Flipy i hurtowa odsprzedaż lokali
Rękawica rzucona fliperom?
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
Elżbieta Liberda, Radca prawny w Kancelaria Radcy Prawnego Elżbiety Liberda
Joanna Maj, Radca prawny, SWK Legal
Daniel Siwiec, Inwestor w nieruchomości, przedsiębiorca, autor 3 książek o inwestowaniu
Wojciech Orzechowski, Biznesmen, Inwestor, Deweloper, Rentier, Mentor
Paweł Preisner, Twórca Akademii Dewelopera, CEO Szklane Tarasy
Michał Kubisiak – prezes zarządu Flipup, Właściciel MKN Michał Kubisiak
Z początkiem lipca 2023 r. weszła w życie Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która wprowadza zmiany w tzw. Ustawie deweloperskiej. Z tą datą weszła również nowelizacja Ustawy o rodzinnym kredycie hipotecznym (nowa nazwa Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%). Z początkiem 2024 r. ma zacząć funkcjonować rządowy portal z cenami transakcyjnymi mieszkań. To wszystko przekłada się na pracę deweloperów i fliperów działających na rynku pierwotnym. W środowisku nieruchomościowym fliperzy są często synonimem przedsiębiorczości. Zazwyczaj podnoszą oni wartość starych mieszkań poprzez szybki remont i odsprzedają odświeżone lokale w wyższych cenach. Sprawne, szybkie działanie, umiejętność dogrania tematu i szybki zysk – z tym ich głównie kojarzymy. Niestety, ludzie spoza branży mają inne spostrzeżenia, bo flipowanie dzisiaj przybrało znacznie szerszy wymiar. Coraz częściej, to właśnie fliperzy odkupują lokale z rynku pierwotnego od deweloperów i często nie jest to związane z płaceniem adekwatnych podatków, stanowiących przedmiot działalności. Inni uważają, że zawyżają oni ceny rynkowe mieszkań zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Nie podoba się to również rządowi. Ministerstwo Rozwoju rzuca rękawicę fliperom i planuje wprowadzić rozwiązania, które ograniczą pośredniczenie w sprzedaży mieszkań. Jakie na ten temat mają zdanie Eksperci rynku nieruchomości? Z Elżbietą Liberdą, Joanną Maj, Pawłem Preisnerem, Danielem Siwcem, Wojciechem Orzechowskim, i Michałem Kubisiakiem rozmawia redaktor naczelna Monika Hołub.
Hurtowy inwestor nieruchomości
Monika Hołub: Nie było wcześniej przepisów, które regulowałyby ile mieszkań można kupić na siebie, jako osobę fizyczną, albo jaka jest maksymalna kwota takich inwestycji. Wiele osób twierdzi, że mamy wolny rynek i cóż w tym złego, że ktoś zarobił dużo pieniędzy i chce je gdzieś ulokować. Inni zarzucają, że tacy inwestorzy mogą płacić mniejsze podatki i wystarczy im jeden dokument w roku – rozliczenie roczne w PIT. Nie muszą oni prowadzić księgowości, wystawiać faktur czy rachunków, płacić ZUS, rozliczać VAT – a przecież taki comiesięczny dochód nosi znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Ta grupa utrzymuje, że jest to niesprawiedliwe w stosunku do pozostałych przedsiębiorców. Pojawił się pomysł, że inwestor posiadający powyżej 5 lokali będzie traktowany, jako „hurtownik”. Czy inwestorzy z dużą ilością mieszkań mają zacząć się czegoś obawiać? Jak to wpłynie na ceny najmu mieszkań? I jak się do tego ma zakaz odsprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego przez fliperów?
Elżbieta Liberda: Zgodnie z art. 30 Ustawy deweloperskiej, w przypadku zawarcia z deweloperem umowy rezerwacyjnej nie będzie można dokonać cesji na osobę trzecią. A jeśli pomimo zakazu dokonamy przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej – dokonanie takiego przeniesienia będzie nieważne. Możliwe będzie jedynie dokonanie cesji na osobę z najbliższej rodziny i nieco dalszej, tj. zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu Ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zmienił się również art. 37a Ustawy Deweloperskiej, który określa kiedy można dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej. Będzie to możliwe, gdy: umowa będzie dotyczyła nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany, oraz gdy w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 Ustawy deweloperskiej. Natomiast, odmiennie do umowy rezerwacyjnej, naruszenie w umowie wskazanych warunków nie będzie stanowiło przesłanki do stwierdzenia nieważności takiego przeniesienia. Za to w umowie cesji, przenoszący wierzytelności z umowy deweloperskiej będzie zobligowany do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunku niedokonania cesji innej umowy deweloperskiej w okresie 3 lat poprzedzających zawarcie umowy, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (o czym stanowi zmieniony art. 40 ust. 1 oraz dodany ust. 1a). W zakresie cesji umów deweloperskich, również jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, znalazło się wyłączenie, że ww. zasady nie będą miały zastosowania, gdy nabywca będzie dokonywał cesji na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn. Z dniem 1 lipca 2023r. weszła też w życie znowelizowana ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, która otrzymała także nową nazwę – Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Ta nowelizacja utrudnia działania fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym, bowiem nabywcy korzystający z bezpiecznego kredytu 2% nie dostaną kredytu na zakup nieruchomości na podstawie cesji – wskazuje na to wprost nowo dodany do ww. ustawy art. 4 ust. 1b.
