Jeszcze nigdy sprzedający mieszkania z drugiej ręki nie rywalizowali tak ostro z deweloperami o uwagę kupujących. Według ekspertów portalu GetHome.pl w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu częściej wybierali oni rynek pierwotny, co przełożyło się na spadek cen na rynku wtórnym.
– Zwykle, gdy oferta mieszkań maleje, średnia cena metra kwadratowego rośnie. Rok 2025 był pod tym względem nietypowy. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu mieszkania z drugiej ręki potaniały, mimo kurczącej się oferty – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że grudzień był kolejnym miesiącem spadku liczby unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych metropoliach. Jedynym wyjątkiem były Katowice, gdzie liczba ofert była o 10% większa niż rok wcześniej. W pozostałych miastach rynek wtórny wyraźnie się skurczył. Największy ubytek mieszkań odnotowano we Wrocławiu – o 20%, w Krakowie – o 16%, a w Warszawie – o 12%. W Trójmieście i Poznaniu oferta używanych mieszkań zmniejszyła się o 11 procent, a w Łodzi – o 6 procent.
Równocześnie wzrosła podaż mieszkań na rynku pierwotnym. W Warszawie w grudniu w ofercie firm deweloperskich było o 11% więcej mieszkań niż rok wcześniej. W Łodzi oferta zwiększyła się o 26%, a w Katowicach – o 25% Kraków i Trójmiasto zanotowały wzrost o 21%, Wrocław – o 13%, a Poznań – o 6%.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, zwraca uwagę, że jeszcze rok temu w Warszawie i Wrocławiu oferta deweloperów była znacznie skromniejsza niż na rynku wtórnym, a w Krakowie – porównywalna. W ciągu dwunastu miesięcy role się odwróciły. Obecnie znacznie większy wybór lokali kupujący znajdą na rynku pierwotnym, podobnie jak w pozostałych metropoliach.
Mało tego, w ubiegłym roku na rynku pierwotnym wzrosła podaż lokali dedykowanych klientom kredytowym – zwykle tańszych. Wprawdzie w statystykach nie widać spadków cen ofertowych, ale to nie znaczy, że przecen nie było.
– Na rynku deweloperskim panują obecnie warunki do wojny cenowej, która jest przeciwieństwem otoczenia z lat 2023-2024. Nowe projekty są wprowadzane po nierzadko po niższych cenach niż otaczającej je konkurencji, a niesprzedane mieszkania w trakcie „życia” budowy doznają korekt cenowych, a nie podwyżek. Do tego dochodzą wszechobecne rabaty i promocje – wyjaśnia Jan Dziekoński, Head of Market Insights w portalu RynekPierwotny.pl
W tej sytuacji sprzedający na rynku wtórnym nie mogli sobie pozwolić na podwyższanie cen. Wręcz przeciwnie, wielu zaczęło je obniżać już na etapie ofertowym.
– Rynek pierwotny i wtórny są jak naczynia połączone. Większa oferta nowych mieszkań hamowała ceny używanych, a obniżki na wtórnym studziły zapędy deweloperów – dodaje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl,
Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w grudniu w trzech metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego była niższa niż przed rokiem: w Krakowie – o 4%, we Wrocławiu – o 2% i w Warszawie – o 1%. Liderem wzrostów było Trójmiasto, gdzie średnia cena metra kwadratowego była w grudniu o 5% wyższa niż rok temu. Wzrosty odnotowano także w Łodzi – o 3%, która wciąż jest najtańszą metropolią oraz w Poznaniu – o 2% i Katowicach – o 1%.
Ekspert portalu GetHome.pl podkreśla, że w większości metropolii podwyżki średniej ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym były dużo wyższe niż na rynku wtórnym, na przykład w Trójmieście odpowiednio 10 procent i 5 procent, a w Poznaniu 5 procent i 2 procent. Wyjątkami były Łódź i Katowice. W obu miastach średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów utrzymała poziom sprzed roku. Wzrost cen używanych mieszkań Marek Wielgo tłumaczy tym, że w ofercie rośnie odsetek nowych lokali, których w ostatnich latach powstawało tam bardzo dużo. Specyfiką Łodzi i Katowic jest wysoki udział mieszkań w blokach z czasów PRL i starych kamienicach. Dlatego średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest tam wyraźnie niższa niż nowych. Jednak ta różnica topnieje.
Także w większości pozostałych metropolii droższe są mieszkania w ofercie firm deweloperskich. Wyjątkiem wciąż pozostaje Kraków, choć ceny na obu rynkach niemal się już zrównały.
Paradoks roku 2025 pokazuje, że sama wielkość oferty nie przesądza o kierunku zmian cen. Kluczowe okazały się preferencje kupujących i agresywna polityka deweloperów.
