Deweloperzy w Polscy dynamicznie odbudowali swoją pozycję na rynku mieszkaniowym. Potwierdzają to dane GUS. W ubiegłym roku rozpoczęto budowę 152,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 33% w stosunku do 2023 roku. Jednocześnie liczba lokali oddanych do użytkowania spadła o 10%. Oznacza to, że część projektów rozpoczętych w poprzednich latach wciąż jest w trakcie realizacji. Jednak obecna sytuacja najbardziej sprzyja klientom poszukującym własnego M, którzy nadal mogą liczyć na promocje od deweloperów.
„Grudzień był dla firm deweloperskich najlepszym od dwóch lat miesiącem, jeśli chodzi o liczbę lokali oddanych do użytkowania. Spodziewam się, że w 2025 r. wartości te będą jeszcze wyższe ze względu na budowy rozpoczęte w poprzednich kwartałach. Z kolei w ostatnim miesiącu minionego roku odnotowano start niewielu (bo zaledwie 8,2 tys.) nowych inwestycji i był to najniższy wynik od wiosny 2023 roku. Nie zmieniło to jednak obrazu całego 2024 roku, który był okresem odbudowy oferty deweloperskiej”, komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics. Po stronie inwestorów indywidualnych dynamika zmian była mniejsza, choć jej kierunki pozostały takie same. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła rok do roku o 12%, pozwoleń na budowę urosła o 9%, a lokali oddanych – o 10%
Coraz mocniejsza pozycja deweloperów
Deweloperzy odpowiadają obecnie za ponad 60% produkcji mieszkaniowej, reszta to głównie inwestorzy indywidualni, czyli osoby budujące dom na własne potrzeby. Pozostałe formy budownictwa – spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe – od lat stanowią mały procent. Aktualna proporcja pomiędzy deweloperami a inwestorami indywidualnymi utrzymuje się od 2018 r. Wcześniej systematycznie rosła. 10 lat temu mieszkania deweloperskie stanowiły ok. 40% nowych lokali, 20 lat temu było to ok. 20%, a 30 lat temu deweloperzy stawiali w Polsce pierwsze kroki.
Wyzwania na 2025 rok: nadpodaż i spadająca dynamika budów
Po ubiegłorocznych wakacjach sytuacja na rynku mieszkaniowym ustabilizowała się, co widać w danych GUS zagregowanych w okresach trzymiesięcznych.
„Możemy się spodziewać, że w 2025 roku deweloperzy będą bardziej ostrożni w rozpoczynaniu nowych projektów, koncentrując się na sprzedaży istniejącej oferty. Rekordowa liczba mieszkań dostępnych na rynku oznacza, że dotarcie do klienta jest trudniejsze. Promocje cenowe, dodatki w postaci komórki lokatorskiej lub miejsca parkingowego czy elastyczne terminy płatności to tylko niektóre ze sposobów na przyciągnięcie nabywców. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że nawet jeśli nowy program rządowych dopłat zostanie uruchomiony, będzie obejmował określoną i dość wąską grupę klientów, więc nie przewidujemy powtórki z sytuacji, jaką wywołał Bezpieczny Kredyt 2%. Deweloperzy też są tego świadomi”, komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości mieszkaniowych, Otodom Analytics.
Diabeł tkwi w szczegółach
W poszukiwaniu przewag konkurencyjnych, oprócz ogłaszania promocji, firmy deweloperskie zwracają szczególną uwagę na jakość obsługi tzw. posprzedażowej. Z badania zrealizowanego na potrzeby Kodeksu Rady Dobrych Praktyk[1] wynika, że klienci coraz większą wagę przywiązują do relacji z deweloperem po zakończeniu transakcji. Na przykład ponad 80% klientów oczekuje wsparcia w rozwiązywaniu problemów technicznych po odbiorze lokalu, czyli na przykład prawidłowej diagnozy przyczyny wady, a 75% wskazuje na znaczenie szybkiej i terminowej realizacji zobowiązań dotyczących usuwania usterek.
„Ciekawe obserwacje dotyczą także nowoczesnych rozwiązań technologicznych. Okazuje się, że deweloperzy, którzy wdrażają zaawansowane narzędzia technologiczne, takie jak aplikacje do zgłaszania usterek czy platformy do monitorowania statusu napraw, zyskują większą lojalność klientów i pozytywne opinie na rynku”, mówi Agata Stachowiak z Otodom. „Ponadto transparentna komunikacja z klientem w fazie posprzedażowej jest kluczowym elementem budowania zaufania. Ponad połowa badanych wskazuje, że rozważając zakup mieszkania od dewelopera, bierze pod uwagę zdanie innych osób, które nabyły od danej firmy swoje wymarzone M”, dodaje ekspertka.
Podsumowując, 2025 rok, poza wyższą liczbą mieszkań oddawanych, będzie okresem spadków w liczbie nowych budów i wydawanych pozwoleń. Potrzeba wprowadzania nowych projektów będzie mniejsza, a rynek będzie wymagał od deweloperów większej elastyczności. Rosnąca podaż mieszkań oznacza presję na ceny i jakość obsługi, co stwarza korzystne warunki dla kupujących. Jednocześnie wdrażanie strategii posprzedażowych pozwoli deweloperom budować długoterminowe relacje z klientami i wyróżniać się na tle konkurencji.
[1] Kodeks Rady Dobrych Praktyk powstał z inicjatywy Otodom oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
