Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2023 [7/2023]
W obliczu ciągłych wyzwań, z którymi mierzy się branża deweloperka, strategia podatkowa staje się kluczowym elementem sukcesu, a przy obecnej sytuacji rynkowej każda oszczędzona złotówka ma znaczenie. Ciągle aktualizowana pozwala na dostosowanie się do zmieniającego się otoczenia, minimalizację ryzyka oraz obniżenie obciążeń podatkowych. Przedsiębiorstwa, które potrafią optymalizować podatki, mają większą przewagę konkurencyjną. Wyższa rentowność może pozwolić na oferowanie bardziej konkurencyjnych cen lub inwestowanie w rozwój. Spółki deweloperskie często potrzebują znacznego kapitału na zakup gruntów, realizację inwestycji, rozbudowę i marketing nieruchomości. Dlatego uwzględnienie w strategii podatkowej kwestii związanych z finansowaniem, staje się nieodzowne, zwłaszcza w kontekście zmiennych warunków rynkowych oraz rosnących kosztów budowy. W kolejnych akapitach przyjrzymy się różnym źródłom finansowania spółki deweloperskiej, poczynając od finansowania kapitałem wniesionym do spółki, przez finansowanie długiem, aż po wykorzystanie fundacji rodzinnej do finansowania inwestycji. Jaką formę prowadzenia działalności gospodarczej wybrać? Czy deweloperowi opłaca się przejść na tzw. estoński CIT?
Wybór formy organizacyjno-prawnej prowadzenia działalności gospodarczej
Wybór formy organizacyjno-prawnej dla projektu deweloperskiego stanowi jeden z elementów planowania podatkowego. Ta decyzja ma istotny wpływ na opłacalność projektu, zwłaszcza ze względu na długofalowe konsekwencje, które towarzyszą przedsięwzięciu i obowiązują aż do jego zakończenia. Deweloper może wybrać prowadzenie inwestycji w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, w formie spółki osobowej (np. spółka jawna lub komandytowa) lub spółki kapitałowej (np. spółka z o.o. lub spółka akcyjna). Wybór będzie zależał od wielu czynników, takich jak: planowana skala działalności, zakładane tempo rozwoju, struktura własności, aspekty podatkowe, koszty (np. obsługi księgowej, obsługi prawnej), ograniczenie odpowiedzialności prawnej. Często to właśnie założenia i warunki inwestycji determinują wybór struktury prawnej. Pierwszym pytaniem, jakie powinien sobie zadać inwestor jest to, czy będzie działać sam czy wraz ze wspólnikami. Prowadzenie działalności „samodzielnie” jest możliwe wyłącznie, jako jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) lub jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (tzw. jednoosobowa spółka z o. o.). Jeśli deweloper zamierza pozyskać kolejnego inwestora założenie spółki będzie konieczne. Inwestor nie będzie chciał powierzyć swoich własnych pieniędzy bez wpływu na ich wydatkowanie. Spółka z o. o. stanowi korzystne rozwiązanie, pozwalające na utrzymanie kontroli nad firmą, jednocześnie otwierając drzwi do jej rozwoju.
Jednoosobowa działalność gospodarcza
Zacznijmy od najprostszej formy, jaką jest jednoosobowa działalność gospodarcza. Szybkie i proste założenie działalności, niskie koszty prowadzenia księgowości, uproszczona forma ewidencji księgowej oraz możliwość zawieszenia działalności powodują, że jest to dobra forma działalności w przypadku małej inwestycji z prywatnymi środkami dla przedsiębiorcy rozpoczynającego swoją przygodę w branży deweloperskiej. Ponadto, do wyboru jest opodatkowanie w formie m.in. ryczałtu ewidencjonowanego, zasady ogóle (skala podatkowa) oraz podatek liniowy. Niestety, w przydatku problemów finansowych pojawiających się w trakcie inwestycji, przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą odpowiada całym swoim majątkiem (zarówno prywatnym, jak i firmowym) za zobowiązania. W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego podatek płaci się od przychodu. W przypadku zasad ogólnych i podatku liniowego podatek obliczany jest od dochodu. Różnica polega, zatem na tym, że w dwóch ostatnich rozwiązaniach deweloper może pomniejszyć podatek o koszty związane z prowadzeniem działalności. Dlatego, z uwagi na brak możliwości odliczenia kosztów podatkowych dla dewelopera ryczałt ewidencjonowany zazwyczaj będzie nieopłacalny. Deweloper rozliczający się według zasad ogólnych (skala podatkowa) zapłaci podatek według stawki 12% do wysokości 120 000 zł dochodu. Nadwyżka dochodu w skali rocznej opodatkowana jest według stawki 32%. Z doświadczenia powiem, że najczęściej wybieraną formą prowadzenia działalności jednoosobowej przez deweloperów jest podatek liniowy. Stawka wynosi 19% dochodu bez względu na jego wysokość. Niestety, w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej dochodzą wysokie składki ZUS, w szczególności składka zdrowotna, która uzależniona jest od wysokości dochodu (4,9% dla podatku liniowego i 9% dla skali podatkowej). Ponieważ nie ma górnej granicy tej składki może być ona bardzo dotkliwa dla osób osiągających wysokie dochody. Ponadto, jeśli deweloper osiągnie dochód przewyższający 1 milion złotych w danym roku podatkowym, będzie zobowiązany do zapłaty daniny solidarnościowej w wysokości 4% od nadwyżki ponad tę kwotę. Przyjmując za przykład dochód na poziomie 2 milionów złotych, należność z tytułu daniny solidarnościowej wyniesie 40 tys. złotych. Atrakcyjną alternatywą dla jednoosobowej działalności gospodarczej jest jednoosobowa spółka z o.o., jeśli planujemy prowadzić biznes samodzielnie lub spółka z o.o., ewentualnie spółki osobowe, jeśli rozważamy udział wspólników w przedsięwzięciu. Większość instrumentów podatkowych generujących oszczędności podatkowe jest dostępna przede wszystkim w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki z o.o., a być może tylko w wyjątkowych przypadkach w formie spółki osobowej. Dlatego, na potrzeby niniejszego artykułu przy rozważaniu różnych aspektów podatkowych związanych działalnością deweloperską skupiono się na tych, które występują w spółce z o.o.