Wojciech Orzechowski: Jeśli chodzi o podatek dochodowy, w zależności od różnych działalności to zaznaczam, że osoba fizyczna: kupując i sprzedając mieszkanie ma obowiązek zapłacić 19% podatku dochodowego od zysku. Chyba, że przetrzyma mieszkanie pięć lat i będzie w stanie wykazać przed urzędem skarbowym, że nie jest to typowa działalność gospodarcza polegająca na obrocie nieruchomościami. W innym przypadku, jesteśmy zobowiązani do płacenia podatku dochodowego. Tym bardziej, jeśli posiadamy jakąkolwiek spółkę prawa handlowego lub osobową. Co prawda mamy atrakcyjną stawkę opodatkowania dla osób wynajmujących nieruchomości nieposiadających działalności gospodarczej, ale wtedy takie osoby nie mogą obniżać podstawy opodatkowania poprzez faktury kosztowe. Tak samo można działać na ryczałcie posiadając działalność gospodarczą. To wszystko zależy, jaką formę działalności przyjmujemy i jak chcemy być rozliczani. Niemniej jednak, ja nie widzę tu żadnej niesprawiedliwości. Jeżeli ktoś dostrzega przy inwestowaniu korzystne dla siebie formy pomnażania kapitału to może z nich skorzystać. Dlatego mamy doradców podatkowych, którzy mogą dobrać najlepsze formy rozliczenia podatkowego tak, abyśmy wszyscy na tym dobrze zarabiali. Jeśli chodzi o tzw. dodatkowy podatek PCC wynoszący 6% od wartości zakupu szóstego i każdego kolejnego mieszkania. Niestety ta ustawa jeszcze nie jest dopracowana i trudno powiedzieć w jakiej ostatecznej formie zostanie ona przegłosowana. Wiem, że jest to podatek, który ma celu ograniczenie wykupywania hurtowego mieszkań przez fundusze, spółki dużego kalibru oraz Rejty. Firmy te inwestują kupując hurtowo duży pakiet mieszkań i czekają na wzrost wartości nieruchomości, a następnie je sprzedają. Myślę, że docelowo ten podatek nie dotknie małych inwestorów, ponieważ w takiej formie w jakiej słyszę, że może być wprowadzony, każdy inwestor może to zastrzeżenie obejść kupując kolejne nieruchomości na członków z rodziny.
Paweł Preisner: Jako deweloper, zauważyłem minimalny spadek inwestujących fliperów. Oczywiście, zmieniły się prawne rozwiązania „handlowania cesjami”. Patrząc na wyniki finansowe, które uzyskuje się już pewnie z „Zawodu Flipera” nie trzeba było długo czekać, by pojawiły się furtki, rozwiązania, myki, by dalej dobrze zarabiać. W dziale sprzedaży firm deweloperskich coraz więcej spotyka się osób, które negocjują nie tylko ceny, ale również i warunki umów. Jak to w naszym kraju, pojawiają się obawy, o to czy działania na cesjach posiadają znamiona działalności gospodarczej? Czy nadal są podatkową osobą fizyczną? Wielu deweloperów, stara się również przechodzić z budynków wielorodzinnych, na budynki inwestycyjne, takie jak chociażby budynki zamieszkania zbiorowego. Przy takich rozwiązaniach projektowych, już na etapie wypuszczania produktu do sprzedaży przez dewelopera, nie stosuje się mieszkaniowego rachunku powierniczego. Duże grono fliperów przerzuciło się właśnie na takie lokale, o rożnych funkcjach: usługowych, handlowych, ale też i noclegowych, które obecnie schodzą jak „ ciepłe bułki”. Stwierdzam to na podstawie własnej sprzedaży inwestycji Rubikon, w Rzeszowie przy ulicy Leszka Czarnego.
Joanna Maj: Myślę, że branża nieruchomości już od wielu miesięcy w napięciu obserwuje proces legislacyjny przepisów ustaw, których uchwalenie najmocniej dotknie oczywiście środowisko budowlane – począwszy od nowelizacji ustawy Prawo budowlane, przez reformę planowania przestrzennego, zmiany w przepisach techniczno – budowlanych, związane z walką z tzw. patodeweloperką, nowe zasady kredytów mieszkaniowych, aż po przepisy wprowadzające ograniczenia w hurtowym zakupie mieszkań. Obaw co do przyszłości i dalszego bytu inwestorów nie ubywa, co oczywiście nie pozostaje bez wpływu na rynek nieruchomości. Istniejące problemy branży dotykają już nie tylko samych inwestorów, ale odbijają się negatywnie na potencjalnych nabywcach. Niejasne przepisy, luki w prawie, czy wreszcie przypadki nadużyć ze strony działalności flipperskiej powodują, że co do zasady pozytywne zjawisko flippingu, faktycznie zostało wypaczone, negatywnie wpływając na dostępność mieszkań na rynku, czy też ich wartość. Nie jest zaskoczeniem, że flipperzy nabywają lokale o niższej cenie, a sprzedają je drożej, pełniąc tym samym funkcję cenotwórczą. Tak samo nie budzi zdziwienia, że w ostatnich latach ilość mieszkań na rynku pierwotnym maleje, a to ze względu na pandemię COVID-19, szalejącą inflację, czy wojnę w Ukrainie. Wszystkie te fakty oczywiście nie mogły umknąć uwadze resortowi rozwoju i technologii, co należy ocenić pozytywnie. Niestety zaproponowane zmiany w ramach autopoprawki do ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, nie są doskonałe i z pewnością nie rozwiązują samego problemu, czy ryzyka, które niesie za sobą niekontrolowany flipping. Myślę, że wpływ na ostateczne ceny mieszkań mają nie tylko przypadki hurtowego nabywania lokali, czy czynniki rynkowe, ale także (a może przede wszystkim) nieustające zmiany w przepisach. Brak pewności co do stanowionego prawa to niestety współcześnie jedno z większych ryzyk prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce.
