Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2026 [9/2026]
Z Pełnomocnikiem Zarządu JDM Deweloper Maciejem Wywrockim, rozmawia Monika Hołub -redaktor naczelna INVESTOR REE.
Dom na lata – co to znaczy?
MH: Co dla JDM Deweloper oznacza hasło „dom zaprojektowany na lata”?
JDM Deweloper: To dla nas coś więcej niż slogan. Podchodzimy do projektowania w sposób wielowymiarowy, myśląc zarówno o teraźniejszych oczekiwaniach, jak i przyszłych wymaganiach mieszkańców. Po pierwsze, projektujemy lokale, które zaspokoją obecne potrzeby mieszkaniowe, ale również zabezpieczą te przyszłe, na przykład gdy rodzina się powiększy. Układy architektoniczne konstruujemy tak, aby umożliwiały łatwe dostosowanie domu w miarę zmian życiowych, na przykład wydzielenie dodatkowego pokoju w przyszłości lub rozbudowa pomieszczeń sanitarnych. Możliwe jest również przyszłościowe łączenie pomieszczeń/izb oraz zmiany ich funkcji. Wszystko to, aby dom żył wraz z rozwojem rodziny i dostosowywał się do zmian, np. ilości członków rodziny. Po drugie, „dom na lata” to synonim trwałości. Dobieramy rozwiązania i materiały w taki sposób, aby po zakończeniu okresu rękojmi, który wynosi 5 lat – mieszkańcy wciąż mogli cieszyć się bezproblemowym użytkowaniem. Naszym celem jest, by klient po wielu latach mógł z pełnym przekonaniem stwierdzić, że dokonał dobrego wyboru.
Wielkość przestrzeni do mieszkania
MH: Większość Waszych inwestycji ma metraże powyżej 40 mkw. Jak się zapatrujecie na zmieniające się trendy w zakresie wielkości przestrzeni i jak ma się to do faktycznej możliwości zmian aranżacji takich przestrzeni w przyszłości?
JDM Deweloper: Dostosowanie metrażu balansuje między potrzebami i oczekiwaniami klientów, którzy stoją przed dylematem: większe i droższe, czy mniejsze i tańsze. Istotnym czynnikiem decydującym jest nie tylko cena ostateczna lokalu, ale również coraz częściej brane są pod uwagę koszty eksploatacji budynku, w tym najważniejszy czynnik – ogrzewanie. Staramy się zapewnić możliwość komfortowego mieszkania w dużych przestrzeniach, a jednocześnie optymalizować powierzchnie, aby spełniały swoje zasadnicze funkcje. Dlatego uważamy, iż dom to nie mikro kawalerka, stąd w naszej ofercie metraże budynków zaczynają się od 55-60 mkw. Wydaje się, iż optymalizowanie powierzchni zachowując niezbędne funkcje doszło już do tzw. „ściany”. Zauważalny jest lekki trend, iż klienci coraz częściej wybierają jednak nieco większe budynki, licząc się z większymi kosztami, więc w Naszej ofercie systematycznie wprowadzamy większe lokale które oferują dodatkowe powierzchnie takie jak gabinet czy pralnia.
Domy standard czy premium?
MH: Realizowaliście zarówno domy jednorodzinne z lokalami 40-70 mkw., jak również ekskluzywne domy o powierzchni 250 mkw. Co determinuje fakt, że decydujecie się na budowę domów w wersji standard lub premium?
JDM Deweloper: Dywersyfikacja oferty wynika z warunków rynkowych, gdzie wahania koniunktury zawsze w pierwszej kolejności oddziałują na segment popularny. Segment premium jest bardziej odporny na nieoczekiwane zdarzenia gospodarcze. W przypadku inwestycji premium lokalizacja odgrywa jeszcze bardziej znaczącą rolę (zadrzewienie, spokojna okolica, dojazd). Sam proces projektowy jest też inny, gdyż wymaga wyspecjalizowanych biur architektonicznych, a standard budynku i rozwiązania techniczne mają jeszcze większe znaczenie. Proces finansowania jest bardziej skomplikowany, wymaga większego wkładu własnego, a produkt jest mniej płynny. Jednakże marża finalnie wynagradza koszt kapitału oraz środki zamrożone w inwestycji.
Rozwiązania technologiczne: Standard JDM vs. Konkurencja
MH: Które rozwiązania techniczne są u Was standardem, choć konkurencja często traktuje je jako dodatkową opcję?
