Rola inwestora w systemie planowania przestrzennego
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR [3] 2019
Stworzenie warunków realizacji zabudowy jest pierwszą fazą procesu inwestycyjnego, gdzie we wszystkich jego etapach konieczna jest współpraca wszystkich uczestników. O ile w fazach projektowej i realizacyjnej współpraca właścicieli i inwestorów z architektami i inżynierami jest powszechna, to niestety zdarza się, że w pierwszym etapie czyli w tworzeniu warunków, w jakich będzie powstawać nowa zabudowa, uczestnictwo właścicieli i inwestorów jest zaniedbywane – co ma swoje późniejsze konsekwencje.
Istota planowania przestrzennego
Warunki realizacji inwestycji w danej lokalizacji, czyli formalne przygotowanie terenu do realizacji różnych celów, są określane w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu wykorzystywana jest decyzja o warunkach zabudowy. Wymienione opracowania są ogólnie nazywane dokumentami planistycznymi. Błędy inwestorów popełniane w fazie formalnego przygotowania terenów do realizacji inwestycji budowlanych można podzielić na trzy grupy.
Sekretna procedura planistyczna?
Pierwsza grupa to błędy zaniechania na etapie przygotowywania dokumentów planistycznych. Zbyt małe zaangażowanie w te procesy lub jego całkowity brak może znacząco ograniczyć lub nawet czasem wykluczyć zamierzenia inwestycyjne. Czasem zapomina się, iż istnieją możliwości wpływania na treść dokumentów planistycznych. Niektórym się wydaje, że plany czy studia robią jacyś „oni” w sekretnej procedurze. Po pierwsze każdy ma prawo wnioskować o sporządzenie lub zmianę studium lub planu miejscowego. Po drugie, w każdej procedurze są wyznaczone okresy, w których każdy może wpływać na to co się znajdzie w dokumencie. Jest czas na składanie wniosków przed rozpoczęciem projektowania; jest czas na składnie uwag do już powstałego projektu; jest też dyskusja publiczna, w trakcie której można przedstawić swoje oczekiwania i oczywiście są sesje rad gmin, w których każdy może uczestniczyć.
Inwestorze współpracuj z urzędem!
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy również można pomóc urzędnikom poprzez odpowiednie przygotowanie wniosku. Oprócz obowiązkowych załączników i danych można przekazać też jak najdokładniejszą koncepcję tego co chcemy zrealizować. W uzasadnieniu z kolei należy opisać jak najlepsze dane o otoczeniu – w szczególności o obiektach, do których chcielibyśmy nawiązać naszą inwestycją. Coraz więcej urzędów stara się, aby w trakcie przygotowywania projektu decyzji o warunkach zabudowy istniała możliwość zapoznania się z proponowanymi rozwiązaniami, dzięki temu inwestor ma szansę korygować czy uzupełniać wniosek w ramach jednego postępowania co znacznie oszczędza czas. Urząd nie musi wydawać decyzji odmownej a inwestor nie musi składać ponownego wniosku ze zmienianymi parametrami.
„Aktywne uczestnictwo w przygotowaniu dokumentów planistycznych na podstawie, których będą lokalizowane inwestycje przynosi korzyści wszystkim stronom a jego brak może prowadzić do znaczących komplikacji i wydłużenia procesów inwestycyjnych.”
Historia pewnej decyzji o WZ
Przykładem zaniedbania ze strony inwestora może być historia pewnej decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor starał się o decyzję na kolejny budynek mieszkalny w kompleksie zabudowy, którego część już sam zrealizował. Władzom gminy jak i inwestorowi zależało aby inwestycja była dobrze wkomponowana w istniejące założenie. Inwestor miał możliwość zapoznania się projektem decyzji o warunkach zabudowy. Nowy budynek miał przylegać bezpośrednio do innego będącego już w trakcie realizacji, dlatego w decyzji o warunkach zabudowy wpisano wysokość kolejnego budynku według projektu budowlanego budynku, który już istniał ale nie był jeszcze oddany do użytku. Niestety budynek ten zrealizowano z pewnymi odstępstwami od pierwotnego projektu o czym inwestor musiał wiedzieć. Szkoda, że we wniosku o decyzję na kolejny budynek inwestor nie podał wszystkich znanych sobie faktów. W efekcie wydano decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę kolejnego budynku w trakcie realizacji, który nie będzie mógł mieć wysokości umożliwiającej osiągnięcie założonego efektu przestrzennego – budynków o równej wysokości stanowiących ciągłą pierzeję. Oczywiście doprowadziło to do konieczności wstrzymania budowy kolejnego budynku.