Michał Kubisiak: Myślę, że jeżeli ktoś jest zawodowym inwestorem i funkcjonuje parę lat na rynku to już zdążył się przyzwyczaić, do tego, że pod kątem podatków i nowych pomysłów rządzący chcą i będą nam uprzykrzyć inwestowanie w nieruchomości. Czy to przez nowe podatki, ograniczenia, obowiązki czy słynne już “opłaty”, które nie są podatkami. Dlatego uważam, że inwestorzy nie powinni się martwić, a raczej doceniać ile zdążyli już nieruchomości nabyć zanim wprowadzą kolejne ograniczenia lub utrudnienia. Jeżeli jakimś cudem inwestowanie w nieruchomości na wynajem straci sens to będziemy lokować kapitał w inne dobra niż nieruchomości, np. złoto lub inne kruszce i generalnie, jako “zabezpieczenie” kapitału to też się sprawdzi. Według mnie, nie tak fajnie jak nieruchomości, ale alternatyw jest mnóstwo. Co do opodatkowania najmu i preferencji podatkowych z tym związanych, nie jest to niesprawiedliwość, lecz skorzystanie z warunków, które stworzył rząd wymyślając system opodatkowania najmu. Don’t hate player hate the game mówi przysłowie i myślę, że to oddaje w 100% fakt, że osoby poszukujące się niesprawiedliwości zamiast patrzeć na system, patrzą na użytkowników tego systemu.
Daniel Siwiec: Jeśli chodzi o pomysł traktowania jako hurtowników inwestorów posiadających powyżej 5 lokali to jestem pewien, że pojawi się mnóstwo rozwiązań dla przedsiębiorców, którzy nie będą chcieli być w ten sposób opodatkowani. Jeśli zaś chodzi o wpływ takiego rozwiązania na ceny najmu to nie oszukujmy się – koszty poniosą po prostu najemcy. To oni oberwą po kieszeni. Analogiczna sytuacja miała miejsce w przypadku rosnących kosztów inwestycji deweloperskich. Jeśli zaś chodzi o zakaz odsprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, to przyznam, że dla mnie głównym i podstawowym rynkiem jest rynek wtórny. Tego też uczę moich absolwentów. Zatem, jeśli nawet taki przepis wszedłby w życie to nieszczególnie dotknie on profesjonalistów. Natomiast zawsze w sytuacji, kiedy prawo się zmienia na niekorzyść przedsiębiorców, to powstają sposoby na jego ominięcie.
Podatek od flipowania
Monika Hołub: Fliper kupuje lokal na swoją firmę i odsprzedaje go osobie fizycznej. Niektórzy kupują lokal na siebie, jako osobę fizyczną i odsprzedają go osobie fizycznej lub firmie. Niektórzy inwestorzy kupują, np. 10 lokali na wynajem i po latach je sprzedają. Konstrukcji funkcjonujących na rynku jest wiele, a kontrowersje budzi brak opodatkowania takiej działalności. Jeśli nabywamy nieruchomości i sprzedajemy ją przed upływem 5 lat, to mamy obowiązek zapłacić 19% podatku dochodowego. Można skorzystać ze zwolnienia z podatku, jeśli w ciągu 3 lat od momentu sprzedaży środki ze sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Słowo klucz – własne cele mieszkaniowe. Taki inwestor czy fliper przecież nie kupuje kilkunastu czy kilkudziesięciu lokali na własne cele mieszkaniowe, tylko obraca nimi na rynku. Z kolei, deweloperzy coraz chętniej oddają fliperom sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego, zamiast utrzymywania biura sprzedaży i opłacania kampanii marketingowych. Czy powinien być wprowadzony podatek od nabywania dużej ilości lokali i handlowania nimi? Czy taka działalność musi być robiona w ramach działalności gospodarczej lub spółki, gdzie płacony jest ZUS, PIT, CIT?
