Wojciech Orzechowski o mitach na rynku nieruchomości
Wojciech Orzechowski, przedsiębiorca, inwestor, deweloper, mentor
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Analitycy i dziennikarze krzyczą, że nad światową gospodarką zbierają się czarne chmury. Czy sądzisz, że nadszedł już czas, aby pomyśleć o tym, jak przygotować się na trudne czasy? Chciałbym Ci pokazać i jednocześnie zdementować podstawowe mity dotyczące najbliższej przyszłości. Coraz częściej mówi się o wzroście stóp procentowych, bańce na rynku nieruchomości i niżu demograficznym. A Ty co o tym sądzisz?
1. MIT Wzrost stóp procentowych doprowadzi do korekty cen na rynku nieruchomości
Kiedy wychodziliśmy z okresu komunizmu, polska gospodarka była na szarym końcu i stopy procentowe faktycznie były bardzo wysokie. Wiesz ile wtedy wynosiły? 18-20%! Sytuacja była krytyczna. I gdyby taki scenariusz powtórzył się w najbliższym czasie, byłoby to dla nas bardzo niekorzystne. Co niektórzy twierdzą, że rząd podniesie stopy procentowe do 20%. Jeśli doszłoby do takiej sytuacji, znaczyłoby to, ze gospodarka nie ma się dobrze, a inwestorzy będą wybierać inne sposoby różne od nieruchomości. Na chwile obecna jest to niezwykle nieprawdopodobne. Chciałbym zdementować te plotki i pokazać Ci moje stanowisko. Czy wiesz, co musiałoby się wydarzyć…? W okolicach 2003 r. stopy procentowe spadają do bardzo niskiego poziomu – ok. 6%, a w 2004 r. już do 4%. W 2008 r. przychodzi największy kryzys ostatnich 20 lat. Upada wiele ogromnych korporacji, banków, instytucji finansowych, jak np. Lehman Brothers. Wiele krajów Unii Europejskiej zostaje wstrząśniętych, np. Hiszpania czy Grecja (Europejski Bank Centralny musi ratować Grecję, pożycza jej pieniądze). Wówczas stopy procentowe rosną w Polsce do 6%. Czyli co dziś musiałoby się stać, żeby wzrosły do 20 %? Wojna w okolicznych państwach? Upadek Unii Europejskiej? Spowolnienie gospodarcze w Chinach? Ostra walka celna miedzy USA a Chinami? W następnych latach (2010-2014) kryzys mija i stopy procentowe wracają do 4%, a potem, po kilku latach, rząd w Polsce obniża je do 1,6-1,7% (ludzie, zatem chętnie korzystają z kredytów). Nie jest bezpieczne dla gospodarki, by społeczeństwo zbytnio się zadłużało. Ale w Polsce, jak i na świecie po ostatnim kryzysie wprowadzono wiele obostrzeń za pomocą odpowiednich dyrektyw, które miały sprawić, że kredyty będą udzielane z większą ostrożnością społeczeństwu (większy wkład własny, stosowne ubezpieczenia, większe zabezpieczenia kredytobiorcy). Istnieją zapowiedzi, że stopy procentowe wzrosną. Dziś stopy procentowe wynoszą 1,75% i Rada Polityki Pieniężnej nie zamierza do końca 2019 roku ich podnosić. A jeśli nawet to nastąpi, to mowa będzie o niewielkich wzrostach: początkowo 0,25 p.p., a maksymalnie 1 p.p.
Co się stanie, jeżeli stopy procentowe wzrosną nawet o 4%?
