Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Za rekordowy popyt odpowiadają indywidualni nabywcy mieszkań, zarówno kredytobiorcy, jak i inwestujący w mieszkania. Szacuje się, że nawet do 30% mieszkań jest obecnie kupowanych tezauryzacyjnie. Inwestorzy najczęściej uciekają z oszczędnościami przed rosnącą inflacją i brakiem innych form lokowania swojego kapitału. W ciągu roku Polacy wycofali z lokat 100 mld zł, w lutym 2020 r. tuż przed wprowadzeniem ograniczeń związanych z COVID-19 środki na lokatach wynosiły 294 mld zł, a rok później spadły do 194 mld zł, w czerwcu 2021 było to już 172 mld zł. Zmieniła się po części struktura nabywców – inwestorów. Można zauważyć, że znaczna część fliperów i inwestujących w mieszkania na rynku najmu krótkoterminowego zniknęła, natomiast zastąpili ją inwestorzy szukający przede wszystkim długoterminowej lokaty kapitału. Natomiast kredytobiorcy przez ostatni czas korzystali przede wszystkim z bardzo tanich kredytów. Na pewno stosunkowo stabilna sytuacja na rynku pracy, szczególnie w największych miastach, ma duży wpływ na decyzje zakupowe Polaków oraz przeciętne średnie wynagrodzenie (np. w Warszawie w latach 2004-2020 zanotowano wzrost o 106% z 3 465 zł do 7 147 zł miesięcznie brutto, w całej Polsce 2 409 – 5 523). Dodatkowym czynnikiem, który wpływa na decyzje zakupowe obu grup nabywców, jest szybki wzrost cen mieszkań. Jeśli nie kupimy dziś, jutro będzie drożej. Ale także kurcząca się oferta na rynku pierwotnym, gdyż deweloperzy nie nadążają z podażą. Wszystko to sprawia, że pomimo rekordowych cen na rynku nieruchomości mieszkania sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Mamy też rekordowo niską liczę gotowych mieszkań, wiele z projektów wyprzedaje się zupełnie na etapie budowy. Są duzi deweloperzy, którzy obecnie w ofercie nie mają ani jednego ukończonego mieszkania. Pomimo różnych opinii osób, fundusze inwestycyjne nabyły w ostatnim roku zaledwie ułamek mieszkań w stosunku do nabywców indywidualnych – inwestorów, jak i nabywców-kredytobiorców, czy tym bardziej obu grup jednocześnie.
Rekord goni rekord
Pandemia COVID-19 i skutki nią wywołane, spowodowały chwilowe spowolnienie na rynku mieszkaniowym i było skoncentrowane przede wszystkim na II kwartale 2020 r. Zdecydowanie bardziej odczuł lockdown i pandemię rynek mieszkań na wynajem. Rynek mieszkań na sprzedaż, zarówno pierwotny, jak i wtórny odnotowuje kolejne rekordy cenowe. Rekordy na rynku mieszkaniowym dotyczą także liczby oddanych do użytkowania przez deweloperów mieszkań, liczbie sprzedanych mieszkań, ale także wzrostu cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W kolejnych miesiącach odnotowuje się różną dynamikę, jednakże patrząc sumarycznie na trzy ostatnie kwartały, były one także rekordowe. Niesłabnący trend wzrostowy cen na rynku pierwotnym, spowodowany jest pośrednio bezprecedensowym wzrostem cen materiałów budowlanych od początku 2021 r. a także wzrostem cen i coraz mniejszą dostępnością działek pod budownictwo mieszkaniowe w największych miastach.
