Rynek gruntów pod wielorodzinne projekty mieszkaniowe pozostaje bardzo rozgrzany. Ceny najbardziej unikalnych, atrakcyjnych działek w centrach miast – zwłaszcza w Warszawie – osiągają zawrotne ceny. W tej sytuacji deweloperzy coraz chętniej spoglądają na dzielnice peryferyjne oraz tereny o innym przeznaczeniu, które można przekształcić na funkcję mieszkaniową. Eksperci JLL prezentują fragmenty raportu „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości” podsumowujące aktualne trendy cenowe na rynku terenów inwestycyjnych w Polsce.
Pierwsza połowa 2025 roku na rynku mieszkaniowym upłynęła pod znakiem spadającego popytu. Potencjalni nabywcy – nie doczekawszy się żadnego z zapowiadanych wcześniej rządowych programów wsparcia – czekają dalej, tym razem na kolejne obniżki stóp procentowych. W maju, lipcu i wrześniu Rada Polityki Pieniężnej ścięła je w sumie o 100 punktów bazowych, a ekonomiści spodziewają się, że do końca roku nastąpi jeszcze co jedna redukcja, o kolejne 25 pb. Eksperci JLL przewidują, że obniżki stóp procentowych pobudzą popyt na lokale, szczególnie wśród kupujących na własne potrzeby. A mają oni obecnie z czego wybierać – w ofercie deweloperów w czerwcu br. było aż ponad 61 tysięcy lokali, nigdy wcześniej nie notowany w naszym kraju. Tak duża podaż wpływa stabilizująco na ceny – w II kwartale 2025 roku ceny mieszkań (za wyjątkiem Trójmiasta) wzrastały w minimalnej skali.
Mimo dużej dostępności lokali, deweloperskie zespoły odpowiadające za pozyskiwanie gruntów nie ustają w wysiłkach w celu zabezpieczaniu działek pod nowe projekty, aby mieć gdzie budować po powrocie koniunktury. A w przeciwieństwie do mieszkań, na rynku gruntów inwestycyjnych nie widać jeszcze oznak stabilizacji.
Najwięksi gracze nie zwalniają jednak tempa i dalej powiększają swoje banki ziemi. Atal w pierwszym półroczu 2025 wydał na grunty ok. 108 mln zł (płacąc średnio ok. 1 850 zł do 1 m kw. PUM), a Archicom – ok. 160 mln zł, tym samym planując do końca roku przeznaczyć na ten cel sumie ok. 500 mln zł. Dom Development pierwsze półrocze zamknął z wydatkami na grunty na poziomie ok. 600 mln zł, a Develia zakupiła tereny, które pozwolą na realizację ok. 80 tys. m kw. PUM (1 470 mieszkań).
– W najlepszych lokalizacjach w centrach miast sytuacja pozostaje bez zmian – nieliczne niezabudowane jeszcze działki osiągają bardzo wysokie ceny. Wąska grupa inwestorów z większym kapitałem dokonuje znaczącego przebicia ofert w przetargach, chcąc za wszelką cenę zabezpieczyć tereny unikalne. Szczególnie, gdy zakup taki wiąże się z potencjalnym uzyskaniem wysokiej marży na sprzedaży – komentuje Karolina Mokrzycka, Director, Land & Mid-Cap Investments, JLL.
Najdroższe jest centrum Warszawy
Najbardziej znaczącą i rekordową transakcją, któr właśnie otrzymała pozwolenie na budowę,, był zakup przez Monting Real Estate terenu przy Browarach Warszawskich od Archicom za 96 mln zł. Biorąc pod uwagę fakt, że kwota zakupu w przeliczeniu na 1 m kw. PUM to aż 16 000 zł, jest to absolutny rekord ostatnich lat. Budowa flagowego i jednego z najbardziej ekskluzywnych projektów ma ruszyć jeszcze w tym roku, a sprzedaż mieszkań będzie się odbywać w formule zamkniętej. Inną istotną umową w sercu Warszawy była akwizycja działki na Woli, w okolicy ul. Towarowej. Deweloper – Vinci Immobilier – zakupił stosunkowo nieduży teren, ale stawka w przeliczeniu na 1 m kw. PUM wyniosła ok. 6 000 zł. Podobnie wyglądało nabycie przez Dom Development działki w Śródmieściu, w okolicach Hali Mirowskiej, za ok. 70 mln zł.
