Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Oczywiste jest to, że plan miejscowy to zarówno część tekstowa jak i graficzna. Mniej oczywiste dla niektórych uczestników procesu inwestycyjnego jest to, która część planu miejscowego jest ważniejsza. Co jest nadrzędne – rysunek czy tekst planu miejscowego? A może obie są tak samo wiążące? Jakiego rodzaju rozbieżności pojawiają się między rysunkiem a tekstem planu miejscowego? Czy urzędnik może wymagać ustaleń rysunku planu miejscowego, mimo że tekst nie odwołuje się do tych ustaleń? Kto może uchylić w całości lub w części plan miejscowy? Przeanalizujmy rozstrzygnięcia nadzorcze i orzeczenia sądowe w tym zakresie i omówmy konsekwencje dla inwestorów, które wynikają z rozbieżności między rysunkiem i tekstem planu miejscowego.
Co jest nadrzędne – rysunek czy tekst planu miejscowego?
W niektórych tekstach planów miejscowych jest jasno określone co jest nadrzędne w danym aspekcie – rysunek czy tekst planu. Niestety nie widuje się takich zapisów często. Co w pozostałych przypadkach? Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „(…) Część tekstowa planu miejscowego stanowi treść uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do tej uchwały.” Elementy, które powinien zawierać rysunek planu miejscowego określa z kolei rozporządzenie w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 8 rozporządzenia stanowi, że „1. Część graficzną projektu planu miejscowego sporządza się w technice graficznej zapewniającej czytelność ustaleń planu i mapy, z wykorzystaniem której jest on sporządzony, oraz możliwość wyłożenia projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, sporządzania jego kopii, a także ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. 2. Część graficzną projektu planu miejscowego sporządza się w sposób umożliwiający jednoznaczne jej powiązanie z częścią tekstową projektu planu miejscowego.” Zgodnie z § 9. ust. 1. rozporządzenia „Symbole, nazwy i oznaczenia graficzne dotyczące przeznaczenia terenów stosowane w projekcie planu miejscowego oraz standardy ich stosowania określa załącznik nr 1 do rozporządzenia. 2. Podstawowe oznaczenia graficzne i nazwy dotyczące linii stosowanych w części graficznej projektu planu miejscowego określa załącznik nr 2 do rozporządzenia.” Z powyższego wynika, że tekst jest nadrzędny nad rysunkiem planu miejscowego, ale oba elementy stanowią integralną całość. Niestety, oprócz tego istotne są również odniesienia tekstu do rysunku planu miejscowego, o czym w dalszej części artykułu.
Rysunek planu w wersji analogowej czy wektorowej?
Zacznijmy od oczywistej kwestii jaką jest aktualna wersja obowiązującego na danym terenie planu miejscowego. Obecnie obserwujemy proces cyfryzacji ogólnie rozumianej branży nieruchomości i dotyczy to również aspektów planistycznych. Gminy korzystają z różnych systemów informacji przestrzennej, które różnią się między sobą funkcjonalnościami i ilością informacji. Jednym z problemów są rozbieżności między wersjami wektorowymi (elektronicznymi) i analogowymi (papierowymi) rysunków planów miejscowych. W mojej ocenie jest to niedopuszczalne! W jednej z ostatnich analiz chłonności dla działki w Trójmieście okazało się, że wersja wektorowa planu zawierała tylko część informacji z wersji analogowej rysunku. Pominięte były m.in. ograniczenia graficzne w zakresie obniżenia wysokości zabudowy od strony ulicy, czy osie widokowe na dominanty architektoniczne. Chcę przez to podkreślić, że sugerowanie się tylko wersjami wektorowymi planów miejscowych z ogólnodostępnych portali czy automatycznie generowanych raportów o działkach za kilkadziesiąt złotych może być złudne i ryzykowne.W jednej z audytowanych przez nas analiz chłonności, architekt zaprojektował budynek wielorodzinny 6-kondygnacyjny, a faktycznie możliwe było zaprojektowanie budynku jednorodzinnego do 3,5 kondygnacji. Jeśli inwestor kupiłby działkę na podstawie takiej analizy, to mocno by się rozczarował. Czytanie planu miejscowego w całości i ze zrozumieniem powinno przyświecać wszystkim osobom zaangażowanym w proces inwestycyjny.