JDM Deweloper: Staramy się wyprzedzać oczekiwania. U nas standardem jest kompleksowe podejście do instalacji OZE, podczas gdy konkurencja często stosuje je wybiórczo. Synergia OZE: Dbamy o synergię systemów. Tam, gdzie wprowadzamy wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła (rekuperację), przewidujemy także instalację elektryczną przygotowaną do fotowoltaiki. Zamiennie do osiedli z rekuperacją, stosujemy instalacje klimatyzacji wraz z jednostką w standardzie. Obserwując Naszych klientów wysuwamy wnioski, że instalacja klimatyzacji jest ciekawszą opcją, która ma praktyczniejsze zastosowanie. Instalacja rekuperacji szczególnie w parterowych lokalach powoduje często zaburzenie funkcji jednego z pomieszczeń ze względu na wielkość jednostki. Ogrzewanie podłogowe: Jest standardem w całym lokalu, a nie tylko w łazienkach czy kuchniach, jak to często bywa. Eliminuje to grzejniki, które ograniczają ustawność pomieszczeń.
Proces wyboru materiałów
MH: Jak wygląda proces wyboru materiałów i technologii – kto o tym decyduje i na jakich kryteriach się opieracie?
JDM Deweloper: Kluczowym kryterium jest trwałość i wiarygodność. Stawiamy wyłącznie na sprawdzone materiały o parametrach potwierdzonych odpowiednimi certyfikatami. Jesteśmy otwarci na innowacje, ale nigdy nie traktujemy inwestycji jako poligonu doświadczalnego. Nie zastosujemy technologii, pod którą nie jesteśmy gotowi podpisać się swoim nazwiskiem.
Komfort codziennego użytkowania i funkcjonalność
MH: Jakie elementy – często niedostrzegalne na pierwszy rzut oka – robią różnicę w codziennym użytkowaniu domu?
JDM Deweloper: W codziennym użytkowaniu najważniejszy jest komfort i bezobsługowość. Stawiamy na źródła ciepła, które nie wymagają codziennej obsługi, wyposażone w programatory pozwalające dostroić ogrzewanie do rytmu dnia. Chcemy, aby klienci mogli cieszyć się wypoczynkiem i nowym mieszkaniem, zamiast myśleć o technicznej obsłudze lokalu. W odpowiedzi na aktualne potrzeby klientów, po doświadczeniach z poprzednich inwestycji, wprowadziliśmy rozwiązania takie jak gabinet, który stał się niezbędny wraz ze wzrostem popularności pracy zdalnej, oraz instalację do ładowania samochodów elektrycznych, wyprowadzoną do miejsca postojowego z myślą o przyszłości.
MH: Jak łączycie trwałość techniczną z estetyką? Czy te dwa światy często się wykluczają, czy raczej uzupełniają?
JDM Deweloper: Te dwa aspekty wzajemnie się uzupełniają. Dobrym przykładem jest wspomniane ogrzewanie podłogowe, które jest technicznie bardzo praktyczne, a jednocześnie poprawia estetykę wnętrza, bo eliminuje grzejniki.
Kiedy zapadają najważniejsze decyzje projektowe?
MH: Na jakim etapie inwestycji podejmowane są najważniejsze decyzje projektowe i kto jest w nie zaangażowany?
JDM Deweloper: Wszystkie założenia projektowe, to pierwszy etap całego procesu. Zaczynając od zapotrzebowania klientów, zebranych przez dział Sprzedaży, poprzez doświadczenia dotyczące trwałości, za które odpowiada dział Budowy, aż do doświadczeń działu Obsługi Gwarancyjnej, który wskazuje, które aspekty poprzednich inwestycji są do poprawy. Każdy projekt jest tworzony „na miarę” biorąc pod uwagę wszystkie powyższe aspekty. Jednocześnie, uważamy, że elastyczność jest bardzo ważna. Dlatego jeśli zapotrzebowanie klientów zmienią się w trakcie trwania inwestycji, nie wzbraniamy się przed dynamicznym wprowadzaniem zmian projektowych.
Czytaj artykuł Ekspertów JDM Deweloper w Roczniku IREE >>
Jak nabywca ma się odnaleźć w standardach?
MH: Jakie elementy może sprawdzić nabywca chcąc zweryfikować zarówno standard deweloperski, jak i samego dewelopera?