Elżbieta Liberda: Fliperzy nie mają taryfy ulgowej. W pierwszej kolejności należałoby odpowiedzieć na pytanie, na jakich zasadach działa dana osoba. Jeżeli kupuje i sprzedaje nieruchomości jako osoba fizyczna, to ma obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% zgodnie z art. 30e Ustawy o PIT. Obowiązek podatkowy powstanie, jeżeli w ciągu 5 lat liczonych od roku następującego po roku nabycia nieruchomości zostanie przeprowadzona transakcja sprzedaży. Założeniem flipera jest natomiast zarabianie na obrocie nieruchomościami, a nie bezczynne oczekiwanie na upływ 5 lat, zatem niewątpliwie obowiązek podatkowy powstanie. Dodatkowo, trzeba zwrócić uwagę, że pomimo tego, że w przepisach nie zostało uregulowane ile flipów można zrobić jako osoba fizyczna, to z pewnością robienie ich regularnie w takiej formie jest ryzykowne, bowiem transakcje powtarzające się mogą stanowić delikt prawny, gdy nie mamy założonej działalności gospodarczej. Natomiast w sytuacji, gdy flipowanie odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to także istnieje obowiązek podatkowy, jednakże w takiej sytuacji wysokość podatku będzie zależna od wybranej formy opodatkowania. Kupno i sprzedaż nieruchomości w ramach spółki prawa handlowego także nie jest zwolnione z opodatkowania. Należy zwrócić uwagę, że podatek od flipowania mieszkaniami istnieje. Dodatkowo, ustawodawca wprowadził wyższy podatek PCC, który dotknie w szczególności fliperów. Co do zasady podatek od kupna nieruchomości w postaci podatku PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości nabywanych z rynku wtórnego, bowiem przy zakupie mieszkania od dewelopera nabywca jest zwolniony z tego podatku. W dniu 26 maja 2023 r. Sejm uchwalił Ustawę o zmianie Ustawy o samorządzie gminnym, Ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadzi m.in. zmiany w ustawie PCC.
Zmiany powodują, że podatek PCC wzrośnie dla hurtowych nabywców, którzy kupują sześć lub więcej lokali mieszkalnych. W art. 4 ustawy zmieniającej została wprowadzona 6% stawka podatku PCC na zakup szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego lub udziału w tych lokalach w jednej inwestycji, tzn. w jednym budynku lub kilku budynkach tworzonych na jednej nieruchomości gruntowej.
Do Ustawy opodatku od czynności cywilnoprawnych zostanie dodany art. 7a zgodnie, z którym: (1) W przypadku, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach, albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%. (2) Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Zmiany mówiące o wyższym podatku PCC przy zakupie co najmniej sześciu mieszkań w jednej inwestycji, wejdą w życie od 1 stycznia 2024 roku.
Wojciech Orzechowski: Co do zasady obrót nieruchomościami nie może być wykonywany bez działalności gospodarczej. Ustawa wolności prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce mówi o tym, że jeżeli cokolwiek robimy w celach zarobkowych wielokrotnie powinno być wykonywane na takiej czy innej działalności gospodarczej. Z tego, co mi wiadomo wiele osób już ma problem jeśli obraca nieruchomościami bez działalności gospodarczej, ponieważ urzędy skarbowe wszczynają kontrolę w tej sprawie. Co innego jest, gdy inwestor kupuje kilka nieruchomości na wynajem, a potem po jakimś czasie decyduje się je sprzedać. Jest to bardzo dobry rodzaj inwestycji, oczywiście z mniejszą stopą zwrotu niż w przypadku typowego filipowania, ale nie uważam że byłoby to słabe dla polskiej gospodarki, ponieważ podatki są odprowadzane zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku. Skarbowi państwa zależy, żeby więcej osób miało działalność gospodarczą, ponieważ wtedy łatwiej zweryfikować to, czy powinni podlegać opodatkowaniu przez podatek od towarów i usług tzw. VAT, czy nie. Natomiast, niezależnie od wszystkiego zarówno wynajmujący jaki filipujący płacą podatki. Osobiście nie znam fliperów, którzy czekaliby specjalnie pięć lat, żeby nie zapłacić podatku dochodowego od sprzedanego mieszkania. Raczej jestem zdania, że takie sytuacje zdarzają się sporadycznie i nie jest to jakimś nagminnie dużym problemem. Na pewno jest to ulga dla osób fizycznych, którzy korzystają z możliwości nie zapłacenia podatku po sprzedaży od zysku po pięciu latach, ale przede wszystkim to rozwiązanie stosowane jest do własnych celów mieszkaniowych. Jeśli chodzi o mnie, to w ogóle nie przeszkadza mi to, że pewne rozwiązania, czy sposoby inwestowania są inaczej opodatkowane albo zwolnione z opodatkowania. Każdy ma dostęp do tego typu narzędzi i może inwestować. Może pomnażać swój kapitał, może powiększyć swój majątek. Musi tylko chcieć. Oczywiście, niektórzy powiedzą no tak, ale my nie mamy takich dużych pieniędzy, żeby zainwestować w mieszkanie. Dzisiaj wystarczy posiadać zdolność kredytową i już możemy kupić mieszkanie, czyli nie musimy posiadać całej kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości. Wystarczy 10% na wkład własny i koszty około zakupowe. W tym momencie słyszę głosy, że kredyty są drogie – no tak, ale drogie kredyty trwają określony czas i rozumiem, że mamy trudności spowodowane wysokimi stopami procentowymi. Naprawdę, jeśli ktoś chce inwestować, jeśli ktoś chce pomnażać swój majątek, będzie szukał sposobów, żeby to czynić. Pod adresem www.wojciechorzechowski.pl/zerowy przedstawiam zarchiwizowany webinar, w którym przedstawiam różne możliwości pozyskiwania kapitału na inwestowanie w nieruchomości.