Deweloperzy są niezwykle aktywni i w trzech kwartałach 2021 r. w Polsce rozpoczęli budowę 128 tys. mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Jest to o 36% więcej w stosunku do roku 2020 w tym samym okresie i więcej niż w we wszystkich trzech kwartałach każdego roku aż do rekordowego 2018. Rekord roku 2018 na pewno zostanie pobity, patrząc z perspektywy liczby uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę, która to zwiększyła się o 37% w porównaniu do trzech kwartałów 2020 r. Aby nie było zbyt kolorowo, istnieje element niepewności, w postaci rosnących kosztów materiałów budowlanych i potencjalnych problemów z łańcuchami dostaw – braki i opóźnienia w dostawach materiałów oraz rekordowe ceny surowców mogą się przełożyć na problemy na rynku budowlanym. Biorąc pod uwagę rekordy w liczbie uzyskiwanych pozwoleń na budowę oraz liczbie rozpoczętych budów z pewnością kolejne rekordy czekają nas w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania już w najbliższych kwartałach i latach.
Tak wysoka podaż jednak nadal nie jest wystraczająca przy tak wysokim apetycie inwestycyjnym i oferta na rynku mieszkaniowym niepokojąco kurczy się również do rekordowo niskich poziomów. W najbliższych miesiącach będziemy mogli obserwować czy rosnące stopy procentowe hamują nieco popyt kupujących na kredyt, jednakże z uwagi na rekordową inflację, mogą nie zahamować apetytu kupujących inwestycyjnie.
W I półroczu 2021 r. banki udzieliły więcej kredytów niż w całym roku 2020 i o 5% więcej w stosunku niż w 2019 r. Istnieje prawdopodobieństwo, że pomimo podniesienia stóp procentowych, w całym 2021 r. wartość akcji kredytowej w kredytach hipotecznych przekroczy rekordowe 80 mld zł. Za rekordem kredytów stoi presja realna na wzrost stop spowodowana presją wzrostu płac. Wszystko to w połączeniu ze zmniejszającą się liczbą mieszkań w ofercie powoduje silną presję na dalszy wzrost cen na rynku pierwotnym, a w konsekwencji przekłada się to także na rynek wtórny.
Rynek najmu w pandemii
Rynek najmu odbudowuje się, czynsze powoli, ale w trendzie wzrostowym odbijają, po dużym spadku spowodowanym przez pandemię. Studenci wrócili na uczelnie, wielu pracowników wróciło do biur, choćby na 2-3 dni w tygodniu. Właścicielami mieszkań na wynajem w Polsce są przede wszystkim osoby indywidulane. Rynek mieszkań na wynajem jest silnie sfragmentaryzowany. Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że mieszkania lub domy posiada na wynajem i wynajmuje co najmniej 750 tys. osób. Natomiast dokładna liczbamieszkań w najmie jest szacunkiem. Z powodu pandemii COVID-19 i perturbacji z nią związanych przez ponad rok odnotowywano spadek wysokości czynszów na niemal wszystkich rynkach. W czasie pierwszych obostrzeń w marcu 2020 na rynek trafiło także wiele mieszkań, przeznaczonych do tej pory na najem krótkoterminowy, co wpłynęło na zwiększenie konkurencji oraz na spadek średnich czynszów. Należy także zaznaczyć, że duża część tych mieszkań charakteryzowała się wysokim standardem, zbliżonym do hotelowego. Wg szacunków przed pandemią było nawet 40 tys. mieszkań wynajmowanych na najem krótkoterminowy w Polsce. Dodatkowo z mieszkań rezygnowali studenci, którzy przeszli w tryb nauki zdalnej co spowodowało tysiące wolnych mieszkań w miastach akademickich. Wielu obcokrajowców, szczególnie zza naszej wschodniej granicy opuściło Polskę. Liczba ofert wynajmu mieszkań w Warszawie według danych NBP wzrosła w ujęciu rok do roku o 84% w III kw. 2020 r. i o 83% w IV kw. 2020 r. w porównaniu z tymi samymi okresami w roku poprzedzającym.