Rozbieżności w zakresie odwołań tekstu planu do rysunku
Czy tekst planu powinien zawierać te same treści co rysunek planu i odwrotnie? W mojej opinii po to jest grafika, żeby pokazała jasno to, co trudniej jest opisać słowami. Jednak, mimo iż są to dwa integralne elementy planu miejscowego (rysunek stanowi załącznik do tekstu planu), to nie są one tak samo ważne.
Linia orzecznicza wskazuje, że rysunek planu miejscowego obowiązuje tylko w takim zakresie, w jakim jest on opisany w części tekstowej. Wszelkie sprzeczności i braki spójności między rysunkiem, a tekstem planu miejscowego stanowią o naruszeniu zasad sporządzania planu miejscowego i są podstawą do uchylenia całości lub części planu miejscowego.
W tej linii orzeczniczej wydano wiele rozstrzygnięć nadzorczych i wyroków sądowych. Wojewoda Śląski w rozstrzygnięciu nadzorczym (IF.4131.1.90.2024) stwierdził, że w jednym z paragrafów uchwały wskazano jakie oznaczenia graficzne określa rysunek planu tj. granica obszaru objętego planem, linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, nieprzekraczalna linia zabudowy itd. Z analizy rysunku planu wynikało jednak, że zawiera on inne oznaczenia, np. strefę ochronną wału, a ta nie została wymieniona w tekście planu, co jest rozbieżnością w obu częściach planu. W efekcie wojewoda uchylił zapisy planu dotyczące terenu w ramach przedmiotowej jednostki urbanistycznej i uchylił cały rysunek planu miejscowego. Wyrok NSA (II OZ 191/11) stanowi, że „(…) oczywistym jest, że stwierdzenie nieważności określonych uregulowań w części tekstowej planu oznacza utratę ważności odpowiadających im rozwiązań graficznych przyjętych na rysunku planu. (…) To część tekstowa planu zawiera normy prawne, rysunek planu obowiązuje więc tylko w takim zakresie, w jakim przewiduje to część tekstowa planu.” (źródło sip.lex.pl). Wyrok WSA (IV SA/Wa 1761/20) „To część tekstowa planu zawiera normy prawne, a rysunek planu obowiązuje tylko w takim zakresie, w jakim przewiduje to część tekstowa planu. Sam rysunek (część graficzna) nie jest ani przepisem, ani normą prawną i obowiązuje tylko w łączności z częścią tekstową planu. Rysunek planu miejscowego obowiązuje tylko w takim zakresie, w jakim został opisany w części tekstowej.” (źródło sip.lex.pl). Skład sędziowski w wyroku IV SA/Wa 2673/12 stwierdził, że „Nadto na projekcie rysunku planu miejscowego stosuje się nazewnictwo i oznaczenia umożliwiające jednoznaczne powiązanie projektu rysunku planu miejscowego z projektem tekstu planu miejscowego (…). Z powołanych unormowań wynika, że część tekstowa planu winna znaleźć odzwierciedlenie w części graficznej. Zaś sprzeczność, brak korelacji, spójności rozważane są w kategoriach naruszenia zasad sporządzania planu miejscowego. (…)” (źródło sip.lex.pl). Wyrok NSA (II OSK 508/06) stanowi, że „Część graficzna (rysunek planu) stanowi wprawdzie integralną część planu, pełni jednak rolę służebną i wyjaśniającą tekst i jest wiążąca pod warunkiem, że tekst planu odsyła do rysunku lub do niego nawiązuje. Sam rysunek (część graficzna) nie jest ani przepisem, ani normą prawną i obowiązuje tylko w łączności z częścią tekstową, planu. Nie może więc zawierać oznaczeń, które nie znajdują oparcia w części tekstowej planu.” (źródło sip.lex.pl). Wyrok NSA (II OSK 1377/13) stanowi, że „(…) obydwie części planu (graficzna i tekstowa) winny być spójne, co oznacza że pełny obraz rozwiązań planistycznych tj. przeznaczenie poszczególnych obszarów na terenie objętych planem daje dopiero łączne odczytanie obydwu części.”; (źródło sip.lex.pl). Wyrok NSA (II OSK 1732/06) stanowi, że „Skoro, moc wiążąca rysunku planu wynika z zapisów części tekstowej, to tekst planu winien wskazywać na przeznaczenie określonego terenu pod ulice, a część graficzna odzwierciedlać konkretny zapis.” (źródło sip.lex.pl). Wyrok WSA (IV SA/Po 256/13) stanowi, że „Rysunek planu jest zatem integralną częścią planu i ma tym samym moc wiążącą. Część graficzna planu jest „uszczegółowieniem” części tekstowej i ustalenia planu muszą być odczytywane łącznie – z uwzględnieniem zarówno części graficznej jak i tekstowej. Z tych względów nie może być rozbieżności pomiędzy częścią tekstową planu a rysunkiem planu.” (źródło sip.lex.pl).