JDM Deweloper: W okresie wysokiego popytu na rynku pojawia się wiele nowych podmiotów. Dla klientów najważniejsza jest weryfikacja czterech obszarów:
- Wiarygodność dewelopera: Należy sprawdzić historię działalności i wpis do KRS. Kluczowym źródłem wiedzy jest Prospekt Informacyjny. Warto też obejrzeć zakończone inwestycje i porozmawiać z dotychczasowymi klientami.
- Bezpieczeństwo finansowe: Kupujący powinien bezwzględnie pytać, z jakiego rachunku powierniczego (otwartego/zamkniętego) korzysta deweloper. Informacja o finansowaniu przedsięwzięcia musi być w Prospekcie Informacyjnym.
- Standard techniczny i jakość: Każdy deweloper musi posiadać specyfikację standardu deweloperskiego (od okien po instalacje) w części indywidualnej Prospektu Informacyjnego. Zachęcamy do wizyty na zakończonych realizacjach – to najlepsza wizytówka.
- Ocen rynku: Kluczowa dzisiaj dla każdej działalności jest ocena w wizytówce Google. Jest to miejsce w którym zbierają się opinie ze wszystkich inwestycji i lat działalności dewelopera, warto zagłębić się w treść komentarzy aby zbadać profesjonalne podejście. Jest to nie zależne i rzetelne źródło informacji.
Standard deweloperski a Finansowanie Bankowe
MH: Standard deweloperki musimy opisać w prospekcie informacyjnym. Czy są obostrzenia dla deweloperów i nabywców posiłkujących się kredytami? Co banki chcą finansować, a czego nie?
JDM Deweloper: Po stronie dewelopera, bank szczegółowo analizuje harmonogram rzeczowo-finansowy i wymaga rozliczania etapów dopiero po ich faktycznym ukończeniu i potwierdzeniu przez inspektora nadzoru bankowego. Po stronie nabywcy kredyt hipoteczny finansuje zakup lokalu w standardzie deweloperskim określonym w Prospekcie Informacyjnym i w umowie deweloperskiej. Spotkaliśmy się z obostrzeniami ze strony banków kredujących klienta w segmencie premium. Okazuje się, że część banków komercyjnych nie finansuje willi powyżej 300m2, traktują je jako inwestycje podwyższonego ryzyka.
Oczekiwania deweloperów wobec normalizacji standardu
MH: Czy chcielibyście, aby standard deweloperski był unormowany prawnie dla wszystkich inwestycji? Jeśli tak, to jakie aspekty byście chcieli znormalizować?
JDM Deweloper: Z jednej strony, pewna normalizacja byłaby korzystna – zwłaszcza dla nabywców. Obecnie pod pojęciem „standard deweloperski” kryją się bardzo różne rozwiązania, co wprowadza zamieszanie i utrudnia obiektywne porównywanie ofert. Najlepiej byłoby określić jasną definicję minimum, czyli co absolutnie musi być w mieszkaniu oddawanym w standardzie deweloperskim, ale przy zachowaniu swobody w podnoszeniu jakości ponad ten poziom.
Zmieniające się trendy: Własność vs. Najem
MH: Nie sposób przejść obojętnie obok ogólnoświatowych zmian, które dążą do ograniczania sprzedaży na rzecz zwiększenia wynajmu w sektorze mieszkaniowym. Czy JDM Deweloper planuje dywersyfikację swoich inwestycji w przyszłości w tym zakresie? Wiem, że inwestujecie również w budynki usługowe na cele najmu – czy planujecie również wynajmować domy i mieszkania? Czy jednak sprzedaż pozostaje głównym celem?
JDM Deweloper: Nadpodaż mieszkań czy domów wynika z wielu czynników. Oczywistym jest, iż w momencie rozgrzania rynku wchodzą mniej przystosowane, słabszej jakości projekty, które finalnie przy zmianie koniunktury pozostają niesprzedane. W Polsce przyjęło się, iż mieszkanie musi być własnością, to przekonanie z poprzedniej epoki. W dalszym ciągu diagnozujemy trend dążenia do posiadania domu/mieszkania na własność, pomimo wysokich cen i drogiego finansowania, w szczególności dla młodych nabywców. Model wynajmu mieszkania sprawdza się do momentu bycia singlem. W momencie planowania bądź zakładania rodziny nabywcy decydują się na własność celem stabilizacji sytuacji życiowej. Finansowo, model własności jest również korzystniejszy z perspektywy comiesięcznych wydatków dla rodziny. Odpowiadając na pytanie o dywersyfikację: inwestujemy również w budynki usługowe na cele najmu. Obecnie wiernie pozostajemy przy sprzedaży w sektorze mieszkaniowym.