Jednocześnie na rynku pojawia się także coraz więcej mieszkań na wynajem oferowanych przez inwestorów instytucjonalnych, rynek ten określa się jako PRS (Pivate Rental Sector) lub Multifamily. Sektor ten w Polsce stale rośnie, choć nadal jeszcze stanowi zaledwie ułamek w stosunku do liczby mieszkań w rynku prywatnych wynajmujących. Sektor PRS bardzo pozytywnie wpłynął na rynek mieszkań na wynajem. Bardzo przysłużyły się nam na naszym polskim podwórku wszystkich fundusze inwestycyjne, zarówno rodzimy Fundusz Mieszkań na Wynajem, czy Resi4Rent, jak i zagraniczne fundusze, które wprowadzają standardy i normalizują rynek najmu, a także, co najważniejsze sprawiają, że opcja najmu mieszkania dla najemcy jest bezpieczna. Poczucie bezpieczeństwa jest najważniejsze, poczucie jasno ustalonych zasad, jasnej umowy, trybu jej rozwiązania czy jasnych zasad i możliwości naprawy usterek. Jednakże oferta funduszy instytucjonalnych jest jeszcze w Polsce bardzo ograniczona. Obecnie jest to nieco ponad 6 tys. mieszkań w całej Polsce. Zdecydowanie jednak powiększanie się portfeli mieszkań na wynajem przysłuży się najemcom. Fundusze inwestycyjne zaanonsowały budowę 25 tys. mieszkań na wynajem w najbliższych kilku latach. Na pewno liczba ta jeszcze się powiększy. Nadal porównując jednakże do rynku indywidualnych wynajmujących liczby te wyglądają co najmniej skromnie.
Najem, w dobie mieszkaniowej gorączki, rosnących cen, rosnących kosztów kredytów jawi się jako szczególnie interesująca i bezpieczniejsza opcja. Szczególnie, że mieszkań ciągle brakuje, wg różnych statystyk może być to nawet 2 mln, a ceny mieszkań są bardzo wysokie. Uważam za zdecydowanie bezpieczniejszy scenariusz pewny najem mieszkania od pewnego wynajmującego z jasną umową najmu, dobrym czynszem, w dobrej lokalizacji i standardzie, niż zaciągnięcie trzydziestoletniego zobowiązania finansowego ze zmienną stopą procentową, szczególnie, jeśli po wzroście stóp procentowych, może grozić utrata płynności finansowej i w konsekwencji ogromne zobowiązania finansowe nie do spłacenia.
Miastem, które posiada największy zasób mieszkaniowy i zarazem największą liczbę mieszkańców jest Warszawa. Posiada również bardzo aktywny rynek najmu z liczbą mieszkań na wynajem mogącą sięgać nawet 15% całego jej zasobu mieszkaniowego. Jednak to nie największe miasta generują najwyższa stopę zwrotu. Z największych miast na pewno warto pochylić się nad aglomeracją śląską. W Cushman & Wakefield postanowiliśmy stworzyć index opłacalności inwestycji, który w najbliższym czasie zamierzamy publikować. Wynika z niego, że z największych miast największy zwrot na GRI jest w Katowicach, najniższy w Krakowie. Wynika to wprost ze wzrostu cen mieszkań w Krakowie, który jest postrzegany jako atrakcyjne miejsce do życia i inwestowania przy stosunkowo niskich czynszach oferowanych mieszkań na wynajem, ze względu na ofertę na najem długoterminowy. Warto więc na pewno spojrzeć na Katowice, Wrocław, Poznań i Łódź, a także na mniejsze miasta, szczególne te gdzie jest rozwinięty rynek biurowy i występuję migracja młodych osób z Polski i zagranicy, np. Lublin, Rzeszów, Szczecin, Olsztyn. Zarówno indywidualni wynajmujący, jak i Ci profesjonalni koncentrują się na małych kompaktowych mieszkaniach dwupokojowych i kawalerkach. W Polsce większość mieszkań wynajmowana jest przez najemców na wczesnym etapie dorosłości i dojrzałości łączny czynsz za mieszkanie, zsumowany z innymi opłatami, nie może być zbyt wysoki.