Rozbieżności w nazewnictwie przeznaczenia terenu
Jakiego rodzaju rozbieżności pojawiają się najczęściej między tekstem, a rysunkiem planu miejscowego? Omówię kilka! Po pierwsze są to rozbieżności w nazewnictwie dotyczącym przeznaczenia terenów. W jednej z ostatnio wykonywanych analiz chłonności na rysunku analogowym (skan) planu obszar, na którym znajdowała się inwestycja był oznaczony jako „6UM – tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej”. W tekście planu nazwa była nieco inna „6UM – tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej”. Pomijając fakt, że ciężko zespołowi urbanistów ujednolicić nazewnictwo w części tekstowej i rysunkowej, to bezwzględnie na podstawie tych opisów można wstępnie stwierdzić, że na tym terenie da się budować zarówno budynki jednorodzinne, jak i wielorodzinne. Analizując szczegółowo zapisy ogólne i szczegółowe tekstu planu ustaliliśmy, że zabudowy wielorodzinnej nie da się tu zbudować. W wersji wektorowej kilku portali teren ten został oznaczony jako „6UM – usługi z zabudową jednorodzinną” – jednak portal to nie dokument prawny, wiec nie przesądza o tym fakcie. Wydedukowano, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna nie jest możliwa z innych zapisów całego planu miejscowego. Wyszukaliśmy analogie dotyczące, np. wskaźnika miejsc postojowych, podziałów nieruchomości, czy wysokości zabudowy zarówno dla obszarów, gdzie dopuszcza się jednoznacznie zabudowę jednorodzinną jak i tych dedykowanych zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej czy usługowej. Przykładowo, dla usług wskaźnik miejsc postojowych podaje się zazwyczaj w przeliczeniu na mkw. powierzchni użytkowej, np. „min 30 miejsc postojowych na 1000mkw. powierzchni użytkowej”. Dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej będzie to raczej opisane w następujący sposób „2 miejsca postojowe na budynek / lokal”. Warto również przeanalizować wydane pozwolenia na budowę w danej jednostce urbanistycznej (nazwa pozwolenia na budowę), co może zrobić każdy przez Internet. Potrzeby w zakresie parkowania dla omawianego terenu 6UM poruszały wyłączne wskaźniki dla biur, usług, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy w formie małych domów mieszkalnych – nie było wymienionej zabudowy wielorodzinnej. Dla porównania w jednostkach urbanistycznych MW określono wymóg 1,5 stanowiska /1 mieszkanie, a analogicznego zapisu dla jednostki 6UM nie było. Wspomniane zapisy dotyczące podziałów nieruchomości określały wielkości działek tylko dla zabudowy jednorodzinnej i usługowej (bez wielorodzinnej), a zapisy dotyczące powierzchni biologicznie czynnej dla jednostek MW jasno mówiły o „osiedlu”, czego nie było przy jednostkach UM. Takie dedukcje nie powinny mieć miejsca – nie powinny, gdyby plany miejscowe były konstruowane klarownie. Oczywiście, w takich sytuacjach należy analizować przede wszystkim definicje w słownikach planów miejscowych, które mogą wyjaśniać co rozumie się przez „zabudowę wielorodzinną”, „zabudowę jednorodzinną”, czy jak w omawianym przykładzie „małe domy mieszkalne”. Niestety nawet, jeśli jakieś definicje są określone w ustawach czy rozporządzeniach, które są przepisami nadrzędnymi, to urzędnik i tak będzie wymagał respektowania zapisów planu miejscowego, do czasu aż sprzeczne z ustawami czy rozporządzeniami zapisy planu nie zostaną zaskarżone i uchylone.
