Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Nadchodzi zmiana sposobu interpretowania definicji spółki nieruchomościowej? Na to wskazują najnowsze interpretacje wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w tej sprawie. Czy nowa wykładnia może być w jakiś sposób szkodliwa dla podatników? Odpowiedź jest niestety twierdząca, bo może dojść do sytuacji, w której spółka matka zostanie uznana za spółkę nieruchomościową, mimo faktycznego nieposiadania nieruchomości (lub praw do nich) w Polsce. Jakie nowe obowiązki mogą zostać nałożone na spółkę matkę i jej wspólników w związku z tą zmianą?
Definicja spółki nieruchomościowej
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 4a pkt 35 Ustawy o CIT spółką nieruchomościową jest podmiot inny niż osoba fizyczna, mający obowiązek sporządzenia bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność – na pierwszy dzień roku podatkowego (obrotowego) co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów stanowi (pośrednio lub bezpośrednio) wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski, lub praw do takich nieruchomości i wartość rynkowa tych nieruchomości przekroczyła 10 mln zł lub równowartość tej kwoty w przypadku wartości wyrażonych w walutach obcych. Po drugie, w przypadku pozostałych podmiotów: 1) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy) co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (pośrednio lub bezpośrednio) stanowi wartość bilansowa nieruchomości (lub praw do nieruchomości) położonych w Polsce oraz wartość bilansowa tych nieruchomości przekroczyła 10 mln zł lub równowartość tej kwoty w przypadku wartości wyrażonych w walutach obcych, oraz 2) w roku poprzedzającym rok podatkowy (obrotowy) przychody a) podatkowe, lub b) ujęte w wyniku finansowym netto w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości wskazane w art. 3 ust.3 pkt 4 Ustawy o CIT oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Zmiana podejścia dyrektora KIS
Pomimo, że definicja spółki nieruchomościowej nie uległa w ostatnim czasie zmianie, Dyrektor KIS zmienił swoje podejście do jej interpretacji. Problemem jest w szczególności wykładnia przepisu w zakresie pośredniego posiadania nieruchomości (lub praw do nieruchomości), to znaczy kiedy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów podmiotu stanowią pośrednio nieruchomości (bądź prawa do nieruchomości) o wartości bilansowej powyżej 10 mln zł. Zgodnie z podejściem przyjmowanym przez Dyrektora KIS jeszcze w 2023 r. przy ustalaniu pośredniego posiadania nieruchomości (bądź praw do nieruchomości) należy brać pod uwagę wartość bilansową aktywów spółki matki prezentowanych w jej księgach rachunkowych jako aktywa finansowe obejmujących posiadane przez Spółkę udziały w spółkach zależnych posiadających majątek w postaci nieruchomości.
Takie stanowisko zajął Dyrektor KIS między innymi w interpretacji indywidualnej z 20 lipca 2023 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW. Interpretacja ta została później częściowo uchylona wyrokiem WSA, sygn. III SA/Wa 2033/23, natomiast spór przed sądem dotyczył innej materii – stanowisko fiskusa w odniesieniu do definicji spółki nieruchomościowej nie zostało zaskarżone. Niemniej jednak, Dyrektor KIS ostatnio zmienił zdanie w tej sprawie.
W interpretacji z dnia 23 lipca 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR Dyrektor KIS wskazał, że przy ustalaniu pośredniego posiadania nieruchomości (bądź praw do nieruchomości) zamiast uwzględnienia posiadanych przez spółkę matkę aktywów finansowych w postaci udziałów w spółkach zależnych, których majątek stanowią głównie nieruchomości, należy brać pod uwagę wartość bilansową samych nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne.
Czy nowa wykładnia może być w jakiś sposób szkodliwa dla podatników?
Odpowiedź jest niestety twierdząca. Po pierwsze, biorąc pod uwagę nowe podejście Dyrektora KIS może dojść do sytuacji, w której spółka matka zostanie uznana za spółkę nieruchomościową, mimo faktycznego nieposiadania nieruchomości (lub praw do nich) w Polsce. Problem jest tym większy, że uznanie podmiotu za spółkę nieruchomościową prowadzi do nałożenia na nią dodatkowych obowiązków, w tym między innymi sprawozdawczych. Spółki nieruchomościowe i ich wspólnicy (posiadający co najmniej 5% głosów lub udziałów w tych spółkach), mają obowiązek poinformowania Szefa KAS o strukturze właścicielskiej spółek nieruchomościowych. Dodatkowo, spółka nieruchomościowa powinna również jako płatnik potrącić 19% podatek u źródła od dochodu z tytułu sprzedaży przez nierezydenta co najmniej 5% jej udziałów, akcji, prawa głosu, ogółu praw i obowiązków, ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze i wpłacić go na rachunek odpowiedniego urzędu skarbowego. Niejednolite podejście może znacząco utrudniać weryfikację oraz prawidłowe ustalenie obowiązków podmiotu mogącego zostać uznanym za spółkę nieruchomościową.
