-5.1 C
Warszawa
poniedziałek, 17 czerwca, 2024

Wiedza to Twój majątek. Co może przeszkodzić w inwestowaniu w nieruchomości?

Strona głównaInwestowanieFlipWiedza to Twój majątek. Co może przeszkodzić w inwestowaniu w nieruchomości?

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Wiedza to Twój majątek

Co może przeszkodzić w inwestowaniu w nieruchomości?

Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]

Wojciech Orzechowski, przedsiębiorca, inwestor, deweloper, mentor

Wciąż słyszycie niepokojące informacje o dużej inflacji i o tym, że stopy procentowe pójdą w górę. Ludzie zastanawiają się, co jeszcze może przeszkodzić w inwestowaniu w nieruchomości. A ja twierdzę, że niezależnie od tego, co się dziś dzieje w gospodarce, można realizować dużo projektów na ogromną skalę. A mówi Wam to przedsiębiorca z 25- letnim stażem.

Na flipowaniu nie stracisz

Trzeba pamiętać, że flipowanie to nie jest kupno w dowolnym momencie i czekanie, aż ceny nieruchomości pójdą w górę. Flipowanie jest transakcją, w ramach której wchodzisz w proces sprzedażowy między sprzedającego a kupującego. Proces flipu można podzielić na dwa lub trzy etapy. Pierwszy – zakup, drugi – remont, trzeci – sprzedaż. Jeśli na pierwszy etap poświęcisz około stu godzin, możesz zarobić nawet 20 tysięcy złtych. Warunek – odpowiednia wiedza. Następnie zaczynasz remontować, przygotowujesz produkt zgodnie ze strategią „błękitnego oceanu”.

Jeśli wiesz jak zaoszczędzić na remoncie, jednocześnie tworząc idealne mieszkanie, nie przekraczając założonego budżetu, zyskujesz kolejne 20 tysięcy. Jeśli masz doświadczenie, możesz prowadzić kilka inwestycji na raz. Ja obecnie realizuję 23 flipy jednocześnie, w tym 11 remontów na terenie Łodzi i Poznania.  Przechodzisz do kolejnego etapu – sprzedaży. Jeśli jesteś dobrym i kreatywnym handlowcem, uda Ci się sprzedaż mieszkanie z dużym zyskiem.

Wciąż jest bardzo duży pobyt na nieruchomości dobrej jakości, pięknie wykończone. A jeśli taki produkt pojawia się na rynku, często dla klienta cena nie gra roli.  Jeśli wiesz jak robić flipy, możesz być spokojny, niezależnie od sytuacji na rynku. Nieruchomości to nie kryptowaluty czy Forex, gdzie w kilka minut możesz stracić cały majątek. Oczywiście, są pewne hipotetyczne ryzykowne sytuacje, jak atak terrorystyczny czy wojna. Dlatego zawsze na wszelki wypadek polecam wymianę części kapitału na sztabki złota. Mogą się okazać pomocne w czasach kryzysu. Każdy inwestor musi sobie zdawać sprawę, że może przyjść czas, w którym ceny nieruchomości spadną. 13 lat temu, podczas dużego kryzysu, ceny nieruchomości spadły nawet o 18 procent. Ale jako flipper zawsze będziesz do przodu, choć może Twój zysk okaże się mniejszy niż zakładałeś. Jednak nie ma takiej możliwości, żebyś stracił. Oczywiście, pod warunkiem, że będziesz wyedukowany. Pamiętaj, że wiedza to majątek. Za pomocą wiedzy możesz robić niesamowite rzeczy. Dlatego musisz doskonale orientować się w nieruchomościach i aspektach prawnych. Musisz kreatywnie wejść w proces flipowania, odnaleźć sposób na pozyskiwanie dobrych perełek, opracować model remontu, który sprawia, że produkujesz bardzo dobry produkt, oczekiwany przez rynek. Przydadzą się umiejętności sprzedażowe. Jeżeli na każdym z tych etapów zarobisz po 20 tys., to jesteś 60 tys. do przodu.

Inflacja nie jest problemem

Wszyscy mówią, że inflacja rośnie, ale trudno tak naprawdę ustalić, o jakim wzroście konkretnie mówimy. GUS twierdzi, że inflacja jest na poziomie 6%. Przeciętny przedsiębiorca powie, że wynosi ona 15%, a deweloper, że 40. Niektórzy straszą, że niebawem nadejdzie załamanie rynku. Ja nie widzę takiej możliwości. Skoro rosną ceny materiałów, to tym bardziej będzie wzrastał koszt wytworzenia jednego metra kwadratowego. Ale pojawiają się inne problemy. Ciężko będzie zatrudnić dobrego pracownika, bo ten wymaga wysokiego wynagrodzenia. Ale nie przejmuj się – na każdą nową sytuację patrz jak na szansę. John Sharp powiedział, że „przyszłość to jest takie miejsce gdzieś. Ale ono nie istnieje, to Ty musisz je stworzyć”. Dlatego wykreuj sobie tę przyszłość, zwizualizuj, zaplanuj. Gdy już to zrobisz, będzie ci o wiele łatwiej żyć, ponieważ dojdziesz do standardu życiowego, o którym inni mogą sobie tylko pomarzyć. Możesz wystartować z minimalnym kapitałem, a po 6 latach dorobić się 2 mln zł. A potem a te 2 mln zainwestowane w nieruchomości będą ci dawać przepływy pieniężne w wysokości od 15 do 20 tys. zł co miesiąc. Dlatego na inflację patrzę jak na szansę. Jako inwestor jestem mocno zadłużony. Moje spółki  też są zadłużone, ale ja jestem w ciągłym procesie budowy. Dzisiaj wartość inwestycji, które realizujemy, przekracza 250 mln zł. Jeśli rośnie inflacja, a tym samym wartość mojego produktu, to mój dług maleje. Zakładając, że pożyczyłem 200 tys. zł dwa lata temu, a inflacja rzeczywista przez ten czas wynosiła 10% rocznie, czyli wartość pieniądza utraciła 20%, to inflacja wyrównuje mi ten dług. I ja jestem z tego powodu szczęśliwy. Mogą cierpieć tylko ci, którzy mają pieniądz w gotówce. Bo dziś za te same pieniądze nie kupimy aż tylu materiałów budowlanych, co dwa lata wcześniej.  Ja jako fliper nie przejmuję się inflacją. Inflacja mi pomaga, bo dzięki niej pozbywam się długu. A jeszcze gdyby była hiperinflacja i okazałoby się, że pieniądz utracił całkowicie wartość, to mój dług traci na wartości. W ten sposób zarabiają bogaci. Dlatego też bogatym zależy na tym, żeby doszło do kryzysu. Drogi Inwestorze, jeżeli kupujesz pod wynajem, zapomnij o kredycie. Ten temat wyjaśniam na webinarze najlepszastrategia.pl. Jeżeli chcesz być wolny finansowo, to najpierw powiększ kapitał, tak jak mówił Robert Kiyosaki. Powiększ ten kapitał za pomocą giełdy, biznesu, nieruchomości, ziemi, antyków i innych aktywów – surowców, na których możesz zarabiać. I znów wracamy do sedna – aby to zrobić, potrzebna jest wiedza.

