Jest to fragment artykułu „Pomieszczenia przynależne. Kiedy garaż, strych, komórka jest pomieszczeniem przynależnym?„.
(…)
Pierwsze zagadnienie to garaż w bryle budynku. Jeżeli jest połączony z lokalem mieszkalnym (np. w domu jednorodzinnym dwulokalowym) drzwiami i poza bramą garażową, możemy do niego wejść bezpośrednio z mieszkania, to taki garaż jest częścią składową lokalu – stanowi fragment lokalu i garaż jest pomieszczeniem pomocniczym (nie jest izbą). W niektórych starostwach urzędnicy, nie wiem czemu, z garażu na siłę robią pomieszczenie przynależne – a robią to niezgodnie z prawem! Z kolei, jeżeli do garażu możemy wejść tylko z dworu poprzez bramę garażową, to takie pomieszczenie garażu nie może stanowić części mieszkania. Taki garaż może być albo pomieszczeniem przynależnym do danego lokalu, albo może stanowić samodzielny lokal niemieszkalny (osobne zasilanie, osobne liczniki, osobna wentylacja) – jednocześnie musi to być przewidziane i zaprojektowane na etapie projektu. Wspomnę, że w całej Polsce da się zrobić samodzielny lokal garażowy przy domu jednorodzinnym, ale już w odosobnionym w wielu przepisach Krakowie się nie da. Czemu? Bo to Kraków, i już. Załóżmy, że inwestor chce wystąpić z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i odrębnie dla garażu, jako samodzielnego lokalu niemieszkalnego. Jeśli chce mieć odrębny lokal garażowy jako samodzielny lokal niemieszkalny, to musi to być odnotowane w dokumentacji pozwolenia na budowę i musi być zgodne z dokumentami planistycznymi, tzn. plan miejscowy musi zezwalać na utworzenie na działce dwóch lokali o określonej funkcji. Dla różnych funkcji w takim planie mogą być inne parametry budynku (wysokość, nachylenie dachu itd.). Ponadto, osobny lokal niemieszkalny (garaż) musi spełniać jeszcze szereg innych wymogów, np. nienależne media, ocieplenie, odpowiednie ściany spełniające przepisy przeciwpożarowe itd. Taki lokal niemieszkalny (garaż) nie może być przechodni, tj. nie można przez niego przechodzić do części wspólnych budynku, np. kotłowni, hydroforni itd. (jest na to wiele wyroków sądowych). I najważniejsze w tematyce tego artykułu – nie można z takiego garażu wchodzić do lokalu mieszkalnego, czy niemieszkalnego.
(…)
Czytaj cały artykuł „Pomieszczenia przynależne. Kiedy garaż, strych, komórka jest pomieszczeniem przynależnym?„.
Adrian Hołub – Doradca prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN. Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
