Po raz pierwszy od lat prezydent Krakowa i większość Radnych reprezentują tę samą partię, co może wpłynąć m.in. na uproszczenie procedur inwestycyjnych i poprawę warunków dla deweloperów. Na to liczą inwestorzy działający w tym mieście, a jednym z narzędzi do osiągnięcia tego celu jest wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych.
Ceny rosną
Kraków jest jednym z najdroższych miast w Polsce pod względem cen metra kwadratowego mieszkań. Przyczynia się do tego stale rosnący na nie popyt oraz ograniczona podaż wolnych gruntów. Według raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, w grupie 17 największych miast w III kwartale 2024 r. ceny na rynku wtórnym wzrosły o 18 proc. r/r, na rynku pierwotnym o 14 proc. r/r., a Kraków, wraz z Bydgoszczą, Szczecinem i Zieloną Górą znajduje się w grupie, która zanotowała wzrost cen większy niż 3 proc. w ujęciu kwartalnym. By kupić metr kwadratowy mieszkania położonego na terenie Krakowa, trzeba się dziś liczyć z wydatkiem ok. 17 tys. zł – podaje Morizon.pl.
Ceny mieszkań rosną, ponieważ oferta dostępnych lokali kurczy się niezwykle szybko, a tempo nowych inwestycji budowlanych pozostaje niewystarczające, by zaspokoić pędzący popyt. Ze względu na ograniczenia przestrzenne możliwości rozwoju są niewielkie, szczególnie w centrum miasta. Dla wielu deweloperów oznacza to konieczność szukania alternatywnych lokalizacji na przedmieściach lub w rejonach wymagających rewitalizacji. Przestrzenne i prawne bariery powodują, że inwestorzy muszą nieustannie balansować między rosnącymi kosztami a ograniczeniami nakładanymi przez przepisy, co sprawia, że proces inwestycyjny jest bardziej skomplikowany w porównaniu do innych dużych miast Polski.
Brakuje miejsca
Ograniczona liczba dostępnych działek, w połączeniu z dużym zainteresowaniem, powoduje dynamiczny wzrost cen gruntów. Są one obserwowane szczególnie w popularnych dzielnicach, gdzie na licytacjach płaci się kwotę znacznie przekraczającą średnie ceny rynkowe. Jak podaje Centrum Analiz PKO BP, w pierwszej połowie 2024 roku najwyższe ceny odnotowano w Warszawie – 855 zł za mkw., Gdańsku – 786 zł za mkw. oraz Krakowie – 689 zł za mkw. W tym okresie ceny działek pod zabudowę wzrosły o 14-17 proc. w relacji r./r. Udział wartości gruntu w koszcie budowy mieszkania wynosił zaś od 14,8 proc. do 24,1 proc., w zależności od lokalizacji. Z kolei wg danych Ronson Development średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. PUM np. dla największych miast Polski to ok. 2-3 tys. zł. W segmencie średnim i wyższym ceny te kształtują się zaś na poziomie 5-10 tys. zł za mkw. PUM.
Tak wysokie koszty zakupu działek przekładają się na ceny końcowe mieszkań i wydatki konsumentów. Według Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w ciągu dekady udział ceny gruntu w cenie metra kwadratowego mieszkania wzrósł z 10 do 30 proc. – Deweloperzy muszą uwzględniać rosnące koszty w swoich projektach, co może ograniczać dostępność nowych mieszkań na rynku. W efekcie Kraków staje się jednym z najdroższych miast, a ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę skutkuje znacznym wzrostem cen mieszkań. Ostatnie transakcje na krakowskim rynku nieruchomości dowodzą, że grunty są dosłownie „na wagę złota”. Rekordowe kwoty za działki, szczególnie w atrakcyjnych dzielnicach, stają się normą, co dodatkowo ogranicza możliwości inwestycyjne mniejszych firm deweloperskich. Sytuację komplikuje fakt, że Kraków jako jedno z nielicznych miast w Polsce przewiduje dodatni wzrost demograficzny, wynikający głównie z napływu nowych mieszkańców. Rosnące zapotrzebowanie na mieszkania oraz ograniczona dostępność terenów budowlanych zmuszają deweloperów do poszukiwania rozwiązań, które pozwolą im sprostać wymaganiom rynku i oczekiwaniom przyszłych mieszkańców – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
Rola ZPI
Jednym z działań legislacyjnych, mających za zadanie ułatwić życie wszystkim uczestnikom rynku są Zintegrowane Plany Inwestycyjne, wprowadzane przez krakowskich rządzących. Dzięki ZPI, inwestorzy mogą liczyć na bardziej zorganizowane i skoordynowane podejście do planowania przestrzennego, co z kolei pozwala na lepsze dostosowanie projektów do długoterminowej strategii miasta. ZPI ma przede wszystkim na celu integrację działań deweloperów z wizją rozwoju Krakowa, co w efekcie ma przynieść korzyści zarówno inwestorom, jak i mieszkańcom. W efekcie procedowania ZPI Kraków może np. zobowiązać dewelopera do budowy nowych dróg, szkół, obiektów kultury czy opieki zdrowotnej, w zamian za zgodę na powstanie nowych osiedli mieszkaniowych na danym obszarze.