Działając zgodnie z ustawą nie można obracać nieruchomościami, czyli flipować w Polsce bez działalności gospodarczej i bez płacenia ZUSu i podatku. Ponadto, jeśli fliper dokona jednorazowej transakcji inwestycyjnej krótkoterminowej polegającej na kupnie remoncie i sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat również zapłaci podatek dochodowy.
Joanna Maj: Jednym z częściej dostrzeganych problemów związanych z flippingiem są wątpliwości dotyczące sposobu jego opodatkowania, co ma swoje przełożenie nie tylko w różnych interpretacjach organów podatkowych, ale także orzecznictwie sądów administracyjnych. Kwestia ta tak naprawdę zależy od charakteru prowadzonej działalności przez flippera, w tym przede wszystkim tego, czy ma ona charakter ciągły, powtarzalny, systematyczny, uporządkowany i nastawiony na zysk – tzn. czy można jej przypisać cechy działalności gospodarczej. Teoretycznie, flipper może nie zapłacić podatku dochodowego (choć najczęściej jest to kwestionowane przez fiskusa), ale zakładając, że jego działalność nie ograniczy się do jednorazowej transakcji, legalnym i zasadnym kierunkiem działań byłoby zarejestrowanie działalności gospodarczej lub utworzenie spółki, która będzie rozliczać się na zasadach przewidzianych w przepisach prawa.
Michał Kubisiak: Jeżeli ktoś obraca nieruchomościami to co do zasady wykonuje czynność zarobkową. Taka osoba ma obowiązek otworzyć działalność. Fliperami nazywajmy osoby, które te działania wykonują w oparciu o działalność gospodarczą lub spółki zoo itp. W takim przypadku FLIPER absolutnie jest obciążony wszystkimi podatkami i to wcale niemałymi. Na rynku wtórnym przy zakupie inwestycji trzeba się liczyć z 2% PCC, a na rynku deweloperskim przy sprzedaży z zyskiem pomniejszonym o 8% stawkę VAT. Moje pytanie w takim razie brzmi, dlaczego fliperzy mają być obciążeni dodatkowymi podatkami w stosunku do innych przedsiębiorców? Podatek od flipowania my płacimy przy każdej transakcji w postaci wymienionych – ZUS, PIT, CIT, składka zdrowotna itp. Jeżeli ktoś uważa, że flipowanie, to rzecz tak prosta, bezproblemowa, to dlaczego nie każdy to robi? Jak się nad tym pochylimy, to dojdziemy do wniosku, że flipowanie wcale nie jest łatwiejsze lub trudniejsze od innych przedsięwzięć prowadzących do zarabiania pieniędzy.
Daniel Siwiec: Fliperzy płacą podatki. Kupując mieszkania na siebie bardzo szybko zostaniemy dostrzeżeni przez Urząd Skarbowy i nasze transakcje mogą być prześwietlone wstecz i uznane za zarejestrowaną działalność gospodarczą. Prowadzę działalność flipową kupując mieszkania na spółkę z o.o. i absolutnie nie unikam płacenia podatków. Sam rekomenduję moim absolwentom właśnie prowadzenie spółki i płacenie podatków.
Portal z cenami mieszkań
Monika Hołub: Z początkiem 2024 r. ma zacząć funkcjonować rządowy portal z cenami transakcyjnymi mieszkań, które będą wpisywać tam notariusze. Ponadto Ministerstwo Rozwoju i Turystyki planuje zmusić deweloperów do podawania ceny nieruchomości na swoich stronach internetowych. Skoro na portalu mają być wpisywane ceny transakcyjne, to przecież będą wpisywane również te sprzedawane przez odsprzedawców. Czy taki portal zmieni coś na rynku?
Elżbieta Liberda: Nie jest to całkowicie nowy pomysł, ponieważ zgodnie z założeniami rządowego portalu z cenami transakcyjnymi mieszkań, dane do tego portalu będą częściowo pobierane z Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, która jest obecnie prowadzona przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Reguluje to art. 50 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.Na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii znajduje się informacja, że nowy portal będzie miał za zadanie, aby „Osoby zainteresowane kupnem mieszkania lub domu będą mogły sprawdzić, w oparciu o wybrane przez siebie parametry transakcji i nieruchomości (np. rodzaj nieruchomości, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi, kondygnację), jak w danym okresie kształtowały się realne średnie ceny transakcyjne takich nieruchomości np. w danym województwie, powiecie, miejscowości czy nawet dzielnicy.” W mojej ocenie, taki portal będzie wprowadzał jedynie w błąd osoby wyszukujące, gdyż w rzeczywistości cena nieruchomości zależy od większej ilości czynników niż tylko rodzaj nieruchomości, powierzchnia użytkowa, liczba pokoi i kondygnacja. Można to zobaczyć już teraz na przykładzie inwestycji deweloperskiej, w której pod jednym adresem każde mieszkanie będzie w innej cenie, gdyż jest to zależne m.in. od położenia względem stron świata i nasłonecznienia mieszkania, położenia względem wiat śmietnikowych oraz wjazdu do garażu, czy stanu zaawansowania budowy. W szczególności nie będzie to miarodajne, jeśli chodzi o nieruchomości po flipie, ponieważ wyszukiwanie nie będzie obejmowało standardu danej nieruchomości i jakości wykonanego remontu, a jak wiadomo ma to duży wpływ na finalną cenę nieruchomości. Mamy też mieszkania z lokatorami, zadłużone, z różnymi wadami prawnymi i te powodują, że nieruchomość jest tańsza niż te „typowe”. Tego nie będzie widać w portalu.
