Kontroluj, inwentaryzuj, modernizuj
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR [4] 2020
Pomiary termowizyjne stosowane są w różnych sektorach gospodarki, również na rynku nieruchomości i w budownictwie. Z techniki do celów inwentaryzacji architektonicznych korzystają architekci, firmy od space planów oraz zarządcy nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Dzięki pomiarom termowizyjnym inwestorzy coraz częściej wykazują błędy montażowe generalnym wykonawcom czy firmom podwykonawczym. Termowizja umożliwia wykrywanie minimalnych nawet różnic temperatur. Pozwala weryfikować mostki termiczne, szczelność stolarki okiennej, zawilgocenia, ogrzewanie podłogowe czy współczynnik przenikania ciepła okien, drzwi, instalacji technicznych i materiałów budowlanych. Kiedy ją wykonywać i jakiego standardu oczekiwać?
Kiedy stosuje się termowizję?
Techniki termowizyjne w pierwszej kolejności wykorzystywane były na cele wojskowe. Dzisiaj są również powszechne w budownictwie czy przemyśle. Analizując potrzeby rynku nieruchomości zacznę od tego, że wykonuje się je w różnych celach w zależności od cyklu życia budynku. Dzięki pomiarowi możemy weryfikować parametry cieplne budynku, mostki termiczne, szczelność stolarki okiennej, zawilgocenia, ogrzewanie podłogowe czy współczynnik przenikania ciepła okien, drzwi i innych materiałów budowlanych. Porównuje się parametry do wymagań WT2021. Badania termowizyjne stolarki okiennej można wykonywać od strony wewnętrznej i zewnętrznej (pomiary dronem z kamerą termowizyjną). Obraz z kamery termowizyjnej potrafi pokazać zacieki wody przy parapetach, czego nie dostrzeżemy gołym okiem. Takie analizy są szczególnie istotne w przypadku zmiany przeznaczenia budynku. Przykładem mogą być budynki hotelowe, które mają bardziej rygorystyczne wytyczne w tym zakresie niż, np. budynki biurowe. Przejście z budynku biurowego na hotelowy wymaga takich sprawdzeń. Wynika to z przepisów, które obowiązują w tym zakresie. Analizuje się również badania termowizyjne instalacji elektrycznych, energetycznych, transformatorów i rozdzielnic. W koncernach paliwowych i fabrykach analizuje się również m.in. temperaturę rur, pieców czy innych elementów, które mogą się przegrzewać. W obiektach przemysłowych takie badania są przydatne w planowaniu modernizacji. Ma to na celu zapewnienie ciągłości pracy linii (łożyska, tuleje, przeguby, sprzęgła, itp.). To z kolei ma zminimalizować przestoje produkcyjne poprzez profilaktyczne wymiany podzespołów.
Inwestor kontroluje, zarządca modernizuje
Kto jest zainteresowany wynikami pomiarów termowizyjnych? W branży nieruchomości i budownictwa jest kilka takich grup. Badania wykonujemy dla kupujących domy czy większe mieszkania. Pozwala to na sprawdzenie jakości montażu stolarki i identyfikację ukrytych wad wymagających naprawy. To wszystko ma przełożenie na późniejszy komfort użytkowania i związane z tym koszty ogrzewania i ewentualnej renowacji. Druga grupa to właściciele budynków lub ich zarządcy, którzy zmieniają sposób użytkowania obiektu.
Kolejny sektor to wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, które przeprowadzają termomodernizację budynków. Wyniki pomiarów z badań przeprowadzonych kamerą termowizyjną mają zastosowanie również w pracy firm od space planów i architektów, którzy zlecają inwentaryzacje architektoniczne (inwentaryzacje budowlane), na potrzeby wprowadzenia zmian, przearanżowania całych obiektów, poszczególnych pięter lub pojedynczych biur. Znacząca grupa to inwestorzy, którzy kontrolują generalnych wykonawców z jakości wykonanych montaży m.in. stolarek okiennych, drzwiowych, zadaszeń, itp. Kontrolują również generalni wykonawcy w przypadku, gdy zlecają część prac poza firmę. Ma to znaczenie w przypadku rękojmi gwarancji na wykonane elementy w okresie po wybudowaniu budynku. Problem w tej ostatniej grupie spotęgowany jest trudnym rynkiem pracy w ostatnich latach. Niegasnący boom na rynku nieruchomości i brak rąk do pracy wymusza zatrudnianie osób bez doświadczenia. Coraz częściej są to osoby z Ukrainy, Rosji, Gruzji a nawet Kazachstanu. Nierzadko pierwszy raz w życiu widzą projekt budowlany a często pierwszy raz kładą styropian na elewację, montują okna, parapety czy zadaszenia.
Podstawy prawne termowizji
Podstawą prawną jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawiera ono sekcję opisującą wymagania izolacyjności cieplnej i wymagania związane z oszczędnością energii. Dokument omawia wartości współczynnika przenikania ciepła okien, drzwi balkonowych i drzwi zewnętrznych a także dopuszczenia dla budynku produkcyjnego, magazynowego i gospodarczego. Istotny w zakresie analiz termowizyjnych biurowców jest też załącznik nr 2 omawiający szczelność na przenikanie powietrza. Pokrótce mówiąc porusza te aspekty w odniesieniu do budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej i produkcyjnego. Mówi też o przepuszczalności powietrza dla okien i drzwi balkonowych w budynkach niskich, średniowysokich i wysokich w zależności od zastosowanej wentylacji (grawitacyjna, hybrydowa). Wskazuje również, że „zalecane jest, by po zakończeniu budowy budynek mieszkalny, zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej i produkcyjny został poddany próbie szczelności przeprowadzonej zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania przepuszczalności powietrznej budynków w celu uzyskania zalecanej szczelności budynków.” Podstawę prawną stanowi również norma „PN-EN 13187-2001: Właściwości cieplne budynków. Jakościowa detekcja wad cieplnych w obudowie budynku. Metoda podczerwieni”, o której więcej w dalszej części artykułu.
