Komentarz do danych GUS o budownictwie mieszkaniowym w okresie styczeń-luty 2025
Opublikowane przez GUS dane o skali nowego budownictwa mieszkaniowego w Polsce wskazują, że stabilizacja na rynku mieszkaniowym trwa. Dwie największe grupy podmiotów budujących w Polsce mieszkania i domy – firmy deweloperskie i gospodarstwa domowe w lutym rozpoczęły budowy mniejszej liczby mieszkań niż przed rokiem, jednak warto pamiętać, że początek roku 2024 był wyjątkowy. Na tle wyników z lat 2020-2023 liczba rozpoczynanych budów napawa optymizmem. Na szczególną uwagę i pozytywną ocenę zasługuje przebudzenie w kategorii mieszkań komunalnych i społeczno-czynszowych.
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w lutym była niższa, zarówno w porównaniu do poprzedniego miesiąca, jak również do wyników sprzed roku. W lutym wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 14,9 tys. lokali, czyli o 4% mniej niż w styczniu i o prawie 8% mniej niż rok temu. Deweloperzy oddali w ramach tej puli 8,9 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 5% w porównaniu do stycznia i o 10% w porównaniu z lutym ubiegłego roku. Pomimo tego kilkuprocentowego spadku m/m (miesiąc do miesiąca) wynik z lutego nie odbiega istotnie od liczby mieszkań oddanych do użytku przez firmy deweloperskie w poprzednich latach. Natomiast spadek w porównaniu do lutego sprzed roku jest naturalną konsekwencją bardzo niskiej liczby rozpoczętych budów sprzed dwóch lat.
Nie można obiektywnie analizować i oceniać tegoroczny danych GUS prezentujących liczby mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby rozpoczynanych przez te podmioty budów w pierwszej połowie 2023 roku. Warto pamiętać, że zgromadzona przez deweloperów w 2022 roku w efekcie nowych rozwiązań legislacyjnych duża liczba pozwoleń w połączeniu ze słabnącą w następstwie skokowo rosnących kosztów kredytu hipotecznych – sprzedażą, zaowocowały w pierwszej połowie 2023 roku spowolnieniem w budownictwie mieszkaniowym. Deweloperzy uzyskali w tym okresie niewiele pozwoleń i rozpoczęli rekordowo małe liczby nowych budów. Efektem był spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów z poziomu 12 tys. miesięcznie w latach 2021-2022 do 8 tys. w I połowie 2023 roku. Następstwa tego wstrzymania sprzed dwóch lat będziemy zapewne obserwowali w niskiej liczbie oddawanych mieszkań w pierwszej połowie bieżącego roku.
Firmy deweloperskie odpowiadają za 60% wszystkich oddanych do użytku w lutym lokali mieszkalnych. W sytuacji gorszych niż w styczniu wyników firm deweloperskich oraz odrobinę lepszych wyników inwestorów indywidualnych, udział tych ostatnich w ogólnej liczbie oddawanych lokali wzrósł z 36% do 38%. W porównaniu do lutego 2024 roku, gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 4% mniejszej liczby domów/mieszkań, ale w porównaniu z poprzednim miesiącem ich wynik był o 1,5% lepszy.
Spadek liczby lokali oddawanych do użytku przez firmy deweloperskie w ujęciu miesiąc do miesiąca, nie znajduje potwierdzenia w danych prezentowanych w postaci narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. W okresie styczeń-luty firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 18,3 tys. mieszkań i domów, czyli minimalnie więcej niż przed rokiem (18 103 tys.).
W tym samym czasie inwestorzy indywidualni zrealizowali 11,2 tys. lokali czyli o 8% mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Wiele wskazuje na to, że z niższymi w porównaniu rok do roku wynikami w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania będziemy mieli do czynienia przez kilka najbliższych miesięcy.
Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w lutym przyniosły lepsze efekty niż w styczniu. Jednak w porównaniu do wyników z 2024 roku wyniki te są o kilka procent niższe.
Wiemy z danych zagregowanych dla 12 i 36 miesięcy, że liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych wciąż wyraźnie przekracza liczbę rozpoczynanych w analogicznych okresach budów. W efekcie w całej Polsce utrzymuje się wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości wprowadzenia przez firmy deweloperskie na rynek nowej podaży (rozpoczęcia budowy nowych mieszkań).
Łączna liczba pozwoleń wydanych w lutym przekroczyła 20 tys., z czego 13,4 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 5,6 tys. inwestorzy indywidualni. Zatem suma uzyskanych w lutym pozwoleń była o 2% wyższa niż w styczniu. W porównaniu do lutego sprzed roku liczba pozwoleń na budowę spadła o prawie 7%. Inaczej niż w styczniu to gospodarstwa domowe a nie firmy deweloperskie wykazały w tej kategorii większą niż rok wcześniej aktywność.
Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie w okresie styczeń-luty (narastająco), jest niższa niż rok temu. W pierwszych dwóch miesiącach 2025 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 26,5 tys. mieszkań i domów (o 12,4% mniej r/r), a inwestorzy indywidualni 11,2 tys. (o 2,3% więcej).
Statystyki GUS po lutym dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów sugerują wyraźne spowolnienie. Liczba rozpoczynanych przez wszystkie grupy inwestorów budów zmniejszyła się w ciągu roku o niemal 20%. Warto jednak zauważyć że początek ubiegłego roku charakteryzował wyjątkowo wysoki wolumen rozpoczynanych budów. Działo się tak głównie za sprawą firm deweloperskich, które pod wpływem wyjątkowo wysokiej sprzedaży wspieranej “Bezpiecznym kredytem 2%” przystąpiły do realizacji nowych inwestycji. Na tle ostatnich 5 lat początek roku 2024 w kategorii ‘budowy rozpoczynane’ był wyjątkowy i dlatego analiza liczby rozpoczynanych w pierwszych miesiącach 2025 roku budów musi uwzględniać ten fakt.
Wszystkie grupy inwestorów w lutym 2025 roku rozpoczęły budowy 16,6 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 4% mniej niż w styczniu i o 19% mniej niż w lutym 2024 roku. Tak znaczący spadek to przede wszystkim efekt działań podejmowanych przez firmy deweloperskie, które rozpoczęły budowę wyraźnie mniejszej liczby lokali – w stosunku do stycznia br. o 13%, a w stosunku do lutego ubiegłego roku o 23%. Jednak w stosunku do lat 2020-2023 wyniki firm deweloperskich w tej kategorii są wyraźnie wyższe od średniej z tego okresu.
Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi 3,5 tys., co oznacza, że 15% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach.
Warto odnotować że ponad ⅓ (1,3 tys.) tej nadwyżki powstała za sprawą pozwoleń na budowę mieszkań komunalnych i społeczno-czynszowych co może świadczyć o wyczekiwanym przebudzeniu w budowie mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami należy oceniać nieco inaczej, jednak również w tej grupie inwestorów początek 2025 roku wygląda optymistycznie. W 2024 roku deweloperzy odłożyli 25% uzyskanych pozwoleń podczas gdy w pierwszych dwóch miesiącach 2025 roku – zaledwie 11%. Czy to chwilowe wahnięcie czy zmiana tendencji – pokażą wyniki następnych miesięcy.