O ile wzrośnie rata kredytu? W skrajnym przypadku o kilkaset złotych. Jeżeli rata przy kredycie 30-letnim i oprocentowaniu całkowitym 3,8% będzie wynosiła ok. 931 zł, to wzrost nawet o 4% podniesie ratę do 1439 zł. Czy to ma duży wpływ na decyzje inwestorów? Myślę, że nie, dlatego że inwestorzy, którzy fliipuja, ponoszą dodatkowy koszt w wysokości tych 500 zł miesięcznie, czyli w ciągu 6 miesięcy raptem 3000 zł. Jeżeli ktoś zarabia przeciętnie 35 tys. zł na takiej inwestycji, to nie powinien się zamartwiać, po prostu zarobi o te 3 tys. zł maksymalnie mniej. Natomiast, jeżeli ktoś się nastawia na wynajem długoterminowy, musi się spodziewać, że w okresie 10- czy 20-letnim i tak będą tąpnięcia, korekty, a może i przyjść kryzys. W tym przypadku na przepływach pieniężnych mogą tracić szczególnie korzystający z kredytu, lub te przepływy pieniężne mogą być bliskie zeru. Pamiętajmy jednak, że na przestrzeni tych lat na pewno wzrośnie wartość stawki za wynajem, a więc może się okazać, że to w ogóle nie będzie miało wpływu na tych, którzy się kredytują. Jeśli utrzymasz swoje mieszkanie przez 10 lat – ono wzrośnie na wartości i będzie dobrze zarabiać dla Ciebie. Na pewno, wzrost stóp procentowych zahamuje kupowanie mieszkań w kredycie, ponieważ inwestorzy stwierdzą, że nie jest to dla nich już tak bardzo opłacalne. Ale jest cała masa ludzi, którzy kupują nieruchomości za gotówkę. Dzisiaj 64% transakcji, jak donosi Internet, stanowią transakcje gotówkowe. Więc nawet, jeśli kredytowi inwestorzy nam odpadną, to wciąż pozostaje wielu chętnych z gotówką. To oni sprawiają, że ceny rosną. Polacy wyjmują pieniądze z lokat bankowych, z obligacji i próbują je lokować gdzie indziej. Boją się dzisiaj banków. Ostatnio bankowość została zachwiana. Niektóre banki były na skraju upadku, niektóre były naciskane obostrzeniami przez rząd. Zatem zaufanie do banków spada. Ludzie umieszczają swój kapitał w nieruchomościach – najem długoterminowy, krótkoterminowy, inwestycje na rynku pierwotnym, wtórnym – zabezpieczają się na przyszłość, wybierają bezpieczne aktywa.
Według naszych statystyk przez ostatnie 4 lata uczestnicy moich warsztatów WIWN® kupili ponad 550 nieruchomości i sprzedali je ze średnim zyskiem 35 tys. zł. Z tego, co mi wiadomo, były 3 nieudane transakcje, gdzie największa odnotowana strata wyniosła 15 tys. zł. Ryzyko jest więc niskie. Mniej niż 0,5%.
Zupełnie inaczej niż na giełdzie, Forexie czy rynku kryptowalut. Oprócz Polaków inwestujących w Polsce mamy również wielu zagranicznych inwestorów lub ludzi potrzebujących mieszkań, np. z Białorusi, Ukrainy, Indii a nawet Nepalu. Ponadto, wielu inwestorów zza zachodniej granicy – Niemcy, Holendrzy, Włosi – inwestują w Polsce, bo u siebie mają niskie stopy zwrotu, a u nas mogą liczyć nawet na zwroty roczne w wysokości 8%.