Warunki temperaturowe badania
Warunki temperaturowe dla badania termowizyjnego to jedno a wytyczne zamawiających to drugie. Pomiar kamerą termowizyjną okien budynku można wykonywać od środka (ręczną kamerą termowizyjną ( lub z zewnątrz budynku kamerą z drona). Większość zleceń opiera się na pomiarach wewnątrz pomieszczeń. Wymaga to odpowiednich działań po stronie zarządcy budynku, o czym w dalszej części artykułu. Najlepsze wyniki badania pokaże sytuacja, w której jest duża różnica temperatur wewnątrz i na zewnątrz budynku. Dlatego pomiary powinno wykonywać się zimą. Jednak inwestorzy zlecają wykonywanie zmian aranżacyjnych czy konstrukcyjnych budynku w różnych porach roku. Warto zatem wiedzieć jak rozplanować prace, żeby uzyskać wiarygodne wyniki. Jakie zatem parametry należy brać pod uwagę i wykazać w sprawozdaniu? Powinny to być: temperatura i wilgotność powietrza wewnątrz budynku, temperatura powietrza atmosferycznego na moment pomiaru i 24 godziny przed pomiarem, różnica temperatur, zachmurzenie, wiatr, opady, emisyjność. Warunki określa norma „PN-EN 13187-2001: Właściwości cieplne budynków. Jakościowa detekcja wad cieplnych w obudowie budynku. Metoda podczerwieni”.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Filip Ryczywolski
GEODETIC Board Member, Measurement Technology Manager, Team Head
www.geodetic.co
Doradca rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w zakresie due diligence, pomiarów powierzchni, geodezji prawnej i standardowej, inwentaryzacji architektonicznych, pomiarów dronami, skaningu i innych technologii w nieruchomościach. Geodeta, wieloletni praktyk w opracowywaniu dokumentacji geodezyjnej w różnym zakresie oraz bardzo dobry specjalista w zakresie pomiarów powierzchni do celów podatkowych i do celów najmu. Zna wszystkie 14 norm pomiaru powierzchni. Odpowiada za kontakty z klientami indywidualnymi, korporacyjnymi oraz instytucjonalnymi. Doświadczenie w tym zakresie zdobywał, jako założyciel Mazowieckiej Grupy Geodezyjno-Projektowej. Jest autorem merytorycznych treści związanych z procesami inwestycyjnymi rynku nieruchomości, które umieszczane są w Roczniku Geodetic „INVESTOR Real Estate Expert”, Gazecie MSP, książce „1000 błędów inwestorskich nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych”. Jest prelegentem wydarzeń organizowanych przez Polish Geodetic Group dla asset-, property-, lease-, project-managerów, deweloperów, radców prawnych, architektów, inwestorów, przedstawicieli funduszy inwestycyjnych i pośredników nieruchomości. Za realizowane projekty wspólnie z zespołem otrzymał liczne Referencje i Podziękowania.
Jest współautorem i wydawcą Rocznika Geodetic „INVESTOR Real Estate Expert”, gdzie wraz z Ekspertami rynku nieruchomości poruszane są kwestie z zakresu Due Diligence nieruchomości, BIM, Facility Management, Geodezji, Architektury, Geologii, Geotechniki, Prawa nieruchomości i innych tematów. Współautor książki „1000 błędów inwestorskich nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych”. Od 2009 r. artykuły zespołu Geodetic ukazują się w czasopismach: C.H. Beck Nieruchomości, Real Estate Manager, Magazyn Galerie Handlowe, Magazyn BUILD, Magazyn ESTATE, Wiedza i Praktyka, Gazeta Finansowa, Gazeta MSP, Kapitał Polski, Krakowski Rynek Nieruchomości, E-biurowce, Clean Industry, Gazeta Wyborcza, CEO World Magazine, Fakty, Przegląd Geodezyjny, Obcasy, T4B-Technology for Business, Businesswomen & life, Warsaw Business Journal, Fakty, Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita i in.
Firma Geodetic otrzymała wiele nagród i nominacji a w samym 2019 r. została doceniona w następujących konkursach:
- Nagroda Magazynu BUILD w konkursie “2019 BUILD Real Estate and Property Awards” w kategorii „Best Real Estate Consultancy – Warsaw”
- Nominacja przez EuropaProperty.com w konkursie “9th Annual CEE Investment Awards” w kategorii Professional Service Provider
- Nagroda Magazynu Busineswomen&Life „X. edycji konkursu Polish Businesswomen Awards”– Monika Hołub otrzymuje nagrodę w kategorii „Charyzmatyczna osobowość w branży nieruchomości”
- Nagroda Gazety finansowej „Perły Polskiego Biznesu – Monika Hołub wśród 25 najbardziej przedsiębiorczych kobiet w biznesie„
- Nominacja przez Magazyn CEO WORLD w konkursie „Top Polish Brands. Zwykli niezwykli – historie biznesowe polskich marek.”
Absolwent: Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami – uzyskany tytuł: magister inżynier.