Sprawdź czy analizujesz aktualny plan miejscowy
Druga grupa to błędy polegające na braku weryfikowania celów inwestycji z treścią obowiązujących dokumentów planistycznych. Przed zakupem nieruchomości czy rozpoczęciem planowania nowej inwestycji należy bezwzględnie sprawdzać co jest w dokumentach planistycznych. Znam sytuację, gdzie wybudowano zespół budynków szeregowych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego w oparciu o nieobowiązujący plan miejscowy. Nowy plan w rzeczywistości obowiązujący w czasie, gdy wydawano pozwolenie zakazywał tej formy zabudowy. Deweloper rozpoczął sprzedaż segmentów jeszcze przed formalnym zakończeniem budowy. Niestety nabywcy o problemach dowiedzieli się dopiero przy próbach oddania inwestycji do użytkowania. Abstrahując od tego jak doszło do tak poważnej pomyłki przy pozwoleniu na budowę zupełnym zaskoczeniem jest fakt, że ludzie wydając często oszczędności swojego życia nie sprawdzają co jest zapisane w obowiązujących planach miejscowych. Nie można opierać się wyłącznie na informacjach od sprzedającego tym bardziej, że plany miejscowe są powszechnie dostępne.
Źle czytamy dokumenty planistyczne?
Trzecia grupa to błędy w odczytywaniu dokumentów planistycznych. Brak odpowiedniego doświadczenia we właściwym odkodowywaniu zawartych w dokumentach planistycznych norm może prowadzić do problemów z uzyskaniem pozwoleń na budowę lub może powodować, że potencjał inwestycyjny nieruchomości nie zostanie w pełni wykorzystany. Jako przykład można tu przytoczyć sytuację, gdzie nabywca pozornie atrakcyjnej działki nie wziął pod uwagę faktu, że w rysunku planu miejscowego wrysowano obowiązującą linię zabudowy niestety tuż poza granicą tej działki. W efekcie nie jest możliwe zrealizowanie jakiegokolwiek budynku bez dokupienia działki sąsiedniej a ta niestety ma nieuregulowany stan prawny. Nawet najlepsza oferta nie pozwoliła na jej zakup. Interpretując plan miejscowy inwestor wziął pod uwagę tylko przeznaczenie i parametry zabudowy według części tekstowej planu. Niestety właściwa wykładnia planu musi uwzględniać łącznie oba jego elementy tj. zarówno część tekstową jak i graficzną.
Skorzystaj z Eksperta
Jeśli nawet dokumenty planistyczne są niezrozumiałe dla przeciętnego nabywcy a procedury ich tworzenia wydają się zbyt skomplikowane to jest wielu Ekspertów, którzy mogą pomóc przy składaniu wniosków czy uwag do dokumentów tworzonych oraz przy odczytywaniu postanowień dokumentów istniejących. Najlepiej są do tego przygotowani urbaniści, którzy nie tylko pracują dla urzędów gmin ale też mogą pomagać inwestorom i właścicielom nieruchomości. Mogą to też być np. architekci, geodeci, rzeczoznawcy majątkowi, którzy też są w stanie zweryfikować przynajmniej podstawowe informacje zawarte w dokumentach planistycznych.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor artykułu
Urbanista, właściciel pracowni SUNBAR i KANON
Rzeczoznawca Izby Urbanistów, Wykładowca
tudia na Wydziale Architektury i Urbanistyki Politechniki Warszawskiej ukończył w 1996roku. W 1999 ukończył Podyplomowe Studium Planowania Przestrzennego. Od 2000r, prowadzi własną pracownię urbanistyki pod nazwą KANON a obecnie SUNBAR spółka z o.o.. Posiada uprawnienia urbanistyczne od 2002 roku, uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej od 2003 roku, tytuł Rzeczoznawcy Polskiej Izby Urbanistów przyznany w 2014 roku.
W jego pracowni wykonywane są projekty dokumentów planistycznych, analizy, wnioski, raporty, opinie, ekspertyzy i inne opracowania związane z gospodarką przestrzenną dla jednostek samorządowych oraz dla podmiotów komercyjnych i osób prywatnych. Zespół pracowni był nagradzany lub wyróżniany w prestiżowych krajowych i międzynarodowych konkursach planistycznych.
Oprócz prowadzenia pracowni aktywnie uczestniczy w innych formach działalności zawodowej, między innymi: od 2010 do 2014r był Członkiem Prezydium Rady Okręgowej Izby Urbanistów z siedzibą w Warszawie, od 2014r jest Członkiem Zarządu Stowarzyszenia Polska Izba Urbanistów, był członkiem Sądów w konkursach urbanistyczno-architektonicznych, jest członkiem wielu Gminnych Komisji Urbanistyczno-Architektonicznych, między innymi Członkiem Zespołu Ekspertów Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej m. st. Warszawy.
