Czynniki makroekonomiczne i zmiany socjodemograficzne przekładają się na rosnące zainteresowanie wynajmem mieszkań. Rynek najmu instytucjonalnego BTR (Build-to-Rent) kontynuuje dynamiczny rozwój. Aktywność deweloperów jest na wysokim poziomie, a nowa podaż bije kolejne rekordy. W 2025 roku do użytku planowo trafi 9 500 mieszkań.
- Całkowite zasoby rynku BTR w Polsce wyniosły 21 300, odnotowując wzrost nowej podaży
o 23,7%. - Aktywność deweloperów utrzymuje się ma wysokim poziomie. Do końca 2025 roku na rynek trafi rekordowe 9 500 mieszkań, które stanowić będą blisko połowę obecnych zasobów.
- Wskaźnik pustostanów na koniec 2024 roku wynosił 4,1%, a sektor charakteryzuje się szybkim tempem wynajmu.
- Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze living w 2024 roku wyniosła 373 mln EUR i wykazuje stały trend rosnący (344 mln EUR w ramach najmu instytucjonalnego i 29 mln EUR w prywatne akademiki).
Silne zakorzenienie polskiego społeczeństwa w kwestii posiadania własnego mieszkania widoczne jest w strukturze własnościowej rynku mieszkaniowego. Polska jest w czołówce krajów UE pod względem odsetka osób mieszkających we własnym mieszkaniu. 87% wszystkich gospodarstw domowych w Polsce mieszka we własnym mieszkaniu, a jedynie 13% wynajmuje. Średnia dla krajów w UE to 69%, a najmniejszy udział własnościowy mają Niemcy, zaledwie 47%.
„Sektor BTR w Polsce znajduje się we wczesnej fazie rozwoju, stanowiąc około 1,8% całego sektora wynajmu mieszkań. Niewystarczające nasycenie rynku mieszkaniowego sprzyja rozwojowi sektora najmu instytucjonalnego, który w ostatnich latach kończy każdy kolejny rok z rekordem. W ramach nowej podaży w 2024 roku na rynek BTR trafiło 5 800 mieszkań, a plany deweloperów na ten rok zakładają oddanie do użytku 9 500 lokali,” – komentuje Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.
W ciągu ostatnich 5 lat roczny przyrost mieszkań na wynajem instytucjonalny wzrósł ponad pięciokrotnie z 1 100 lokali w 2019 roku do niemal 5 800 w roku ubiegłym. Obecnie na różnych etapach planowania znajduje się 12 000 mieszkań.
„Na utrzymujące się zainteresowanie inwestorów sektorem BTR wpływ ma zmiana podejścia młodszych pokoleń względem długoterminowych zobowiązań oraz ich rosnąca mobilność,
co przekłada się na mniejsze przywiązanie do jednego miejsca. Dodatkowo, szybki wzrost cen nieruchomości i spadek siły nabywczej powoduje, że coraz częściej potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są poprzez najem,” – wyjaśnia Adam Kotarski, analityk w dziale badań rynku
w Knight Frank.
W ciągu ostatnich czterech lat, kiedy to sektor BTR doświadczał dynamicznego rozwoju, ceny zakupu nieruchomości w największych miastach wzrosły niemal dwukrotnie. Największe wzrosty średnich cen ofertowych w okresie ostatnich czterech lat na rynku pierwotnym odnotowano we Wrocławiu – 74,3%, natomiast na rynku wtórnym w Krakowie – 71,9%.
Tempo wzrostu cen mieszkań przewyższało dynamikę wzrostu średnich wynagrodzeń ograniczając możliwości zakupu. W Warszawie średnie miesięczne wynagrodzenie pozwala na zakup jedynie 0,62 m kw. mieszkania na rynku pierwotnym. Podobny trend obserwowany jest w większości polskich miast, co stanowi jedną z głównych przyczyn wzrostu popytu na wynajem oraz sprzyja rozwojowi sektora BTR.
Obecnie największym rynkiem BTR w Polsce jest Warszawa, gdzie na koniec minionego roku liczba mieszkań na wynajem instytucjonalny przekroczyła 8 000, co stanowi 38% całkowitych zasobów kraju. Na drugim miejscu znajduje się Wrocław z 4 000 mieszkaniami na wynajem, natomiast na trzecim Kraków – z około 3 400 lokalami. Rynek rozwija się jednak we wszystkich największych miastach Polski, w tym Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i Katowicach. Miasta te charakteryzują się dużą liczbą ludności, a przy tym są ważnymi ośrodkami gospodarczymi i akademickimi, co stymuluje napływ ludności i napędza popyt na wynajem mieszkań.
W ostatnim czasie obserwujemy trend, w którym ekspansja sektora BTR wychodzi poza największe miasta w Polsce. Obiekty tego typu są obecnie na etapie wstępnego planowania oraz realizacji także na przedmieściach głównych aglomeracji, takich jak Mysiadło pod Warszawą, a także w mniejszych ośrodkach miejskich, w tym w Szczecinie czy Gorzowie Wielkopolskim.
„Na decyzje inwestorów w kwestii lokalizacji wpływają niższe ceny gruntów, chociaż istotnym czynnikiem sprzyjającym lokalizacji projektów BTR na obrzeżach dużych miast jest również postępujący trend suburbanizacji, który prowadzi do wzrostu liczby mieszkańców w gminach podmiejskich. Najemcy tych obiektów wybierają je zarówno ze względu na bardziej konkurencyjne stawki czynszu, jak i wyższą jakość życia, wynikającą z spokojniejszego otoczenia, ” – dodaje Dorota Lachowska.
„Rynek najmu instytucjonalnego charakteryzuje się szybkim tempem komercjalizacji oraz wysokim poziomem obłożenia. Na koniec IV kwartału 2024 roku współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł średnio 4,1%. Ze względu na duży przyrost nowej podaży w 2024 roku, współczynnik pustostanów wzrósł w porównaniu do poprzedniego roku, kiedy wynosił 1,6%. Niemniej jednak, wskaźnik nadal pozostaje na niskim poziomie, a utrzymujący się wysoki popyt sugeruje jego stabilność, nawet
w obliczu dalszej rozbudowy rynku,” – uzupełnia Adam Kotarski.
Czynsze najmu prezentują stabilny trend wzrostowy, który jest zgodny z ogólnymi tendencjami obserwowanymi na rynku najmu oraz rynku sprzedaży nieruchomości. Stawki najmu są jednak zróżnicowane i zależą od miasta, lokalizacji oraz wyposażenia i standardu. Na koniec 2024 roku średnie ceny najmu w Warszawie kształtowały się w przedziale od 2 200 PLN do 4 000 PLN/ miesiąc za mieszkanie typu studio oraz od 2 600 PLN do 5 200 PLN/ miesiąc za mieszkanie dwupokojowe.
W przypadku nieruchomości w najwyższym standardzie ceny te mogą być znacznie wyższe.
W pozostałych miastach regionalnych za mieszkanie jednopokojowe najtaniej było w Poznaniu –
od 1 160 PLN/ miesiąc, a najdrożej w Krakowie – 2 760 PLN/ miesiąc. Za mieszkanie dwupokojowe najmniej najemcy płacili w Łodzi, a najwięcej w Gdańsku – odpowiednio 1 860 i 3 780 PLN/ miesiąc. Jednocześnie, we wszystkich miastach regionalnych ceny za mieszkanie trzypokojowe kształtowały się w przedziale od 3 040 do 6 260 PLN/ miesiąc.