Rozbieżności w zakresie wymiarowania szerokości dróg, linii zabudowy
Często widuję rozbieżności w zakresie wymiarowania szerokości dróg, czy odsunięcia linii zabudowy od tych dróg. Czasami na w tekście planu brakuje uszczegółowienia, które określa tylko rysunek planu – jeśli jest on nieczytelny (a wiele planów jest), to znów pozostają nam domysły. W jednej z inwestycji teren znajdował się na obszarze ochrony konserwatorskiej przy zabytkowej alei drzew. W planie miejscowym w tekście określone było w części ogólnej, że linie zabudowy należy odsunąć od osi drzew o 5m. Jednak z rysunku planu wynikało, że wzdłuż alei drzew był nakaz odsunięcia się od osi drzew o 15m – to znacząca różnica, która wpływa na wielkość PUM / GLA. Czy skoro tekst jest nadrzędny nad rysunkiem planu to inwestor powinien przyjąć 5m, a nie 15m? Wyrok WSA (II SA/Po 422/22) porusza aspekt niejednoznaczności pomiędzy częścią tekstową i graficzną planu w odniesieniu do braku możliwości odczytania i oceny zapisów dotyczących linii zabudowy i szerokości dróg publicznych – o czym więcej w dalszej części artykułu. Niestety często rysunki starych planów miejscowych są wyłącznie w wersji analogowej (skany starych dokumentów) i są bardzo słabej jakości. Jeśli tekst planu miejscowego stanowi, że odległość linii zabudowy albo szerokość dróg należy odczytać z rysunku planu, a ten jest nieczytelny to mamy problem. Oczywiście, można wystąpić o wypis i wyrys z planu miejscowego dla konkretnej działki do urzędu, jednak czy daje to gwarancję, że odczyt przez urzędnika będzie poprawny? Otóż nie! W jednej z analiz wykonywanej do prospektu informacyjnego ustaliłam, że projekt budowlany był wykonany dla obszaru 4MN/U, a faktycznie na rysunku planu działka znajdowała się w obszarze 3MN/U. Inwestor wystąpił o wyrys z planu miejscowego, który przekazał architektowi, a ten nie weryfikując tego elementu zaprojektował budynek dla parametrów 4MN/U. W oficjalnym piśmie od naczelnika urzędu (w toku wyjaśniania tych kwestii na etapie prospektu informacyjnego) uzyskano odpowiedź, że faktycznie jest to teren 4MN/U, a urząd wydał pozwolenie dla projektu z ustaleniami dla obszaru 3MN/U. Jednocześnie naczelnik w piśmie określił jasno, że wyrys i wypis z planu miejscowego nie stanowi podstawy do projektowania i tym samym uchylił się od odpowiedzialności za błąd urzędnika! Po co w takim razie wydaje się wyrys i wypis z planu? Czasami kilka obszarów w ramach linii rozgraniczających tereny i rożnym przeznaczeniu (np. 3MN/U, 4MN/U, 5MN/U itd.) ma identyczne parametry urbanistyczne – wtedy inwestor przy takiej pomyłce może otrzeć pot z czoła. Gorzej, jeśli te wskaźniki są różne, a budynek jest już w trakcie budowy! Niestety, coraz częściej inwestorzy zgłaszają się ze sprawami dotyczącymi cofania prawomocnych pozwoleń na budowę!
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Niekiedy, inwestorzy (lub architekci na zlecenie inwestora) próbują wykorzystywać rozbieżności między rysunkiem, a tekstem planu na swoja korzyść. Stoją na stanowisku, że skoro rysunek jest nieczytelny, np. w zakresie linii zabudowy to mogą przysunąć się do ulicy z zabudową. Warto w takich sytuacjach kierować się logiką i porównaniem do innych obszarów tego samego planu. Wystarczy porównać ulice jednej rangi, np. KDD. Jeśli przy innej ulicy KDD bardziej czytelne jest wymiarowanie linii zabudowy, a droga publiczna, która ma obsługiwać naszą inwestycję jest również oznaczona jako KDD to warto zastosować analogię. Jak wskazuje skład sędziowski w wyroku WSA (II SA/Po 422/22) „pomiędzy częścią tekstową a graficzną planu powinna zachodzić zgodność, lecz nawet brak wskazania szerokości 2 metrów od strony ul. (…) na załączniku graficznym Planu, nie stanowi o istotnym naruszeniu zasad sporządzania planu, które prowadziłoby do uwzględnienia skargi w zaskarżonej części. W szczególności, że jak wyżej wskazano, parametr ten da się wyinterpretować na zasadzie porównania z szerokością pasa pod drogę wskazaną na rysunku Planu od strony ul. (…). Ponadto, w opinii Sądu, parametry dróg w planie miejscowym nie muszą być określone w części tekstowej” (źródło sip.lex.pl).
