-5.1 C
Warszawa
piątek, 12 sierpnia, 2022

Nawet największe miasta to głównie… pola, łąki i lasy. Gdzie mają powstawać nowe mieszkania?

Strona główna Nieruchomości mieszkaniowe Lokale Mieszkalne Nawet największe miasta to głównie… pola, łąki i lasy. Gdzie mają powstawać...

To Cię zainteresuje

To Cię zainteresuje

Nawet największe miasta to głównie… pola, łąki i lasy. Gdzie mają powstawać nowe mieszkania?

Grunty rolne stanowią prawie jedną czwartą obszaru Warszawy, jedną trzecią Poznania i Gdańska, zaś w Krakowie pod uprawy rolne jest przeznaczona niemal połowa miasta – ustalił portal GetHome.pl. Czy na tych terenach można budować domy i mieszkania?

– Pewnie mało kto zdaje sobie sprawę, że w miastach grunty rolne i leśne często zajmują większą powierzchnię niż tereny zurbanizowane – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Z danych Geoportal.gov.pl wynika, że najbardziej „wiejskimi” miastami  są Rzeszów i Opole, gdzie grunty rolne stanowią ponad połowę obszaru tych miast. Z kolej najmniej rolnicza, co zrozumiałe, jest stolica Górnego Śląska – Katowice.

Co ciekawe, wbrew obiegowej opinii, nie jest to szare, przemysłowe miasto. Aż 43% powierzchni Katowic to tereny leśne. Udział terenów przemysłowych wynosi tu niespełna 8%.

Uściślijmy, że w skład kategorii „grunty rolne” wchodzą m.in. grunty orne, sady, łąki, pastwiska, grunty pod stawami, a także nieużytki. Tych ostatnich najwięcej jest w Warszawie. Zajmują aż 366 ha, czyli 3 mln 660 tys. m kw. Gdyby podzielić je na np. na 1000-metrowe działki, mogłoby na nich powstać 3660 domów jednorodzinnych, czyli mniej więcej tyle, ile inwestorzy indywidualni wybudowali w stolicy w ciągu ostatnich siedmiu lat. Problem w tym, że od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują ustawowe ograniczenia w handlu gruntami rolnymi. Początkowo w wolnym obrocie mogły być tylko działki o powierzchni nie przekraczającej 0,3 ha, czyli 3 tys. m kw., zaś od czerwca 2019 r. – poniżej 1 ha.

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl

– Większe co do zasady mogą kupować rolnicy, którzy spełniają określone warunki dotyczące kwalifikacji, stażu i miejsca zamieszkania – wyjaśnia Marek Wielgo. Równocześnie podkreśla, że tego typu ograniczenia nie dotyczą gruntów rolnych objętych planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje na tym terenie zabudowę, np. mieszkaniową. Takie rozwiązania mogłyby zahamować zjawisko niekontrolowanego rozlewania się miast, które wiąże się m.in. z dewastacją środowiska naturalnego, a do tego słono kosztuje, bo wymusza budowę infrastruktury na obszarach o niskiej gęstości zaludnienia. Niestety gminy nie palą się do uchwalania takich planów. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ocenia, że pokrywają one przeciętnie ok. 43,5% powierzchni największych miast. Stopień ich pokrycia planami zwiększa się co rok o zaledwie jeden punkt procentowy.

Kompromisowym rozwiązaniem miała być ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana powszechnie specustawą mieszkaniową. Pozwala ona „uruchamiać” grunty rolne w granicach administracyjnych miast. Wystarczy, że radni podejmą uchwałę o lokalizacji na tych terenach inwestycji realizowanej w trybie specustawy mieszkaniowej. – Jednak, żeby skorzystać z uproszczonej ścieżki inwestycja musi spełnić określone wymagania i standardy urbanistyczne – podkreśla Wielgo.

Mimo to specustawa mieszkaniowa jest nieprzychylnie przyjmowana przez władze dużych miast. W efekcie deweloperzy rzadko z niej korzystają.

Jak sobie radzą w tej sytuacji? Wiele firm jeszcze przed wejściem ograniczeń w 2016 r. tworzyło banki ziemi. Mając już w posiadaniu grunt rolny, najlepiej słabej jakości, deweloper może zacząć myśleć o jego zabudowie. – Wymaga to zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany oraz wyłączenie go z produkcji rolnej – tłumaczy mecenas Michał Urbański z kancelarii JDP.

Podkreśla, że dopiero po przeprowadzeniu takiej procedury, która jest dość długotrwała, deweloper może wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. – Oczywiście nie wszystkie grunty rolne można wykorzystać do budowy mieszkań czy domów. Jeśli są to gleby dobrej jakości, minister rolnictwa najprawdopodobniej odmówi zmiany przeznaczenia. Trzeba też wiedzieć, że aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana. Ponadto konieczny jest także dostęp do drogi oraz możliwość podłączenia prądu – wyjaśnia mecenas Urbański.