Co zatrzyma wzrost cen na rynku mieszkaniowym?
Jest wiele pomysłów jak poradzić sobie z rosnącymi cenami mieszkań. Przede wszystkim, w pierwszej kolejności, aby schłodzić rynek należałoby rozprawić się z rosnącą inflacją. Na wiele rzeczy, jak ceny ropy czy surowców państwo nie ma bezpośredniego wpływu, a ceny gazu i energii są regulowane. Inflacja jest jednak rekordowa (od 20 lat) i wynosi 6,8%. Być może należałoby, więc rozważyć dalsze podniesienie stóp procentowych oraz zahamowanie działań, które wpłyną na wzrost cen mieszkań (wycofanie bądź wstrzymanie Polskiego Ładu). Na niewprowadzanie Polskiego Ładu niestety chyba już za późno, ale należy podkreślić, że przyczyni się on do podwyższenia cen, a co gorsze uderzy także w wynajmujących. Na rynku mieszkaniowym rykoszetem dostanie zarówno nabywca, wynajmujący, jak i najemca. Na pewno NBP powinno reagować na inflację na bieżąco, ale tu zupa już się rozlała. Na pewno podniesie oprocentowania bankowych lokat może wpłynąć na powrót zainteresowania lokowaniem w banku oszczędności zamiast lokowania ich na rynku mieszkaniowym. Warto wskrzesić temat REIT-ów. Być może kolejne ministerstwo wróci do prac nad nimi. Istnieje także pomysł na uwolnienie gruntów z zasobów państwowych i samorządowych, co jest bardzo dobrym pomysłem, także z uwagi na postępującą suburbanizację i rozlewanie się miast. Deweloperzy kupują grunty tam gdzie są dostępne i tam gdzie cena jest atrakcyjna. Pogłębia to trend wyludniania się centralnych dzielnic miast i wyprowadzek, szczególnie młodych rodzin do „obwarzanka”.
Cushman & Wakefield aktywny na rynku mieszkaniowym
Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield od ponad dwóch lat świadczy usługi z segmentu rynku mieszkaniowego. Zakres świadczeń to między innymi doradztwo transakcyjne – dot. sprzedaży lub nabywania projektów, doradztwa dłużne, wyceny. Angażujemy się w zarządzanie i monitoring projektów budowlanych, zarządzanie nieruchomościami, przygotowanie raportów rynkowych czy szeroko pojęte doradztwo deweloperskie. Jest to zatem sektor stosunkowo nowy w naszej działalności. W celu oferowania jak najlepszych usług dbamy o wysoką jakość i szczegółowość przekazywanych klientom raportów, współpracujemy z uznanymi na rynku firmami posiadającymi dostęp do najświeższych baz danych oraz na bieżąco śledzimy rozwój rynku we wszystkich aspektach. Cushman & Wakefield prowadzi autorski cykl raportów Trends Radar, który pokazuje obecną sytuację na rynku, oraz bieżące trendy. Kończymy tworzenie kompleksowej bazy danych o nieruchomościach, która pozwala na bardzo dokładne monitorowanie wszystkich największych miast. Doradzamy funduszom inwestycyjnym oceniając lokalizację projektów i opracowując możliwe sposoby zagospodarowania, scenariusze, poziomy czynszów, badając opłacalność inwestycji, oczywiście przy optymalnych sposobach finansowania. Identyfikujemy produkty i pomagamy w znajdywaniu optymalnego inwestora lub partnera.
O Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą doradczą świadczącą usługi na rzecz najemców i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości, zatrudnia ok. 50 tysięcy pracowników w 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2020 roku jej przychody wyniosły 7,8 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą zarządzanie nieruchomościami, obiektami i projektami, pośrednictwo w wynajmie powierzchni, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, wyceny i inne. Więcej informacji można uzyskać na stronie: www.cushmanwakefield.com lub na Twitterze: @CushWake