2. MIT Jest bańka w cenach na rynku nieruchomości, teraz będzie korekta
Wyobraź sobie aktualny rynek zakupu mieszkań. Ilość inwestorów lokujących swoje pieniądze w nieruchomościach na polskim rynku wzrasta. Jeśli codziennie mamy taką sytuację, że 15 osób rywalizuje o jedno mieszkanie, to wiadomo, że ceny będą rosły. Dodatkowo deficyt mieszkaniowy w Polsce sięga aż 2,1 mln lokali (wg raportu Heritage Real Estate z 2018 r.). Brak jest mieszkań, a popyt jest duży, więc ludzie nawzajem przebijają się i ceny wzrastają. I to nie wynika z tego, że ceny nieruchomości są napompowane. Z makroekonomicznego punktu widzenia – ceny rosną i będą rosły, ponieważ w Polsce opłaca się inwestować, a ponadto jest duży popyt i mała podaż. W Polsce, można dzisiaj kupić nieruchomość pod wynajem długoterminowy i uzyskiwać 8% stopy zwrotu. Inwestorzy dotąd będą się przebijać i kupować, dopóki ta opłacalność nie spadnie. A spadnie wtedy, kiedy pułap opłacalności będzie wynosił ok. 3-4%. Wówczas będziemy sięgać po inne, alternatywne sposoby pomnażania kapitału. Może wtedy wrócimy do obligacji, może do lokat bankowych, złota. Żeby tak się stało, ceny nieruchomości muszą wzrosnąć o 100%, przy jednocześnie niewielkim wzroście odstępnego za wynajem. Omówmy prosty przykład: w Krakowie na osiedlu Oświecenie kupujemy nieruchomość ponosząc koszt całkowity 342 tys. zł i wynajmujemy ją, uzyskując przepływ pieniężny ok. 24 tys., a więc stopa zwrotu wynosi ok. 7%. Zatem koszt zakupu, remontu i przygotowania do wynajmu mieszkania musi skoczyć dwukrotnie, czyli do 684 tys. zł, żeby stopa zwrotu spadła do 3,5%, a wtedy inwestowanie w nieruchomości stanie się nieopłacalne w stosunku do innych narzędzi finansowych pomnażania kapitału. Uważam, że stanie się to w ciągu najbliższych 10 lat. Być może na przestrzeni tego czasu okaże się, że będzie jakaś korekta cenowa na rynku nieruchomości, ale nie będzie ona miała wielkiego wpływu na zniechęcenie inwestorów. Moim zdaniem ceny nieruchomości dalej będą rosły. Opłaca się inwestować w nieruchomości i trudno odpędzić od tego zamiaru zainteresowanych.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
3. MIT Niż demograficzny zahamuje popyt na rynku nieruchomości
Faktycznie, dzisiaj rodzi się mniej dzieci. Gdy ja chodziłem do podstawówki (30 lat temu), miałem 3 równoległe klasy i w każdej było po 30 osób. Dzisiaj w tej samej szkole jest 1 klasa, która ma 30 osób. Widać więc różnice. Niż demograficzny jest faktem, ale jest on przebity popytem. Obecnie cała masa chętnych Polaków i cudzoziemców walczy o to, żeby kupić mieszkanie w naszym kraju. A więc pomimo, że mamy niż demograficzny, to popyt, spowodowany deficytem mieszkań, jest na tyle duży, że niż nie ma i w najbliższym czasie nie będzie miał znaczenia. A co na to badania i analizy specjalistów od rynku nieruchomości? Jeśli nawet, jak zakładają specjaliści, w 2030 r. docelowa grupa kupująca mieszkania zmniejszy się (osoby miedzy 28 a 40 rokiem życia), to w miastach rozwijających, ceny nieruchomości, jak donosi np. Expander będą dalej rosły. Pamiętaj jeszcze o jednym. Dotychczas ceny mieszkań wzrosły, ale nie tak bardzo jak w poprzednim boomie na rynku nieruchomości. Od 2016 roku odnotowaliśmy wzrost cen średnio o około 40%. Ponad 10 lat temu, gdy była mowa o wielkim kryzysie na rynku nieruchomości, mieszkania drożały o 50%, a w niektórych miastach nawet aż o 100%. Dziś jesteśmy daleko od takiej sytuacji. Stąd niepokojące analizy i potencjalnie nadciągające czarne chmury, są tylko wydmuchanym wytworem sceptyków. A na koniec polecam Ci raport HRE Think Tank z kwietnia 2019 r., który prognozuje stabilną sytuację na rynku nieruchomości.
