Średnie ceny mieszkań biją kolejne rekordy, co skrupulatnie odnotowują wszystkie media. Natomiast mało które zwracają uwagę na zmianę w strukturze cenowej oferowanych mieszkań. Analitycy GetHome.pl wyjaśniają, dlaczego jest to takie ważne.
– Średnie ceny mieszkań są standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendu rynkowego. Jednak, żeby mieć pełniejszy obraz rynku, warto jest też analizować strukturę cenową oferowanych na nim mieszkań – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Wyjaśnia, że w zależności od sytuacji, średnia może maskować rzeczywiste podwyżki cen, albo wywierać presję na kupujących. Jeśli zaakceptują oni stawiane przez sprzedających warunki, to ci podnoszą poprzeczkę cenową.
Wielgo zwraca uwagę, że z pierwszą sytuacją mieliśmy do czynienia w połowie poprzedniej dekady. Wydawało się, że ceny mieszkań są stabilne lub nawet spadają. W rzeczywistości przez cały czas rosły. W ofercie deweloperów rósł bowiem udział mieszkań z cenami poniżej średniej, a równocześnie spełniających kryterium cenowe programu Mieszkanie dla Młodych. W latach 2014-2018 na zakup takich mieszkań za kredyt można było uzyskać dofinansowaniu wkładu własnego. Problem w tym, że w niektórych miastach, m.in. w Gdańsku, deweloperzy podnosili ceny najtańszych mieszkań do ustawowego pułapu.
– Od czterech lat rosną także średnie ceny, ale w dużej mierze dlatego, że na rynku pojawiało się coraz więcej mieszkań z górnej półki – zauważa Marek Wielgo.
I dodaje, że ostatnio spektakularnym przykładem takiej podwyżki jest Wrocław. Tylko we wrześniu średnia cena ofertowa nowych mieszkań wzrosła tu aż o 6%. Tym samym stolica Dolnego Śląska dołączyła do grupy miast, w których średnia przekracza 10 tys. zł za m kw. Sęk w tym, że było to skutkiem wprowadzenia na rynek dużej puli bardzo drogich mieszkań w inwestycji, w której najtańsze kosztują ok. 18,5 tys. zł za m kw. Udział takich lokali w ofercie wrocławskich firm deweloperskich wzrósł z 2% do 5%.
Oczywiście ceny większości mieszkań są niższe od średniej. Problem w tym, że jej wzrost może być pretekstem dla sprzedających do podnoszenia cen. Mechanizm jest następujący: z rynku znikają w pierwszej kolejności tańsze mieszkania. Te drogie, które pozostają, podnoszą średnią cenę. Jeśli pod wpływem presji kupujący zaakceptują wyższe ceny, to wówczas kolejne mieszkania, które deweloperzy wprowadzają na rynek, są jeszcze droższe.
Nie można też jednak wykluczyć, że m.in. wskutek drożejących kredytów hipotecznych, kupujący przestaną akceptować tak wysokie ceny. Żeby zwiększać sprzedaż deweloperzy będą musieli zaoferować mieszkania dostosowane do możliwości finansowych nabywców. Jeśli w ofercie wyraźnie wzrośnie udział mieszkań z ceną niższą od średniej, to wówczas odnotujemy jej spadek. To będzie też sygnał dla sprzedających mieszkania na rynku wtórnym, że czas ograniczyć swoje oczekiwania.
– Jednak w największych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, poprzeczka cenowa nadal będzie szła w górę. Trudno sobie bowiem wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy – komentuje Marek Wielgo.
I przypomina, że w tym roku inwestorom szczególnie mocno dały się we znaki drożejące materiały budowlane. Niektóre z nich podrożały nawet o kilkadziesiąt procent. Np. z danych firmy Intercenbud wynika, że tylko w trzecim kwartale ceny wyrobów z metalu poszły w górę średnio o 42%, drewna – o 33%, a materiałów ociepleniowych – o 32%.
– Jeśli mimo to ktoś liczy na spadek cen mieszkań z segmentu popularnego, to złudzeń powinny go pozbawić dane pokazujące, jak szybko w największych miastach kurczy się oferta takich lokali, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. – uważa Marek Wielgo.
Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Łodzi. Jeszcze w styczniu mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. stanowiły w tym mieście aż 78% wszystkich ofert z ujawnioną ceną, w kwietniu – 62%, a we wrześniu – 37%.
W Warszawie i Krakowie znalezienie tak tanich mieszkań zaczyna graniczyć z cudem, bo ich udział w ofercie firm deweloperskich wynosił we wrześniu już tylko 1%. W tym roku we wszystkich największych miastach wzrósł udział mieszkań z ceną powyżej średniej. Najbardziej w Łodzi i Wrocławiu, czyli tam, gdzie średnia wzrosła najbardziej.
Dynamiczne tempo wzrostów cen we Wrocławiu widoczne jest też na rynku wtórnym, gdzie w porównaniu do poprzedniego kwartału średnia cena w transakcjach wzrosła o prawie 12. proc. i wynosi 9166 zł. Jednocześnie na rynku mieszkań z drugiej ręki pojawiły się dwie korekty w dół. Nieco mniej za mieszkania płaciliśmy w Łodzi i rekordowo drogim Krakowie. Natomiast ceny używanych mieszkań w Warszawie zbliżają się do średniego poziomu 12 000 zł za m kw. – Po raz pierwszy Indeks Cen Mieszkań w naszym raporcie przekroczył 150 pkt. Praktycznie od końca 2019 r. pnie się górę – na przekór pandemii i pozornie niekorzystnym trendom w gospodarce. Jeśli odniesiemy go do II kw. 2020 r., kiedy pierwszy raz dotkliwie odczuliśmy skutki pandemii, jest on wyższy o 14 proc., mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse i Gold Finance.
