Zmiany prawne w procesie inwestycyjnym
Krócej, dokładniej, drożej
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Od 16 lipca 2020 r. obowiązuje znowelizowana Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zmiany są przełomowe i jeżeli tylko będą w pełni respektowane przez urzędy, czeka nas znaczące skrócenie procesu inwestycyjnego w kontekście pozyskania dokumentów geodezyjnych niezbędnych do pozwolenia na budowę oraz odbioru obiektów. Krócej w tym przypadku znaczy również drożej – dwukrotnie drożej! Przepisy wprowadzają nowe zmiany w zakresie inwentaryzacji powykonawczej i narzucają nowe obowiązki na geodetów uprawnionych. Co będzie podlegało obligatoryjnemu sprawdzeniu? Zmiany legislacyjne na nowo definiują również mapę do celów projektowych. Co z tych znaczących zmian wynika dla inwestorów?
Krótsze terminy urzędowe
W nowej Ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne wprowadzono terminy wydania dokumentów do zgłoszonej pracy geodezyjnej oraz wprowadzono maksymalny czas weryfikacji opracowania w urzędzie. Urząd zamiast 10 dni roboczych ma 5 dni na udostępnienie materiałów do zgłoszenia. Jeżeli chodzi o kontrolę opracowań, to termin „niezwłocznie” zastąpiono konkretną liczbą dni następujących wymiarach: zgłoszenie o obszarze do 1 ha – do 7 dni roboczych; zgłoszenie o obszarze 1 do 10 ha – do 10 dni roboczych; zgłoszenie o obszarze powyżej 10 ha – do 20 dni roboczych. Jako ogniwo procesu inwestycyjnego odpowiadające przed inwestorami, bardzo mocno liczę na wywiązywanie się z nowych terminów przez Powiatowe Ośrodki Geodezji i Kartografii. Aktualnie, w niektórych powiatach czas weryfikacji opracowań sięga nawet 40 dni roboczych, co dla wielu inwestorów jest sytuacją nie do zaakceptowania.
Bez pieczątki urzędu
Materiały powykonawcze przekazywane Klientowi, tj. mapa do celów projektowych, mapa powykonawcza z inwentaryzacji i inne mogą równoważnie zawierać klauzulę urzędową lub oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji. W związku z powyższym od razu po otrzymaniu informacji z urzędu, że dokumentacja została zweryfikowana pozytywnie możemy wydrukować mapy ze stosownym oświadczeniem i przekazać je inwestorowi. Taka mapa do projektu będzie mogła stanowić załącznik do projektu budowlanego, a inwentaryzacja powykonawcza do odbioru obiektu. Do tej pory po pozytywnym wyniku weryfikacji trzeba było czekać na aktualizacje baz danych w urzędzie oraz pieczątki na mapie. Trwało to od kilku do kilkunastu dni.
Geodeta uprawniony na budowie
Nowe przepisy nakładają obowiązek uczestniczenia osobiście przez geodetę uprawnionego podczas prac związanych z obsługą geodezyjną budowy. Geodeta uprawniony powinien być obecny podczas tyczenia obiektów budowlanych, wykonywania pomiarów kontrolnych i wykonywania pomiarów przemieszczeń i odkształceń obiektów budowlanych. Zwyczajowo w terenie prace realizował zespół pomiarowy, a geodeta podpisywał jedynie szkice polowe w biurze. Zmiana ma ograniczyć wykonywanie w/w prac przez osoby bez wymaganego doświadczenia. Czy przepis będzie respektowany przez wykonawców ? Czas pokaże. Znam wiele przypadków, gdzie geodeci bez doświadczenia robili na budowach karygodne błędy. Wielokrotnie słyszałem o złym posadowieniu budynków względem granic działki. Jeden z przykładów to nowy 4-kondygnacyjny budynek handlowo-usługowy, który stoi od 2 lat, bo nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie. Nie otrzymał, bo w inwentaryzacji powykonawczej wyszło na jaw, że budynek przed wylaniem fundamentów został wytyczony przez geodetę w niewłaściwym miejscu – zostały odwrócone osie budynku. Inne historie, które słyszałem lub rozstrzygałem na zlecenie inwestorów to notorycznie poprzesuwane ściany działowe lub nośne względem projektu; szyby windowe nietrafiające w siebie na różnych piętrach; nietrzymanie poziomu podłogi w przypadku wykonywania dobudówek do istniejących obiektów; mylenie sposobów aranżacji ścian pomiędzy piętrami; wejścia drzwiowe wykonywane w niewłaściwych miejscach; czy niewłaściwe miejsca wpięć instalacji czy lokalizacji gniazdek. Więcej na ten temat w artykule „Geodeta z ramienia inwestora. Kiedy geodeta kryje generalnego wykonawcę?”
Nowy wymiar inwentaryzacji powykonawczej
Nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego definiuje na nowo inwentaryzację powykonawczą obiektów budowlanych. W rozumieniu Ustawy jest to wykonanie pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych mających na celu zebranie aktualnych danych o przestrzennym rozmieszczeniu elementów zagospodarowania terenu objętego zamierzeniem budowlanym i sporządzenie dokumentacji geodezyjnej zawierającej wyniki tych pomiarów. W ramach inwentaryzacji powykonawczej niezbędne jest sporządzenie oświadczenia o zgodności z projektem. Dotychczas ważne było jedynie usytuowanie na płaszczyźnie poziomej, tj. zachowanie odległości od granic lub stałych elementów zagospodarowania terenu. W ramach oświadczenia geodeta uprawniony będzie musiał stwierdzić czy “0 budowy” w terenie jest takie samo jak w projekcie. Nie będzie można podnieść budynku bez stosownych zmian w projekcie, co dotychczas było praktyką powszechnie stosowaną. Budynki były podwyższane, a organy nie były w stanie tego zweryfikować. Sytuacja zmieni się radykalnie. Będzie to dotyczyło również obiektów budowlanych.
Nowa definicja mapy do celów projektowych
Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie straciło ważność z dniem 31 lipca 2020 r. W wyżej wymienionym Rozporządzeniu znajdowała się definicja mapy do celów projektowych, która oprócz treści mapy zasadniczej powinna zawierać geodezyjne opracowanie linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg, usytuowanie zieleni wysokiej oraz innych obiektów, wskazanych przez projektanta, zgodnie z celem wykonywanej pracy. Nowe prawo geodezyjne definiuje na nowo mapę do celów projektowych. Rozumie się przez to opracowanie kartograficzne, wykonane z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych i materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające elementy stanowiące treść mapy zasadniczej, a także informacje niezbędne do sporządzenia dokumentacji projektowej. Jak widać szczegółowy katalog obiektów został zastąpiony dość ogólnym stwierdzeniem. Może to budzić wątpliwości, kto w tym przypadku jest odpowiedzialny za opracowanie takich elementów, jak np. linie rozgraniczające. W mojej ocenie niezależnie od zmian w prawie bezsprzecznie powinien to wykonać geodeta uprawniony, stosując stosowne oprogramowanie do kalibracji map.
Będzie drożej
Organy legislacyjne już nas przyzwyczaiły do tego, że nowelizacje Ustaw dość często wiążą się z podwyżką opłat. Tak też się stało w tym przypadku. Dwukrotnie więcej zapłacimy za wydruki z mapy zasadniczej oraz dane wektorowe, czyli dane niezbędne do decyzji o warunkach zabudowy, czy wniosku o przyłączenia do sieci. Taki stan rzeczy będzie musiał mieć przełożenie na ceny usług geodezyjnych.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