W dzielnicach nieco oddalonych od centrum stolicy, wartą uwagi transakcją była ta na Wilanowie, w sąsiedztwie biurowca Royal Wilanów. Robyg zakupił teren od GTC za cenę 55 mln euro. Zgodnie z wydaną decyzją środowiskową, deweloper planuje zrealizować tu wieloetapową inwestycję mieszkaniową.
Jeśli chodzi o rynki regionalne, warto wspomnieć choćby o Wrocławiu, w którego ścisłym centrum firma Vastint nabyła od Develii zamknięty niedawno kompleks handlowy Arkady Wrocławskie za około 182 mln złotych. Nowy właściciel kontynuuje właśnie rozbiórkę tego obiektu, a w jego miejsce planuje wybudować nowoczesny obiekt wielofunkcyjny.
– Akwizycja Arkad Wrocławskich przez Vastint jest dobrym przykładem trendu, w ramach którego deweloperzy wykupują stare i często niefunkcjonalne obiekty o innym przeznaczeniu – np. biurowym czy handlowym – by wyburzyć je lub przekształcić na cele mieszkaniowe. Innym sposobem na pozyskanie gruntu w atrakcyjnej lokalizacji jest wykorzystanie procedury „lex deweloper” umożliwiającej – po spełnieniu odpowiednich warunków – budowę projektów mieszkaniowych na terenach o innej funkcji niż ta przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Według naszych szacunków, w ciągu ostatnich pięciu lat na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln m kw. dotychczas istniejących powierzchni – komentuje Karolina Mokrzycka, JLL.
Niewątpliwie dużą transakcją na rynkach regionalnych był też zakup przez Develię terenu w Katowicach za 75,53 mln zł netto. Deweloper planuje zrealizować inwestycję z ok. 900 mieszkaniami, których sprzedaż planuje już w II kwartale 2026. W tym samym miesiącu spółka sfinalizowała również transakcje zakupu nieruchomości we Wrocławiu i Poznaniu, na których ma zamiar wybudować odpowiednio 195 oraz 116 mieszkań.
Ceny transakcyjne za metr
W pierwszej połowie 2025 r. ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w przeliczeniu do 1 m kw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej) w Warszawie wyniosły średnio 2 000 – 6 000 zł w takich dzielnicach jak, np. Białołęka, Targówek, Wawer. Nieco więcej trzeba było zapłacić za nieruchomości na Bemowie czy w Ursusie, za to ceny za 1 m kw. PUM na Mokotowie lub Ursynowie często zaczynały się od 6 000 zł i potrafiły sięgać nawet 7 000 zł.
W najbardziej prestiżowych lokalizacjach ceny sięgnęły natomiast nawet ok. 16 000 zł za 1 m kw. PUM, co może wydawać się ceną astronomiczną. Dotyczy ona często butikowych, ekskluzywnych inwestycji w unikalnych, prestiżowych lokalizacjach.
W miastach regionalnych średnie ceny zaczynały się od ok. 1 200 zł w Łodzi, a we Wrocławiu i Poznaniu od 1 500 zł. Relatywnie niskie ceny gruntów w Łodzi i Poznaniu są efektem dużych zapasów w bankach ziemi tamtejszych deweloperów, w tym także takich z ważnymi pozwoleniami na budowę. Jednak w Krakowie i Trójmieście za grunty pod projekty mieszkaniowe w bardziej centralnych lokalizacjach trzeba było zapłacić ponad dwa razy więcej – od 3 000 – 3 500 zł wzwyż. Natomiast górna granica stawek za najbardziej atrakcyjne tereny inwestycyjne potrafiła znacząco przekraczać wspomniane przedziały.
