W pierwszej połowie 2025 r. trudno było mówić o budowlanych rekordach. Tym niemniej, mapy pokazujące rozmieszczenie pozwoleń na budowę domów i lokali są bardzo ciekawe. Potwierdzają one, że kilka aglomeracji wiedzie budowlany prym. Z kolei w wielu gminach nie buduje się już praktycznie nic. Skala różnic jest ogromna. W powiecie poznańskim przez 10 lat powstało więcej metrów kwadratowych lokali i domów niż ma łącznie cały Olsztyn! Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują różnice inwestycyjne, które będą wpływać nie tylko na rodzimą „mieszkaniówkę”, ale również demografię, gospodarkę, politykę i życie społeczne.
Deweloperskie białe plamy pokrywają dużą część kraju
Analizę budowlanych dysproporcji rozpocznijmy od działalności deweloperów. GUS niedawno poinformował, że w pierwszej połowie bieżącego roku deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę około 75 800 lokali mieszkalnych i domów. To oznaczało duży spadek względem wyniku z okresu styczeń – czerwiec 2024 r. (ok. 102 100). Deweloperzy zatem wyhamowali, ale jedno się nie zmieniło. Chodzi o dużą liczbę powiatów, w których nie uzyskano pozwolenia na jakikolwiek nowy dom lub lokal deweloperski.
Po podsumowaniu danych GUS za okres od stycznia do czerwca 2025 r. widzimy aż 73 deweloperskie białe plamy, czyli powiaty z zerową liczbą pozwoleń na domy i lokale uzyskanych przez deweloperów. Takie powiaty znajdziemy nie tylko na wschodzie kraju. Przykładem może być pow. pyrzycki (woj. zachodniopomorskie), pow. międzyrzecki (woj. lubuskie) oraz pow. turecki (woj. wielkopolskie). Z drugiej strony, na terenie jedynie dwudziestu wiodących powiatów i miast na prawach powiatu, powstanie co drugi dom i lokal mieszkalny na sprzedaż z nowym pozwoleniem (otrzymanym w I poł. 2025 r.).
Prywatne domy: tutaj także koncentracja jest widoczna
„Nie trzeba przecież kupować domu lub mieszkania od dewelopera, wiele osób buduje nowy dom samodzielnie, jeśli nie chcą wybierać na rynku wtórnym” – taki argument może się pojawić w stosunku do wspomnianych wcześniej deweloperskich białych plam. Druga z prezentowanych map pokazuje jednak, że mamy w Polsce powiaty, gdzie deweloperzy nie budują praktycznie nic, a budowa prywatnych domów również nie kwitnie. Przykładem mogą być liczne powiaty z woj. lubelskiego, podlaskiego oraz warmińsko-mazurskiego. Słabo wygląda też spora część woj. zachodniopomorskiego i opolskiego. Mało inwestycji osób prywatnych i praktycznie zero działań deweloperów to jasny sygnał, że okolica jest niezbyt atrakcyjna osadniczo.
Ta sama mapa pokazuje również powiaty skupiające dużą część pozwoleń na ok. 41 000 prywatnych domów, które Polacy uzyskali w I poł. 2025 r. Koncentracja inwestycji na szczęście nie jest tak duża jak dla budownictwa deweloperskiego – dwadzieścia wiodących powiatów skupia bowiem 19% liczby prywatnych domów z nowymi pozwoleniami (wynik z I poł. 2025 r.). Podobnie jak w przypadku działalności deweloperów, widzimy dużą rolę aglomeracji z sześcioma największymi miastami, a także aglomeracji niektórych innych miast wojewódzkich (np. Rzeszowa, Białegostoku i Lublina).
Mieszkaniowe rekordy padają nie tylko pod Poznaniem
Opisywane przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl zjawisko, które można określić jako „aglomeryzację” budownictwa mieszkaniowego, oczywiście nie jest nowe. W ciągu ostatnich lat doprowadziło ono do spektakularnych zmian. Dobrym przykładem są cztery podmiejskie powiaty, w których łączna powierzchnia użytkowa istniejących domów i lokali przez 10 lat (2014 r. – 2024 r.) zwiększyła się następująco:
- powiat poznański – wzrost metrażu o 5,05 mln m kw. (to zmiana większa niż całkowity metraż domów i lokali z Olsztyna – 4,97 mln m kw.)
- powiat krakowski – wzrost metrażu o 3,04 mln m kw. (zmiana większa od łącznego metrażu z Elbląga – 2,94 mln m kw.)
- powiat wrocławski – wzrost metrażu o 2,91 mln m kw. (zmiana większa niż łączny metraż z Włocławka – 2,75 mln m kw.)
- powiat piaseczyński – wzrost metrażu o 2,83 mln m kw. (zmiana większa od łącznego metrażu ze Słupska – 2,55 mln m kw.)
Dla porównania, w lokujących się na końcu rankingu powiatach hrubieszowskim oraz siemiatyckim, przez 10 lat przybyło ok. 20 000 m kw. powierzchni użytkowej domów i lokali.
Punkt ciężkości przesuwa się w stronę większych miast
Dlaczego chcemy mieszkać w aglomeracjach? Powodów jest wiele, a oprócz subiektywnych motywacji rodaków można wskazać również możliwe czynniki, które mają pokrycie w danych statystycznych i ankietowych. Oto przykłady:
- według raportu OECD Regional Outlook 2023, w 2020 r. różnice między poziomem PKB na mieszkańca dla 20% najlepiej i najgorzej wypadających regionów były w Polsce trzecie najwyższe wśród badanych krajów OECD
- w latach 1998 – 2017 widoczna była istotna różnica tempa rozwoju byłych i obecnych miast wojewódzkich – na niekorzyść ośrodków, które straciły status miasta wojewódzkiego (zobacz: P. Tomaszewski, Tempo rozwoju społeczno-gospodarczego dawnych miast wojewódzkich, Zeszyty Naukowe Towarzystwa Doktorantów UJ, nr 25, 2/2019)
- zgodnie z wynikami badania CBOS (Nastroje na rynku pracy w lipcu – nr 75/2025) mieszkańcy dużych miast (z populacją pow. 100 000) najczęściej wskazują, że w ich okolicy łatwo o pracę – to sytuacja obserwowana również we wcześniejszych badaniach
Jak widać, rozkład terytorialny pozwoleń na budowę lokali i domów (nie tylko z ostatniego półrocza, ale również dłuższego okresu) może mieć wiele wspólnego z uwarunkowaniami, które wykraczają daleko poza „mieszkaniówkę”.