Rozbieżności wynikające ze zmian planów miejscowych
Kolejne rozbieżności generują uchwały zmieniające poprzednie plany miejscowe. Zmiana planu jest czasami wprowadzana tylko w postaci tekstowej, bez aktualizacji części rysunkowej. Tym sposobem, w jednej zmianie uchwały planu czytamy o wprowadzonych nowych obszarach pod zabudowę farm wiatrowych, w innej o wprowadzonej strefie ograniczonego użytkowania wzdłuż linii napowietrznej elektroenergetycznej, a w jeszcze innej uchyla się dwa zapisy poprzedniej uchwały planu. Finalnie, wszyscy uczestnicy procesu budowlanego muszą tracić czas na analizowanie nierzadko kilku uchwał dotyczących tego samego terenu. Szczegóły na ten temat w artykule Adriana Kozubowskiego „Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czy w całości zastępuje wcześniej uchwalony plan miejscowy?” [Rocznik INVESTOR REE 8/2024].
Powinna nastąpić zmiana prawa planistycznego tak, żeby każda uchwała zmieniająca poprzednią była ujednoliconym dokumentem zarówno w części rysunkowej, jak i tekstowej. Inaczej mówiąc, inwestor, architekt, rzeczoznawca czy inne osoby – w ostatniej ujednoliconej uchwale powinny odczytywać wszystko, co jest aktualne w zakresie planistycznym dla danego obszaru – tak jak to jest w przypadku ustaw, czy rozporządzeń.
Rozbieżności zapisów ogólnych i szczegółowych, a rysunek planu
Kolejny temat do poruszenia to gradacja czytania dokumentów planistycznych czy przepisów polskiego prawa. Plany miejscowe w części tekstowej zawierają ustalenia ogólne dla całego terenu objętego planem, a potem mają ustalenia szczegółowe dla poszczególnych jednostek urbanistycznych (np. 6MN, 5MN/U), które wybiórczo uszczegóławiają, a nawet zmieniają zapisy z części ogólnej. W jednej z inwestycji urzędnik wydał odmowną decyzję PNB ze względu na obecność złoża kopaliny w obszarze 4MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na rysunku planu na przedmiotowej działce linią oznaczono przebieg granicy złoża kopaliny. W części ogólnej planu widniał zapis „Ustala się szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy: (…) na oznaczonym na rysunku planu obszarze udokumentowanego złoża kopalin – surowców ilastych ceramiki budowlanej obowiązują ograniczenia wynikające z przepisów odrębnych z zakresu prawa geologicznego i górniczego oraz ochrony środowiska”. W części szczegółowej planu widniał z kolei zapis „Wyznacza się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczone na rysunku planu symbolem 1MN – 9MN.” Te ograniczenia wynikające z prawa geologicznego i górniczego poruszone w ustaleniach ogólnych planu miejscowego mówią o opiniowaniu projektu planu miejscowego przez urząd marszałka województwa i podległego mu geologa wojewódzkiego. Jeżeli zostało wykazane udokumentowane złoże kopaliny, a mimo to geolog wojewódzki (z up. marszałka województwa) zgodził się na tę konkretną zabudowę opisaną, zdefiniowaną i narysowaną w planie miejscowym to znaczy, że złoża kopaliny nie są strategiczne, jest ich nieduża ilość i zabudowa jest dopuszczona. Ponadto, część tekstowa tego planu wyraźnie odwoływała się do rysunku planu dając mu nadrzędność nad tekstem, a w innym jeszcze miejscu tekstu planu wskazano, że „na terenie 4MN do czasu realizacji docelowego przeznaczenia terenu dopuszcza się eksploatację kopalin na obszarze wyznaczonego na rysunku planu udokumentowanego złoża kopalin, zgodnie z przepisami odrębnymi”. Opinia z przedstawieniem wywodu prawnego i analizy zapisów planu miejscowego wystarczyła, żeby w ramach odwołania uzyskać pozytywną decyzję PNB, jednak opóźniło to rozpoczęcie inwestycji. Zachęcam do czytania całych planów miejscowych ze zrozumieniem!
Co zrobić, gdy jest rozbieżność między rysunkiem, a tekstem planu?