Wojciech Orzechowski: Obecnie minister Buda sam wypowiedział się w wywiadzie dla RMF FM przeprowadzonym w marcu, że inwestorzy flipując wspierają dzisiaj rynek mieszkaniowy. Wspierają deweloperów i pomagają przetrwać ten trudny czas spowolnienia gospodarczego. Niestety, każda dodatkowa ustawa w zakresie dotyczącym rynku pierwotnego i deweloperów sprawia, że przedsiębiorcy trudniej jest ten biznes prowadzić. Dlatego też, koszty prowadzenia działalności deweloperskiej i wybudowania metra kwadratowego nowego mieszkania znacznie rosną, a przez to wzrastają ceny mieszkań. W związku z nową ustawą deweloperską i spowolnieniem gospodarczym wielu deweloperów postanowiło wstrzymać się z rozpoczęciem nowych inwestycji, co skutkuje spadkiem podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Oczywiście, warunek podania ceny do publicznej wiadomości będzie spełniony przez deweloperów, ale nie oznacza to, że będzie to z niekorzyścią dla inwestorów czy klientów. Zawsze w takich sytuacjach za wszystko płaci ostatecznie klient, czyli ostateczny kupujący. Zawsze to rynek dyktuje warunki, a rynek mieszkaniowy bardzo uzależniony jest od gospodarki i możliwości zakupowych przez klientów. Dodatkowo, na ten rynek mają wpływ stopy procentowe i dostępność do kredytów. Ceny nieruchomości nie rosną, dlatego że jakaś grupa inwestorów czy fliperów postanawia zawyżać ceny, tylko jest to ściśle związane z inflacją, z kosztami wytworzenia metra kwadratowego nowego mieszkania oraz ryzykiem, którego muszą podejmować się deweloperzy. Transakcja kupna i sprzedaży to kontrakt na określonych warunkach, który akceptuje zarówno sprzedający jak i kupujący. Niezależnie od towaru. Jeżeli grupa inwestorów zawyża ceny i klienci to akceptują to znaczy, że produkt był niedoszacowany cenowo. Jeśli tego nie akceptują, to mieszkania po takich cenach nie będą się sprzedawać i sprzedający będą zmuszeni obniżyć ceny lub nie sprzedadzą swojego produktu. Zarabianie na nieruchomościach według mojej wiedzy polega na tym, że wykorzystujemy wszelkie umiejętności na każdym z trzech etapów. Przy zakupie negocjujemy bardzo dobrą cenę, jeśli wykańczamy mieszkanie robimy to taniej i lepiej niż przeciętny Polak by sobie to zrobił przez co możemy uzyskać niższe koszty wykonania i zarobić na różnicy między tymi cenami. Przy sprzedaży staramy się osiągnąć cenę wysoką, ale akceptowaną przez rynek. Zaoszczędzone pieniądze na każdym z trzech etapów są zyskiem dla inwestora. Prowadzę różnego rodzaju badania i nie zauważyłem, że czasowe zawyżanie cen mieszkań może mieć wpływ na rynek długofalowo. Jeśli rynek nie akceptuje danej ceny, sprzedający musi opuścić cenę do ceny akceptowanej przez rynek.
Publikowanie cen przez deweloperów oficjalnie na jakiejś specjalnej stronie internetowej nie będzie miało sensu chyba, że rząd zdecyduje się ręcznie tymi cenami sterować, regulować i narzucać je odgórnie sprzedającym. To doprowadzi do większego deficytu na rynku nieruchomości, bo coraz mniej deweloperów będzie chciało budować na takich zasadach. Deweloperzy powinni być wspierani przez rząd, aby efektywniej i taniej budować. Podnoszenie im poprzeczki, nie może wiązać się z oczekiwaniami spadku cen.
Paweł Preisner: Myślę, że to kolejny dziwny twór, który jak wiele innych będzie generował problemy i błędy. Jego absurdalność i tak nie będzie zgodna z rzeczywistością, bo zwyczajnie Polak potrafi! Poza tym jak porównać same ceny nie znając stanu sprzedawanego mieszkania, jego wyposażenia, czy jakości użytych materiałów?