Dyrektor generalny PZFD Konrad Płochocki przyznaje, że deweloperom kończą się zapasy terenów inwestycyjnych. Dlatego coraz częstsze będą próby obejścia ograniczeń, które uniemożliwiają zakup gruntów rolnych. W tym celu można zawrzeć stosowną umowę z rolnikiem, który np. za pośrednictwem pełnomocnika, przeprowadzi procedurę tzw. odrolnienia gruntu, a następnie sprzeda go już jako inwestycyjny. – W dużych aglomeracjach mało żyzne grunty rolne zawsze stanowiły rezerwuar tanich terenów budowlanych – podkreśla Konrad Płochocki.

W PZFD liczą, że uda się przekonać rząd do przywrócenia stanu prawnego sprzed września 2014 r., gdy działki rolne w obrębie miast w praktyce były traktowane jak budowlane. Nie miało znaczenia, czy obejmował je plan zagospodarowania przestrzennego, czy też trzeba było występować o warunki zabudowy. Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany następowała w trakcie procedury związanej z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. – W poprzedniej kadencji Sejmu grupa posłów PiS, z obecną marszałek Sejmu Elżbietą Witek na czele, zaproponowała wyłączenie użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast spod działania ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Oznaczałoby to zwolnienie z długotrwałej procedury odrolnienia oraz ewentualnych kosztów związanych z wyłączeniem tego gruntu z produkcji rolnej. Ostatecznie projekt trafił jednak do kosza – przypomina ekspert GetHome.pl.

Tymczasem z powodu zbyt niskiej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego zapotrzebowania na mieszkania. W efekcie rosną ich ceny.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

© Wszelkie prawa zastrzeżone

SPONSOROWANE

Powiązane artykuły

Wzrosty cen zaczęły hamować, najszybciej drożeją małe mieszkania

II kwartał 2022 r. na polskim rynku mieszkaniowym stał pod znakiem wojny za wschodnią granicą, rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych oraz galopującej inflacji....

Czy wciąż opłaca się kupować mieszkanie na kredyt?

Galopująca inflacja, rosnące stopy procentowe i spadek dostępności kredytów hipotecznych powodują, że zakup mieszkania staje się coraz większym wyzwaniem dla Polaków. Czy...

Znacznie mniejsze zainteresowanie mieszkaniami – II kwartał 2022 r. na rynku mieszkaniowym

W II kwartale br. na sześciu największych rynkach sprzedano łącznie 9,2 tys. nowych mieszkań, czyli o 11,7% mniej niż w poprzednim kwartale...

Czy deweloperzy będą wynajmować mieszkania?

Malejąca dostępność kredytów hipotecznych sprawia, że deweloperzy zaczynają rozważać możliwość wynajmowania swoich mieszkań. Szczególnie, że ten rynek w ostatnim czasie bardzo się...

Technologie w nieruchomościach

Hale magazynowe. Większy popyt na przestrzeń w parze z większymi wymaganiami względem konstrukcji

Zainteresowanie nową przestrzenią magazynową w Polsce rośnie w niespotykanym dotąd tempie. Ogromny popyt sprawia, że nowe hale muszą powstawać coraz szybciej, rośnie...

W czasie suszy nasilają się kradzieże wody. Problem dotyczy nawet połowy dostępnej globalnie wody

Woda jest jednym z najcenniejszych zasobów, którego braki dotykają nie tylko krajów trzeciego świata, ale coraz częściej również i nas, Polaków.

Siła społeczności – tak ludzie robią dziś biznes 

Niewymienialne tokeny bardzo szybko zdołały narobić dużego szumu wśród internetowej społeczności. Mieliśmy już do czynienia m.in. z szeroko komentowanymi projektami Fancy Bears...

Oświetlenie miejsca pracy. Post-pandemiczne biuro czy praca w domu?

Krzysztof Dyrda, Partner Sales Manager CEE, Helvar Oy Pytanie dotyczy znalezienia właściwej równowagi między domem a biurem. Raport KKS...
SPONSOROWANE

ROCZNIK 2020

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Zaniedbania analiz due diligence. Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r.

Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020r. Nadchodzi chaos w powierzchniach i brzydkie budynki

Nieruchomości komercyjne. Czas na przeorganizowania.

Nieruchomości komercyjne Czas na przeorganizowania Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert

Domki do 35m2 na zgłoszenie. Inwestycja krok po kroku.

Domki do 35m2 na zgłoszenie Inwestycja krok po kroku Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real...
Nie można kopiować treści tej strony.