Jaki jest skutek rozbieżności lub niejasności między częścią tekstową, a rysunkową planu miejscowego? Zgodnie z rozstrzygnięciem nadzorczym wojewody lubuskiego (NK II 0911/277/09) „Sprzeczność pomiędzy treścią uchwały a jej częścią graficzną narusza zasady sporządzania planu i w konsekwencji powoduje nieważność uchwały w całości lub w części”. Zgodnie z wyrokiem II SA/Wr 94/18 „Sąd stwierdził, że omówione przepisy zaskarżonej uchwały naruszają art. 20 ust. 1 i art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim regulują przebieg linii zabudowy odmiennie niż uczyniono to w części graficznej uchwały. Uwzględniając powyższe wskazać jeszcze trzeba, że zgodnie z art. 28 ust. 1 cytowanej ustawy istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części. W niniejszej sprawie doszło do istotnego naruszenia zasad sporządzania planu miejscowego. Zaistniałe naruszenie prawa należało wyeliminować poprzez stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w zakresie wskazanym w sentencji.” (źródło sip.lex.pl).
Zaskarżanie planu miejscowego
Czy wykazanie rozbieżności między częścią tekstową i rysunkową planu miejscowego powoduje, że automatycznie przy projekcie do pozwolenia na budowę nie należy brać pod uwagę zapisów, które są sprzeczne lub niekompletne? Czy może jednak trzeba je respektować do czasu aż plan nie zostanie zaskarżony i uchylony? Jak wykazano wyżej uchylenia uchwały planu miejscowego w całości lub w części może dokonać właściwy wojewoda w ramach rozstrzygnięcia nadzorczego. Gdy zauważymy rozbieżności w planie miejscowym mamy też prawo do zaskarżenia go w sądzie administracyjnym (w zależności od etapu procedury).
Do czasu orzeczenia sądowego lub rozstrzygnięcia nadzorczego, które w całości lub we fragmencie może uchylić uchwałę dotyczącą planu miejscowego musimy respektować zapisy takiego planu miejscowego.
Reasumując, tekst i rysunek planu miejscowego stanowią integralną całość i należy czytać je łącznie. Tekst planu nalży czytać w całości – zarówno ustalenia ogólne jak i szczegółowe, a w przypadku wątpliwości należy analizować wskaźniki urbanistyczne z innych jednostek o porównywalnym przeznaczeniu terenu. Rysunek planu miejscowegonie jest ani przepisem, ani normą prawną i obowiązuje tylko w łączności z częścią tekstową planu, a więc stanowi uszczegółowienie tekstu – może więc zawierać wyłącznie elementy, o których mówi tekst planu. Wszelkie rozbieżności i sprzeczności między rysunkiem i tekstem planu miejscowego stanowią naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego, co może uchylić właściwy wojewoda albo sąd administracyjny.
Monika Hołub – Redaktor naczelna INVESTOR Real Estate Expert polskiego portalu i wydawcy merytorycznych publikacji w branży nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Redaktor naczelna publikacji: „Vademecum Inwestora”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz współautor „Ekspertyzy deweloperskiej” i „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Wydała 8 roczników INVESTOR REE, zorganizowała ponad 100 wydarzeń i osobiście napisała tysiące stron merytorycznych artykułów w zakresie nieruchomości. Odpowiada za udział zespołu INVESTOR REE & GEODETIC w wydarzeniach rangi krajowej i międzynarodowej, gdzie corocznie szkoli 1000 ekspertów rynku nieruchomości. Współpracuje z dziesiątkami redakcji, organizatorami wydarzeń branżowych i stowarzyszeniami. Założyciel i udziałowiec GEODETIC, firmy prowadzącej projekty i doradztwo w zakresie due diligence nieruchomości, analiz chłonności, prawa nieruchomości, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii i in. Realizuje pomiary i kalkulacje powierzchni budynków biurowych, handlowych, magazynowych, mieszkaniowych, kamienic i in. Zespół wykonał pomiar ponad 8 mln m² powierzchni w tysiącach obiektów. Zespół nakreśla strategie najmu budynków komercyjnych i mieszkaniowych, a także strategie sprzedaży lokali mieszkalnych i handlowych. Doradza również licznym inwestorom w zakresie zwiększania wartości nieruchomości. Od 2007 roku na stałe współpracuje z 250 największymi firmami z rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie. Z wykształcenia architekt inżynier krajobrazu ze specjalizacją w zakresie planowania przestrzennego. Prywatne fotograf, florystka i miłośniczka gotowania.
