Analiza Otodom: Szał podwarszawski. Stolica traci dominację?
Firmy deweloperskie zmieniają strategię. Po raz pierwszy w historii rynku nieruchomości w aglomeracji warszawskiej powstaje niemal tyle samo domów i mieszkań, co w samej stolicy. Z najnowszych danych Otodom wynika, że różnica dla ostatnich 12 miesięcy zmalała do zaledwie 423 lokali. Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom: „tuż za granicami Warszawy firmy deweloperskie jeszcze nigdy tyle nie budowały”. Wszystko wskazuje na to, że ten trend przybierze na sile. W ciągu ostatniego roku deweloperzy uzyskali w stolicy mniej pozwoleń na budowę niż w otaczającym ją obwarzanku.
Przełomowa zmiana układu sił na Mazowszu
– W okresie od maja 2025 do kwietnia 2026 roku firmy deweloperskie rozpoczęły w Warszawie budowę około 12,5 tys. mieszkań i domów. W tym samym czasie w aglomeracji warszawskiej uruchomiono inwestycje obejmujące niemal tyle samo, bo aż 12,1 tys. lokali. Choć dziś te liczby są do siebie bardzo zbliżone, perspektywa historyczna uwidacznia potężną zmianę. Podczas gdy w samej stolicy skala inwestycji bywała w przeszłości nawet dwukrotnie wyższa niż dziś, dla warszawskiego obwarzanka obecny wynik jest po prostu rekordowy – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Skalę deweloperskiego boomu pod Warszawą najlepiej oddają dane dotyczące inwestycji objętych ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Największe nagromadzenie nowych projektów przypada na obszar w promieniu około 25 km od centrum stolicy.
– Obserwowana zmiana to nie tylko chwilowa anomalia, ale trend, który będzie kształtować przyszłość całego rynku. Potencjał rozwoju budownictwa deweloperskiego, wyrażony w uzyskanych pozwoleniach na budowę, jest obecnie większy w obwarzanku niż w samej Warszawie. W ciągu ostatnich 12 miesięcy deweloperzy uzyskali tam zgodę na realizację o blisko 2,7 tys. mieszkań i domów więcej niż w stolicy – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Trzy główne konsekwencje dla rynku mieszkaniowego:
- Zmiana dynamiki cen mieszkań. Rekordowa podaż poza miastem zwiększa konkurencję wobec samej stolicy, gdzie stawki ofertowe nowych mieszkań rosną w tempie 14% rok do roku. Obecnie firmy deweloperskie chcą za lokal w Warszawie średnio 20,1 tys. zł/mkw., podczas gdy w obwarzanku – 12 tys. zł/mkw.
- Impuls rozwojowy dla regionu. Napływ kapitału i dziesiątek tysięcy nowych mieszkańców z pewnością przyspieszy transformację podwarszawskich miejscowości.
- Infrastruktura drogowa (OAW). Rosnąca skala inwestycji w pasie podmiejskim naturalnie zwiększa potrzeby komunikacyjne regionu. Ten wyraźny trend rynkowy to kolejny istotny argument za wytyczeniem przebiegu i realizacją Obwodnicy Aglomeracji Warszawskiej.
– Rekordowa liczba rozpoczętych budów w aglomeracji warszawskiej sprawia, że szukający własnego M zyskują ogromny wybór nowych domów i mieszkań tuż za granicami administracyjnymi stolicy. Trzeba jednak pamiętać, że ewentualne oszczędności przy zakupie tańszego mieszkania pod miastem przeniosą ciężar między innymi na codzienne dojazdy – podsumowuje dyrektorka badań rynku Otodom.
