zapłacą za mieszkanie w drugiej połowie roku? Eksperci Otodom kreślą dwa możliwe scenariusze. O tym, czy ceny realnie wyhamują, czy będą rosły szybciej niż inflacja, przesądzi struktura popytu w najbliższych miesiącach – a dokładniej to, czy w transakcjach zaczną dominować trzydziesto- i czterdziestolatkowie, czy zamożniejsi pięćdziesięciolatkowie.
Polski rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie, w którym decyzje kupujących kształtują przede wszystkim obawy o dalszy wzrost cen (podwyżek spodziewa się już 56% badanych Polaków) oraz niepewność związana z finansowaniem. Jednocześnie utrzymywanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wcale nie oznacza stabilizacji po stronie oferty kredytów hipotecznych. Jak podkreśla dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, zdecydowana większość nowych zobowiązań ma dziś okresowo stałe oprocentowanie, ich koszt zależy w dużej mierze od wyceny pieniądza na rynku finansowym, na którą silnie wpływają napięcia geopolityczne i sytuacja na świecie.
Jak obawy mają się do aktualnych realiów cenowych?
Według „Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości” w drugim kwartale zagregowana średnia cena mieszkania w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł za mkw. na rynku deweloperskim (+7% r/r), a na wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł za mkw., rosnąc znacznie wolniej, w tempie zbliżonym do inflacji (+3% r/r).
Warto jednak zauważyć, że sam wzrost średnich stawek ofertowych to dziś w dużej mierze efekt wprowadzania do sprzedaży nowych, znacznie droższych inwestycji, a nie podnoszenia cen pojedynczych lokali. Co istotne, eksperci Otodom kreśląc rynkowe prognozy, przyjmują jedno nadrzędne założenie: niezależnie od wariantu, podaż mieszkań utrzyma się na stabilnym poziomie, dając kupującym odpowiedni wybór. Firmy deweloperskie monitorują bowiem popyt i elastycznie dostosowują do niego swoje strategie – jeśli sprzedaż wyhamuje, wstrzymają się z budową nowych projektów, a w przypadku większego zainteresowania, uruchomią kolejne. Skoro zatem oferta pozostaje stabilna, klucz do zrozumienia rynkowych scenariuszy na drugą połowę roku kryje się wyłącznie w tym, kto będzie kupował mieszkania.
Dwa scenariusze: wyhamowanie czy skok cenowy?
W wariancie bardziej optymistycznym dla kupujących rynek w najbliższych miesiącach zdominują trzydziesto- i czterdziestolatkowie, dla których zakup mieszkania to pilna potrzeba życiowa. Jeśli to właśnie oni okażą się głównymi klientami biur sprzedaży, deweloperzy będą uzupełniać ofertę projektami wyraźnie tańszymi od średniej ceny ofertowej, a więc tymi, które najlepiej się sprzedają. W efekcie stawki nie będą rosnąć realnie – ich nominalna zmiana zatrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji, czyli około 2-4% w skali roku. Ceny poszczególnych lokali, które już znajdują się w sprzedaży, jeśli ulegną korektom, to w bardzo niewielkim stopniu, 1-2%, w gruncie rzeczy po to, żeby następnie mieć pole do udzielenia rabatu. Eksperci Otodom wskazują, że to właśnie ten scenariusz jest dziś bazowy i najbardziej prawdopodobny. Jak zaznacza jednak Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom nie musi on oznaczać, że średnia cena mieszkań będzie spadać – bardziej prawdopodobna jest stabilizacja stawek. W ofercie pozostaną bowiem droższe lokale, podczas gdy tańsze, sukcesywnie wprowadzane na rynek, będą szybko znajdować nabywców.
