Inwestorzy planujący budowę budynków w ramach inwestycji typu PRS dość często stają przed dylematem co do wyboru kategorii budynków, które zapewnią możliwość wydzielenia samodzielnych lokali. Zazwyczaj biorą pod uwagę budowę: hoteli, budynków pensjonatowych czy też budynków usługowych zapewniających usługi zamieszkania w ramach zamieszkania zbiorowego.
Zasięgają informacji u starostów właściwych do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, organów planistycznych (wydających warunki zabudowy / uchwalających plany miejscowe), organów architektoniczno-budowlanych co do istnienia ewentualnych przeszkód w aktach planistycznych / pozwoleniu na budowę co do wyboru oczekiwanej kategorii budynku.
Czy funkcja budynku, w którym lokal jest położony oraz rodzaj działalności, która ma być lub jest w tym budynku prowadzona ma znaczenie przy ocenie czy lokal spełnia warunek samodzielności w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali?
Spór w tym zakresie był przedmiotem rozpoznania m.in. w wyroku WSA w Lublinie z dnia 21.11.2019 roku, III SA/Lu 297/19, który stwierdził, że: (…) ustalenie, czy lokal spełnia warunek samodzielności w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, nie jest uzależnione od funkcji budynku, w którym lokal jest położony oraz rodzaju działalności, która ma być lub jest w tym budynku prowadzona. W przedmiotowym orzeczeniu wskazano, że: (…) w pojęciu „lokal przeznaczony na cele inne niż mieszkalne” w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy mieszczą się także lokale przeznaczone na pobyt ludzi, wykorzystywane jednak w innym celu niż mieszkanie, w którym prowadzone jest gospodarstwo domowe. Skoro samodzielne lokale mogą być przeznaczone na cele niemieszkalne, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy, to nie można wyłączyć możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności takiego lokalu. Powyższe uwagi odnoszą się również do lokali w budynku hotelu. Odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności lokali w rozpoznawanej sprawie organy skoncentrowały się na funkcji budynku hotelu jako obiektu, w którym świadczone są usługi hotelarskie i powołały się na przepisy dotyczące prowadzenia działalności hotelarskiej i obiektów hotelarskich, nie dokonały zaś analizy przesłanek wydania zaświadczenia w świetle art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali. Organy wyszły z błędnego założenia, że ustanowienie odrębnej własności lokali niemieszkalnych w budynku użytkowanym jako hotel jest co do zasady niedopuszczalne. Sam fakt ustanowienia odrębnej własności lokalu nie zmienia w żaden sposób przeznaczenia czy sposobu użytkowania lokalu. Nie stanowi także przeszkody do wydania zaświadczenia okoliczność, że wyodrębnione lokale mogą być przedmiotem własności różnych podmiotów oraz przedmiotem dalszego obrotu cywilnoprawnego. Stosunki własnościowe nie mają bowiem znaczenia dla oceny spełnienia warunku samodzielności lokalu oraz spełnienia warunków określonych w art. 2 ust. 1a ustawy. Także ewentualna późniejsza zmiana sposobu użytkowania lokalu czy budynku, do której mogłoby dojść na skutek wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, nie ma wpływu na ocenę spełnienia wymogów, określonych w art. 2 ust. 1a-2 ustawy.
Dość istotne znaczenie dla tego zagadnienia ma wyrok WSA w Warszawie z 13.09.2019 r., VII SA/Wa 764/19, wydany w głośnej sprawie jednego z deweloperów. W przedmiotowym wyroku zwrócono uwagę, że:
– Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wyraźnie bowiem nakazuje jego odpowiednie stosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele.
– Lokalem niemieszkalnym, określonym w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali będzie natomiast lokal użytkowy, przeznaczony pod określoną działalność, np.: usługową, handlową, bankową. Takie lokale również mogą zostać wydzielone jako nieruchomość lokalowa. To, jaka działalność może być prowadzona w takim samodzielnym lokalu decyduje jego przeznaczenie ustalone według przepisów odrębnych. Niemniej jednak, nie wyklucza to sytuacji, w których lokal o innych funkcjach (użytkowych), może być przeznaczony na okresowy pobyt ludzi, jeśli spełnia w tym zakresie odpowiednie wymagania, jednakże nie będąc wówczas mieszkaniem, w którym prowadzone jest gospodarstwo domowe.