Joanna Maj: Transparentność rynku nieruchomości może mu wyłącznie pomóc. Pytanie tylko, czy portal z cenami transakcyjnymi mieszkań jest tak naprawdę czymś nowym. Obecnie mamy przecież możliwość weryfikacji cen lokali w oparciu o dostępne już platformy, czy serwisy ogłoszeniowe. Istnieje także ryzyko, czy informacje zawarte w rządowym portalu będą miały obiektywną wartość. Nie da się tak naprawdę porównać nieruchomości w oparciu o samą cenę, na którą składa się przecież bardzo wiele czynników – od lokalizacji, nasłonecznienia pomieszczeń, sąsiedztwa, widoku z okna, piętra, na którym jest położone itd.
Michał Kubisiak: Dużo dobrego może zrobić portal z cenami transakcyjnymi dla osób, które przez niewiedzę sprzedają nieruchomości taniej niż są one realnie warte. Osoby obracające nieruchomościami kupują mieszkania taniej niż średnia cena rynkowa dzięki problemom, które rozwiązują dla zbywcy. Np. szybki zakup za gotówkę, rozwiązanie sporów spadkowych, gdzie np. jest kilkunastu spadkobierców, lub rozwiązanie problemu z lokatorem, który nie płaci i nie potrafi sobie z taką sytuacją poradzić. Co do zmuszenia deweloperów do podawania cen – nie rozumiem za bardzo, jaką wartość dodaną takie rozwiązanie ma dać ludziom? Jeżeli ktoś wymarzył sobie, że chce zamieszkać w danej okolicy to i tak musi dowiedzieć się, który deweloper co sprzedaje i w jakiej cenie i porównać to z innymi inwestycjami. Każde mieszkanie będzie miało inną cenę z metra, bo to tylko jeden z wielu parametrów, za które płac klient i. Standard wykończenia, to zupełnie inny temat. Jeżeli ktoś będzie szukać jak najtaniej to będzie szukać najniższych cen, jeżeli ktoś będzie szukać najlepszej jakości, to cena będzie dla niego drugorzędnym wyznacznikiem.
Daniel Siwiec: Co do podawania cen nieruchomości na stronach internetowych – nie do końca rozumiem dlaczego akurat rynek deweloperski miałby być traktowany inaczej. Żeby poznać cenę aut też trzeba się umówić na spotkanie, czy też wysłać zapytanie do salonu samochodowego. Ceny mieszkań nie są tajemnicą – są ukryte, bo taka jest strategia marketingowa deweloperów. Co do jawności cen nieruchomości z aktów notarialnych taki portal funkcjonuje na przykład w Dubaju. Sam stworzyłem aplikację, na której takie ceny można sprawdzić. Jednak dane to jedno, a ich odpowiednia analiza to zupełnie inna, bardziej skomplikowana sprawa. Czy jednak dostęp do takich danych zabije flipy? Oczywiście, że nie! Profesjonalny fliper zarabia na podnoszeniu wartości nieruchomości, na rozwiązywaniu problemów. Fliper nie jest spekulantem i od wielu lat to podkreślam!
Czy to dobry moment na takie zmiany?
Monika Hołub: Kryzys na rynku nieruchomości, wojna w Ukrainie, pandemia, brak zdolności kredytowych, wysokie stopy procentowe, szalejące ceny nieruchomości – o tym słyszymy już od kilkudziesięciu miesięcy, i już chyba się przyzwyczailiśmy, że zarówno obywatele, jak i przedsiębiorcy mają mieć pod górę. Pojawiły się też programy „Bezpieczny kredyt na 2%” oraz „Konto mieszkaniowe”. Dwukrotne zmniejszenie zdolności kredytowej przez banki nie ułatwiają sytuacji mieszkaniowej obywateli, a mieszkań ciągle nam brakuje. Z drugiej strony inflacja jest dalej wysoka, a inwestorzy chcą gdzieś lokować swój kapitał, żeby nie stracić. Czy to jest dobry czas na wdrażanie takich zmian? Jak znaleźć złoty środek, by pogodzić potrzeby przedsiębiorców i obywateli?
Elżbieta Liberda: Trudno odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie. „Bezpieczny Kredyt 2%” wszedł w życie 1 lipca 2023 r. i teoretycznie ma za zadanie ułatwiać Polakom zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach, ale jednocześnie wprowadza znaczne utrudnienia, nie tylko dla osób zarabiających na obrocie nieruchomościami, ale także dla samych kupujących z uwagi na wzrost cen nieruchomości. Przede wszystkim, kredyt 2% nie jest dostępny dla każdego i może zostać udzielony jedynie w ściśle określonych warunkach, które przedstawia art. 9aUstawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Dodatkowo, art. 4 Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% zawiera wyłączenia dotyczące skorzystania w kredytu 1%, w szczególności wskazuje na to ust. 1a i 1b ww. przepisu:„1a. Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli wydatki, o których mowa w ust. 1, ponoszone są w celu nabycia wyłącznie części udziałów w: 1) prawie własności, 2) spółdzielczym prawie do – lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. 1b. Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.” Bezpieczny Kredyt 2% spowodował wzrost cen nieruchomości z uwagi na zwiększone zainteresowanie na rynku. Jednocześnie, oznacza to utrudnienia dla fliperów, którzy muszą konkurować z kupującymi na potrzeby własne i są gotowi zapłacić więcej. Złotym środkiem na pogodzenie potrzeb przedsiębiorców i obywateli jest zwiększanie nie tylko popytu poprzez atrakcyjne oprocentowanie kredytów, ale również zadbanie o podaż nowych nieruchomości, aby nie zaburzać relacji pomiędzy popytem, a podażą.