Stopy procentowe

Logiczne wydaje się, że stopy procentowe powinny podążać za inflacją. Niestety, państwo polskie przedłuża dzisiaj wzrost stóp procentowych. Mnie to w ogóle nie przeszkadza. Natomiast chciałbym zaznaczyć, że stopy procentowe w latach 2000-2004 wahały się między 16% a 8%. Gdy weszliśmy do Unii Europejskiej, stopy spadły do 6%. Przed kryzysem miały 4% – wartość stawki referencyjnej stóp procentowych. A potem okazało się, że od 2015 roku te stopy procentowe były aż właściwie do pandemii – 1,5%. A potem Rada Polityki Pieniężnej obniżyła nam te stopy procentowe. Teraz wszyscy się boją, że one pójdą w górę. Nie demonizowałbym tego problemu. Oczywiście stopy procentowe mogą dojść nawet do 6%, tak jak to było w latach kryzysu poprzedniego, 12 lat temu. Ale co to oznacza dla Ciebie? Jeśli  zaciągnąłeś kredyt na 200 tys., to Twoja rata będzie 400-600 zł wyższa. Dlatego zawsze wszystkim doradzam, aby nieruchomości kupowali za gotówkę. Wtedy jesteś bezpieczny, nawet gdy okazuje się, że przychodzi kryzys i spada popyt na wynajem. Reasumując, nie bój się wzrostu stóp procentowych. One nie powinny wyrządzić wielkich szkód, jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Wszyscy widzimy, że ubywa nam Polaków. Ale pojawiają się za to Ukraińcy czy inni przybysze ze Wschodu. Trzeba dla nich przygotowywać kwatery pracownicze. Przez najbliższe 4-5 lat będzie deficyt mieszkań. A wtedy ceny mogą wzrosnąć dwukrotnie. Zakładam, że tak się stanie w ciągu najbliższych 5 lat. Wzrosną ceny nieruchomości, a stopy zwrotu roczne z wynajmu nieruchomości spadną dwukrotnie. A wtedy sytuacja w Polsce zacznie przypominać tę na Zachodzie, czyli nastąpi większe zobojętnienie w inwestowanie w nieruchomości.  Natomiast przy flipowaniu dla nas to w ogóle też nie będzie miało większego znaczenia. Bo my powiększamy swój majątek na obrocie nieruchomościami. Czy ceny rosą, czy są ustabilizowanie, dla nas jest to obojętne.

Nowy Ład

Tak naprawdę niewiele się zmieni, ale największym wyzwaniem będzie odnalezienie się w nowych przepisach. Największe konsekwencje poniosą przedsiębiorcy, ale to konsument ostatecznie zapłaci za te zmiany. W momencie, gdy przedsiębiorca musi zapłacić większy podatek, automatycznie podniesie ceny. Wzrośnie koszt pracownika, koszt wytworzenia produktu, a klient będzie miał coraz mniej w portfelu. W Nowym Ładzie pojawia się m.in. kwestia amortyzacji. Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą, możemy amortyzować. Najbardziej ucierpią tzw. pseudoprzedsiębiorcy, którzy kupowali nieruchomości na własne nazwisko, wynajmowali ją na własny rachunek, ponosząc mniejsze koszty. Teraz rynek bardziej się ujednolici, nie będzie mniej lub bardziej wyróżnionych. Uważam, że jest to dobre rozwiązanie. Kiedy będziesz analizować kolejne zmiany, które wprowadza Nowy Ład, wykorzystuj czas na edukację i eksperymenty. Żyjemy w dobrym miejscu i w dobrym czasie, ciężko byłoby znaleźć lepszą przestrzeń. Wielu Polaków zamierza wrócić z zagranicy do Polski i tutaj budować swój majątek. Zapraszam, zgłoś się do mnie. Przeprowadzę Cię za rękę przez cały proces inwestycyjny.

Wojciech Orzechowski – przedsiębiorca, inwestor, deweloper, mentor. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.PL®. Współwłaściciel agencji nieruchomości Gut.pl, wydawca czasopisma Strefa Nieruchomości®. Autor książek „Zarabiaj na nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz bloga zarabiajnanieruchomosciach.pl

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

E-BOOK

Powiązane artykuły

E-BOOK

ODBIORY LOKALI

KAMIENICE

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.