaby, gdyby nie jakość i lokalizacja istniejących budynków, które nie odpowiadają bieżącym potrzebom Polaków albo właściciele boją się przeznaczyć je na wynajem” – podkreśla Komorowski.
Ekspert zwraca również uwagę na zmieniające się preferencje konsumentów, które mogą wpłynąć na kształt rynku w przyszłości. „Z punktu widzenia ekonomisty, popyt na mieszkania o wyższej jakości, z lepszą lokalizacją, może się utrzymać mimo ogólnej sytuacji, jednak to raczej nisza. Większość ludzi szukających własnego M musiała ograniczyć oczekiwania, co wpływa na dalsze osłabienie całego rynku, więc realnie możemy w tym kontekście mówić wyłącznie o bardzo drogich i rzadkich nieruchomościach luksusowych” – dodaje Komorowski.
W pigułce
Spadek cen mieszkań w Polsce jest wynikiem szeregu nakładających się na siebie, niekorzystnych zjawisk ekonomicznych. W obliczu rosnącej inflacji, wysokich stóp procentowych oraz niepewności gospodarczej, rynek nieruchomości nie ma przed sobą łatwej przyszłości. Adam Komorowski, Prezes Grupy Cirrus Capital, wskazuje na kontynuację trudności na rynku mieszkaniowym związaną z demografią, z możliwymi dalszymi spadkami cen. Inwestorzy oraz deweloperzy muszą liczyć się z długotrwałą stagnacją, a przyszłość rynku nieruchomości w Polsce nie rysuje się w jasnych barwach. Alternatywą dla nieruchomości mieszkalnych mogą być natomiast inwestycje w nieruchomości medyczne, które stanowią bardziej stabilną i przyszłościową opcję inwestycyjną.