– Najprościej mówiąc, w pierwszym scenariuszu oferta będzie stale utrzymywana i uzupełniana o tańsze mieszkania, przy jednoczesnej możliwości zakupu lokali droższych i wyższej jakości. Wybór ten będzie większy dla kupujących, którzy powinni masowo powrócić na rynek we wrześniu i październiku. W drugim scenariuszu oferta nadal pozostanie wysoka, ale ceny będą rosły szybciej, a dostępność tańszych mieszkań zacznie się zmniejszać, zamiast utrzymywać co najmniej na dotychczasowym poziomie. Oznacza to mniejszy wybór dla tych, którzy najbardziej potrzebują mieszkań z podstawowego, popularnego segmentu – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Drugi wariant zakłada, że w najbliższych miesiącach, szczególnie wakacyjnych, na rynku pozostaną przede wszystkim zamożniejsi, relatywnie mniej zależni od zdolności kredytowej pięćdziesięciolatkowie, zainteresowani zmianą dotychczasowego mieszkania na lokal o wyższym standardzie. Widząc taką strukturę popytu, deweloperzy, rejestrujący i analizujący na bieżąco profil kupującego, zaczną uzupełniać ofertę droższymi projektami. Dla osób, które wrócą na rynek jesienią, oznaczałoby to stopniowo malejący wybór mieszkań z popularnego segmentu cenowego i stawki rosnące wyraźniej ponad poziom inflacji. To scenariusz oceniany przez ekspertów jako mniej prawdopodobny, choć wciąż realny.
Zaufanie do deweloperów spada, ale sprzedaż rośnie
Nastroje rynkowe zaburza również pogłębiający się kryzys zaufania do branży. Odsetek badanych uznających „patodeweloperkę” za zjawisko powszechne wzrósł do rekordowych 72%. Jednocześnie udział ogólnych, pozytywnych ocen firm deweloperskich spadł do 14% (najniższy odczyt od początku pomiaru), a ocen negatywnych zwiększył się do 44% (+8 p.p. r/r). Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, po raz pierwszy w badaniu to właśnie oceny negatywne, a nie neutralne, stały się dominującą kategorią odpowiedzi. Co ciekawe, ten spadek zaufania nie idzie w parze z równie gwałtownym odwrotem od oferty deweloperskiej.
– Gdy przechodzimy do szczegółów, absolutnie nie widać ani tej niechęci, ani niedoceniania. Nie potwierdzają tego również wyniki sprzedaży ani liczba mieszkań objętych rezerwacją (7 tys.). W czerwcu sprzedaż nowych lokali była aż o 48% wyższa niż rok wcześniej – dodaje dyrektorka badań rynku Otodom.
Rynek wtórny: mniej spektakularnie, ale stabilnie
Wspomniany spadek zaufania do branży deweloperskiej nie oznacza też masowej ucieczki klientów w stronę mieszkań z drugiej ręki. Z najnowszego badania Kantar i Otodom wynika, że chęć zakupu na rynku wtórnym deklaruje dziś 49% ankietowanych – to wynik dokładnie taki sam jak przed rokiem, podczas gdy na ofertę od dewelopera stawia 18%, o 3 p.p. mniej w ujęciu rocznym. Najbardziej urosła grupa, dla której rodzaj rynku nie ma znaczenia (33%, +3 p.p. r/r) – to sygnał, że rozczarowanie ofertą deweloperską przekłada się na rosnącą obojętność wobec źródła zakupu. Wybierając między rynkiem deweloperskim a wtórnym, kupujący muszą jednak pamiętać o silnych naczyniach połączonych.
– Rynek wtórny pod względem cenowym szybko podąża śladem deweloperskiego. Decyzje o podwyżkach podejmują tu bowiem właściciele indywidualni, którzy, w przeciwieństwie do deweloperów, reagują bardziej intuicyjnie na sygnały z otoczenia. Pojawienie się nowej, droższej inwestycji w sąsiedztwie buduje w nich przekonanie, że wartość wszystkich nieruchomości w okolicy automatycznie rośnie. W efekcie odruchowo korygują własne oczekiwania finansowe – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Agenci i pośrednicy pod lupą klientów
Spadek zaufania dotyka nie tylko rynku deweloperskiego, ale również branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z badania wynika, że w II kwartale zaledwie 26% nabywców uznało usługi agenta za pomocne i warte swojej ceny (spadek o 6 p.p. rok do roku).
– Nie chodzi przy tym o tempo przeprowadzanych transakcji. Odsetek klientów wskazujących na to, że agent przyspiesza proces, pozostaje stabilny. Nowym elementem raportu jest natomiast ocena pośredników hipotecznych. Ich wsparcie spotyka się z bardzo dobrym odbiorem, choć nie eliminuje to pewnej dozy nieufności. Klienci mają wątpliwości czy doradca faktycznie działa w ich interesie (41%), i obawiają się, że preferuje on po prostu banki oferujące mu wyższą prowizję (30%) – wskazuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
