Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (dalej „Prawo wodne”) jest aktem prawnym, który reguluje obrót nieruchomościami pokrytymi wodami, w tym m.in. określa zasady ich pierwokupu oraz wyłącza całkowicie niektóre kategorie spod obrotu. Czy prawo pierwokupu dotyczy zarówno śródlądowych wód stojących, jak i wód płynących? Czy ma znaczenie czy jest to zbiornik naturalny, czy utworzony przez człowieka? W jakich dokumentach zweryfikować czy nieruchomość jest pokryta wodami? Komu przysługuje prawo pierwokupu gruntów pokrytych wodami? Czy Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie ma prawo pierwokupu do gruntów pokrytych wodami? Artykuł dotyczyć będzie prawa pierwokupu i zakazów obrotu usankcjonowanych ustawą Prawo wodne.
Definicja wód śródlądowych
Zgodnie z art. 217 ust. 13 Prawo wodne pierwokupami zostały objęte nieruchomości pod śródlądowymi wodami stojącymi. Zgodnie z definicją wskazaną w Prawie wodnym, śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się także odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami (są to tereny, gdzie w sposób naturalny zgromadziła się woda na skutek działalności człowieka – np. tereny po żwirowiskach, wyrobiskach (tak: Stanowisko Departamentu Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej Ministerstwa Infrastruktury z dnia 29 stycznia 2024 r., znak pisma: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG).
Gdzie sprawdzić czy nieruchomość podlega prawu pierwokupu?
Ocena czy nieruchomość podlega prawu pierwokupu powinna być dokonana na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi oznacza się w ewidencji symbolem ,,Ws’’). W przypadku niezgodności tych danych ze stanem faktycznym, właściciel nieruchomości jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o ustalenie charakteru wód przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej w formie decyzji. Taka decyzja stanowi wówczas podstawę do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków.
Prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa
W przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi, prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa. Prawo to wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. W powyższej sytuacji sprzedaż nieruchomości może nastąpić jedynie wtedy, gdy starosta nie wykona prawa pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez starostę zawiadomienia o treści umowy sprzedaży – w przeciwnym razie umowa będzie bezwzględnie nieważna. Niniejsze zawiadomienie doręcza staroście notariusz sporządzający umowę sprzedaży.
Jaka jest forma prawa pierwokupu?
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Starosta jest uprawniony do wykonania prawa pierwokupu poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził umowę sprzedaży i dokonał zawiadomienia (jeżeli jest to niemożliwe lub napotyka poważne trudności, w ostateczności oświadczenie może zostać złożone u innego notariusza). Starosta wysyła sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej starostwa powiatowego. Uważa się, że sprzedający zapoznał się z treścią oświadczenia starosty o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej starostwa powiatowego. Z chwilą złożenia powyższego oświadczenia nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa.
Stanowisko DGWiŻŚ w zakresie prawa pierwokupu
W związku z wieloma niejasnościami i licznymi rozważaniami prawnymi odnośnie funkcjonowania przedmiotowego prawa pierwokupu, Departament Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej Ministerstwa Infrastruktury w stanowisku z dnia 29 stycznia 2024 r. (znak pisma: DGWiŻŚ-6.740.1.2024.KG) podkreślił, że prawo pierwokupu znajduje zastosowanie jedynie przy sprzedaży gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi nabytymi od Skarbu Państwa po dniu wejścia w życie ustawy Prawo wodne (1 stycznia 2018 r.) w trybie wskazanym w art. 217. Jednocześnie podkreślono, że jedynie nieruchomość gruntowa należąca do Skarbu Państwa i zbyta zgodnie z art. 217 ust. 1 ustawy przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej, podlega prawu pierwokupu.
Stanowisko PGW Wody Polskie w zakresie prawa pierwokupu
Co więcej, gdy zapytaliśmy Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie czy dana nieruchomość podlega prawu pierwokupu to otrzymaliśmy odpowiedź, że „Wody Polskie nie prowadzą ewidencji wód stojących. Ustalenie występowania śródlądowych wód stojących w rozumieniu art. 23 ust. 1 Prawa wodnego, co do których Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku ich sprzedaży zgodnie z art. 217 ust. 13 Prawa wodnego należy do właścicieli nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 214 Prawa wodnego „śródlądowe wody stojące, woda w rowie oraz woda w stawie, który nie jest napełniany w ramach usług wodnych, ale wyłącznie wodami opadowymi lub roztopowymi lub wodami gruntowymi, znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości”. Oznacza to, że w przypadku nabywania nieruchomości nie tylko należy zweryfikować wpisy w ewidencji gruntów i uzyskać oświadczenie właściciela, ale też warto naocznie sprawdzić, czy planowana do zakupu nieruchomość pokryta jest wodami. Umowa sprzedaży zawarta z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu, jest bowiem nieważna.
Zakazy obrotu cywilnoprawnego
W ustawie Prawo wodne, oprócz pierwokupów, mamy także do czynienia z zakazami obrotu cywilnoprawnego, które co do zasady obowiązują w stosunku do śródlądowych wód płynących będących wodami publicznymi; gruntów pokrytych śródlądowymi wodami płynącymi, wodami morza terytorialnego oraz morskimi wodami wewnętrznymi; starorzeczy. Powyższe zakazy oznaczają, że nikt poza Skarbem Państwa lub obecnie także poza jednostkami samorządu terytorialnego nie może być właścicielem takich gruntów, a więc przykładowo – umowy sprzedaży czy przekazania w ramach umowy o dożywocie tych nieruchomości są nieważne. Grunty te zostały, zatem zaliczone przez ustawodawcę do szczególnej kategorii rzeczy wyłączonych z obrotu – tzw. res extra commercium.