Dzięki ZPI procesy związane z uzyskaniem pozwoleń i koordynacją z urzędami mają stać się bardziej przewidywalne i transparentne. Zapowiadane skrócenie czasu oczekiwania na decyzje administracyjne jest kluczowe dla inwestorów, którzy działają w bardzo dynamicznych warunkach rynkowych. Ujednolicenie standardów i procedur pozwala zaś deweloperom na lepsze planowanie, a sam Kraków może zyskać na atrakcyjności jako miejsce bardziej przyjazne inwestycjom, bez względu na ich charakter. Zintegrowane podejście w ramach ZPI to także większa stabilność dla mieszkańców – nowe inwestycje będą spójne z długoterminową strategią miejską, co pozwoli uniknąć chaotycznej zabudowy i nadmiernej intensyfikacji ruchu w niektórych częściach miasta. ZPI sprzyjać będzie także zwiększeniu współpracy między gminami a inwestorami. Dostosowanie zapisów planistycznych do konkretnych potrzeb inwestora ułatwi realizację projektów, a jednocześnie zabezpieczy interesy gminy. To narzędzie pozwoli też na realizację inwestycji w sposób zgodny z interesem publicznym, co jest szczególnie ważne przy projektach związanych z infrastrukturą komunikacyjną, techniczną, edukacyjną czy też tworzeniem terenów zielonych. Warto dodać, że “wyłącznie Rada Miasta Krakowa, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, będzie każdorazowo podejmować decyzję o przystąpieniu do sporządzania danego zintegrowanego planu inwestycyjnego” – czytamy na oficjalnej stronie miasta.
Perspektywy inwestycyjne
Wprowadzenie ZPI i polityczna zmiana w krakowskim samorządzie mogą znacząco zwiększyć atrakcyjność miasta dla inwestorów. Nowe możliwości pojawiają się szczególnie na obszarach miejskich, które dotychczas nie były dostępne. Mimo powracającego tematu braku wolnych gruntów inwestycyjnych w centrum miasta, Kraków wciąż rozwija się pod względem gospodarczym i urbanistycznym, szczególnie gdy przyjrzymy się dynamicznie zmieniającej się tkance miejskiej – np. między rondami Mogilskim i Grzegórzeckim w kierunku al. Pokoju. Widoki na przyszłość są też w Krakowie o tyle pozytywne, że nastąpiło tutaj również polityczne “przewietrzenie” i zmiany na najwyższych politycznych stanowiskach – Po raz pierwszy od wielu lat Prezydent Miasta Krakowa jest z tej samej partii, co większość Radnych. To bardzo komfortowa sytuacja, ale też duże wyzwanie. Nie można dłużej zasłaniać się stwierdzeniem, że “Prezydent chce dobrze, ale niestety Radni są przeciw”. Jeśli chodzi o procedury, to jesteśmy w okresie oczekiwania na zmiany na stanowiskach Dyrektorów Wydziałów UMK najważniejszych dla procesu przygotowania inwestycji. Mam na myśli Wydział Architektury i Urbanistyki oraz Wydział Planowania Przestrzennego. Dopiero po tych zmianach będzie można odczuć, czy zmieniło się nastawienie miasta do inwestorów, czy procedury są upraszczane i interpretowane inaczej, czy wreszcie Kraków przestanie być uważany za najgorsze miasto do inwestowania w budownictwo mieszkaniowe ze wszystkich dużych miast Polski – mówi Piotr Legerski, Prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań – Warto podkreślić, że zmiany są osiągalne i już postępują. Weźmy chociażby pod uwagę to, co stało się w Urzędzie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, gdzie po zmianie Dyrektora w osiem miesięcy zlikwidowano zatory spraw oczekujących na rozpatrzenie rok i dłużej. To pokazuje, że możliwy jest dialog i przedstawienie swoich racji – dodaje.
Długoterminowe korzyści z tych zmian mogą być znaczące. Deweloperzy zyskają bardziej stabilne warunki prowadzenia działalności, natomiast mieszkańcy – lepszą jakość przestrzeni miejskiej. Nowe inwestycje biurowe i usługowe pozwolą także na zwiększenie liczby miejsc pracy i poprawę dostępności różnorodnych usług w strategicznych lokalizacjach. Kraków może stać się więc miastem, które, mimo trudnych warunków przestrzennych, zdoła wypracować zrównoważony model rozwoju.