– dokonując wykładni przepisów u.w.l. w zakresie dotyczącym samodzielności lokali, nie można abstrahować od kategorii i funkcji budynku, w którym te lokale się znajdują, w odniesieniu chociażby do wydanych w sprawie decyzji i przepisów prawa miejscowego. Rację ma jednak skarżąca, że wadliwe jest przyjęcie a priori, że fakt, iż budynek typowego hotelu funkcjonuje z szeregiem pomieszczeń przynależnych, pełniących funkcję pomocniczą czy służebną wobec realizowanej funkcji głównej, może stanowić automatyczną przyczynę do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych. Nie zatem sama nazwa inwestycji jest czynnikiem decydującym o niesamodzielności lokalu, a czynnikiem takim może być stan techniczny lokali powiązany z ich przeznaczeniem, którą mają spełniać, polegającą na zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z lokali niemieszkalnych. Nie jest przy tym relewantne, jak akcentuje skarżąca, czy dany obiekt jest hotelem „klasycznym”, aparthotelem, czy też hotelem innego rodzaju, ale czy konkretne lokale spełniają przesłanki określone w art. 2 u.w.l.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
– Dlatego też na rzecz uznania samodzielności świadczy podnoszona przez skarżącą okoliczność, że każdy z lokali został zaprojektowany jako samodzielny i każdy z lokali może być zarządzany samodzielnie przez innego właściciela, każdy posiada własną kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej.
W tym temacie warto zwrócić uwagę na orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszczające budowę budynków o funkcjach mieszanych (usług polegających na wynajmie pokoi oraz części mieszkalnej).
W wyroku WSA w Krakowie z dnia 20.02.2020 roku, II SA/Kr 1425/19 rozpatrywano pozwolenie na budowę budynku usługowego (wynajem pokoi) z częścią mieszkalną. Funkcja obiektu opisana w Opisie do projektu architektoniczno-budowlanego jako budynek pełniący funkcję mieszkalną dla rodziny właściciela (2 osoby) oraz lokalem na wynajem na parterze budynku (4 osoby). Zdaniem Sądu ww. lokal usytuowany na parterze budynku w projektowanym budynku usługowym (wynajem pokoi) z częścią mieszkalną i przeznaczony „usługowo” – pod wynajem zachowuje i realizuje funkcję mieszkalną – przy czym w ocenie Sądu – funkcja ta realizowana jest jednak w sposób właściwy dla budynków zamieszkania zbiorowego. Stwierdzono: W ocenie Sądu oczywistym jest bowiem, że użytkowanie pomieszczenia/lokalu usługowego w taki sposób, że jest przeznaczany na okresowy pobyt ludzi wskazuje, że przedmiotowy lokal usługowy usytuowany na parterze w istocie stał się lokalem przeznaczonym do zamieszkania zbiorowego. (…) prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. (…) przedmiotowy lokal zamieszkania zbiorowego predestynuje/ kwalifikuje projektowany budynek, w którym się ww. lokal zamieszkania zbiorowego do symbolu ZL V.
W wyroku WSA w Poznaniu z dnia 3 marca 2021 roku, II SA/Po 875/20 dopuszczono budynek realizujący równolegle funkcje budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jak i funkcje obiektu zamieszkania zbiorowego. Wskazano, że: Poprzez wprowadzenie, chociażby w części budynku funkcji zamieszkania zbiorowego, dany obiekt staje się bowiem w tej części budynkiem zamieszkania zbiorowego, nie tracąc jednak, ze względu na sposób wykorzystywania pozostałej części, charakteru budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Coraz częściej spotkać można również orzeczenia sądów administracyjnych dopuszczające wyodrębnienie lokalu przeznaczonego do zamieszkania zbiorowego jako części budynku o innym przeznaczeniu. W wyroku WSA w Krakowie z dnia 20.02.2020 roku, II SA/Kr 1425/19 wskazano: Brak ustawowej definicji lokalu przeznaczonego do zamieszkania zbiorowego nie wyklucza możliwości wyodrębnienia lokalu przeznaczonego do zamieszkania zbiorowego jako części budynku o innym przeznaczeniu. (tak też: wyrok WSA w Szczecinie z dnia 18.02.2021 roku, II SA/Sz 345/20).