Wojciech Orzechowski: To prawda, mamy spowolnienie na rynku i deficyt na rynku nieruchomości. Ale zadaniem rządu jest pomagać obywatelom no i uważam, że programy, które wprowadzają słusznie mają na celu pomóc tym, którzy chcieliby mieć własne mieszkanie, a niestety nie mają swoich własnych środków finansowych, albo nie mają dostępu do kredytów ze względu na to, że stopy procentowe są wysokie. Z jednej strony walczymy z inflacją i chcemy ochłodzić gospodarkę z drugiej strony chcemy, żeby klienci którzy kupują mieszkania albo planują kupić mogli robić to swobodnie. Czas pokaże czy te działania długofalowo przyniosą korzyści, niemniej jednak każdej ekipie rządzącej zależy, żeby obywatele byli zadowoleni z rządów i pomimo różnych trudności czuli wsparcie. Ja dostrzegam duże szanse na rynku nieruchomości w Polsce ze względu na to, że w Polsce brakuje 800 000 mieszkań (jak wskazał minister Buda) i to jest czas dla tych, którzy chcą kupować wynajmować, zarabiać i obracać nieruchomościami.
Paweł Preisner: Analizując aktualną sytuację deweloperów, w stosunku zmian w ustawie deweloperskiej zanotowano ogromny wzrost zainteresowania lokalami mieszkalnymi i pewnie już stare czasy, nie wrócą w zakresie sprzedaży wszystkiego na pniu. Jednakże coraz więcej deweloperów, decyduje się na otwarcie kolejnych inwestycji! Zadać należy sobie pytanie czy zmiany, które zostały wprowadzone 1 lipca jedynie utrudnią i skomplikują czy zmuszą inwestorów do edukacji w celu pozostania w grze?
Joanna Maj: Trudno nie zauważyć, że te zmiany pojawiły się razem z kampanią wyborczą. Ostatnie miesiące intensywnych prac Ministerstwa Rozwoju i Technologii są tego najlepszym przykładem. Trudno o lepszy moment na działanie, ponieważ problemy branży nieruchomości, o których wspominamy są realne i wymagają natychmiastowych, lecz przemyślanych działań, analiz specjalistów i konsultacji społecznych. Rozproszenie zmian kilku różnych aktów prawnych w tym samym czasie powoduje wśród przedsiębiorców, ale również urzędników, znaczącą dezorganizację i niepewność co do kierunku ich działalności, interpretacji przepisów, a finalnie co do ich przyszłości. Bez wysłuchania opinii ekspertów z zakresu nieruchomości w ramach konsultacji społecznych, proponowane zmiany mogą nie odpowiadać rzeczywistym potrzebom rynku – najzupełniej nie będą rozwiązywać problemów prawnych, czy piętnować patologii, a czasem mogą wręcz powodować ryzyko powstania nowych.
Michał Kubisiak: Jestem zdania, że to nie jest dobry czas na wprowadzanie zmian, a przynajmniej nie takich. Żeby realnie podejść do znalezienia rozwiązania na dany problem trzeba najpierw znaleźć przyczynę problemu. A to, co robią rządzący to próba obarczenia winą przedsiębiorców za wzrost cen nieruchomości. To jest absurd, bo przecież ceny nieruchomości rosną z wielu powodów jak, np. utrata wartości pieniądza przez niekończący się dodruk. Jeżeli zestawimy na wykresie średnią cenę metra kwadratowego do uncji złota lub do średniego lub minimalnego wynagrodzenia na przestrzeni lat, to zobaczymy obraz zupełnie inny niż próbują nam wmówić rządzący. Dla mnie Polska dalej jest krajem sprzyjającym przedsiębiorczości i obrocie nieruchomościami, natomiast z roku na rok będzie coraz trudniej. Dlatego dobrym pomysłem jest maksymalizowanie swoich działań i efektów, żeby jak najszybciej pomnożyć swój osobisty majątek, bo z biegiem lat będzie to coraz trudniejsze. Do Polski wejdzie prędzej czy później podatek katastralny, dla mnie to nie ulega żadnej wątpliwości, pozostaje pytanie kiedy? Oby jak najpóźniej, a do tego czasu polecam skupić się na maksymalizacji swojego rozwoju i podniesienie swoich kompetencji.
Daniel Siwiec: Bezpieczny kredyt 2% to program dla określonej grupy osób. Pamiętajmy, że należy spełnić szereg wymogów, aby go otrzymać. Czy to dobry program dla osób zarabiających na flipach? Pewnie, że tak. Chociażby, dlatego poprawił atmosferę wokół rynku. Jednak nie można zapominać, że połowa kupujących, kupuje nieruchomości za gotówkę i tym właśnie program jest kompletnie obojętny. Mam wrażenie, że potrzeby przedsiębiorców i obywateli są dość zbieżne – stabilne prawo, które da poczucie bezpieczeństwa, rozsądne podatki zamiast coraz wyższych danin.