Spółka z o. o.
Spółka z o.o. jest odrębnym bytem prawnym, co ma znaczenie w kwestii odpowiedzialności. Atutem takiej spółki jest to, że wspólnicy nie ponoszą odpowiedzialności za długi i zobowiązania spółki. W przypadku problemów finansowych prywatne majątki właścicieli są chronione. Za zobowiązania odpowiada spółka całym swoim majątkiem. Dodatkową korzyścią jest brak składek ZUS w przypadku wieloosobowych sp. z o. o. Co prawda w stosunku do jednoosobowej działalności gospodarczej wzrastają koszty prowadzenia księgowości (sp. z o. o. prowadzi pełne księgi i musi sporządzać sprawozdanie finansowe). Zwiększa się również ilość formalności. Przykładowo kluczowe decyzje muszą być podejmowane w formie uchwały zarządu lub wspólników, niektóre zmiany w spółce wymagają zmiany umowy spółki, a to wiąże się z wizytą u notariusza. Spółka z o. o. podlega tzw. podwójnemu opodatkowaniu. Podatkowi podlega dochód spółki, a także wypłata zysku do wspólników. Spółka płaci podatek CIT od dochodu w wysokości 19% lub 9% (obniżona stawka jest dla tzw. małych podatników, którzy w roku podatkowym nie przekraczają kwoty przychodu 2 mln euro). Wspólnicy płacą podatek zryczałtowany w wysokości 19% od wypłaconych dywidend lub innych przychodów z tytułu udziału w zyskach. W sp. z o.o. istnieją różne strategie optymalizacyjne, które pozwalają na efektywne zarządzanie podatkami na poziomie spółki i wspólników, zachowując jednocześnie pełną zgodność z obowiązującym prawem podatkowym.
Opodatkowanie spółki tzw. estońskim CIT
O ile jest to zgodne z celami i strukturą biznesową danej spółki, zamiast opodatkowania klasycznym podatkiem CIT (stawka 9% lub 19%) można wybrać tzw. estoński CIT. Alternatywna metoda rozliczenia CIT przynosi duże korzyści podmiotom, które chcą pozostawić pieniądze w spółce na dalsze inwestycje. Co do zasady, spółka na tzw. estońskim CIT nie płaci podatku, dopóki zysk wypracowany przez spółkę w niej pozostaje. Spółka zapłaci podatek dopiero w momencie wypłaty zysków, np. w postaci dywidend. To z kolei oznacza, że to spółka decyduje, kiedy zapłaci podatek, co realnie może wpływać na poprawę jej płynności finansowej.
Spółki mogą korzystać z estońskich zasad opodatkowania, jeśli spełniają sześć kryteriów, z których trzy główne to: stosowanie określonej struktury prawnej, udział wyłącznie osób fizycznych, jako wspólników oraz zatrudnienie co najmniej trzech pracowników.
Do zwiększenia oszczędności podatkowych przyczynia się niższa niż w klasycznym modelu rozliczeń efektywna stawka opodatkowania. Opodatkowanie na poziomie spółki jest co prawda wyższe, odpowiednio 10% w przypadku małego podatnika i 20% w przypadku dużego podatnika. Jednakże rekompensuje je niższa stawka przy wypłacie dywidendy na poziomie wspólników. Mają oni prawo do obniżenia stawki 19% PIT od dywidendy o odpowiednią część CIT zapłaconego przez spółkę – 90% lub 70% zapłaconego CIT w zależności od tego, na jakich zasadach ryczałt był rozliczany przez spółkę wypłacającą dywidendę. W konsekwencji, podatek PIT pobierany od dywidendy będzie obniżony z 19% do 10% w przypadku małego podatnika i z 19% do 5% dla pozostałych spółek. Efektywna stawka podatku (przy dwóch poziomach opodatkowania) u małego podatnika obniża się z 26,29% do 20%, a u dużego podatnika z 34,39% do 25%. Dla spółek deweloperskich, które chcą inwestować zyski w kolejne przedsięwzięcia estoński CIT jest warty rozważenia.
Finansowanie kapitałem wniesionym do spółki
Deweloper może finansować się kapitałem wniesionym do spółki. Dla spółki deweloperskiej otrzymanie kapitału zakładowego jest neutralne z podatkowego punktu widzenia, tzn. nie stanowi przychodu. Również dla wspólników nie stanowi ono kosztu podatkowego. Wspólnicy w trakcie trwania przedsięwzięcia deweloperskiego mogą zdecydować o podwyższeniu kapitału zakładowego. Ta czynność podlega jednak opodatkowaniu 0,5% PCC. Obowiązek zapłaty PCC w tej sytuacji ciąży na spółce. Kolejnym sposobem na zasilenie majątku spółki deweloperskiej dodatkowym kapitałem jest wniesienie dopłat przez wspólników. Dopłaty mogą mieć wyłącznie charakter pieniężny. Instytucję i procedurę dopłat w spółce z o.o. regulują przepisy art. 177-179 KSH. Aby istniała możliwość nałożenia na wspólników obowiązku wniesienia dopłat, konieczne jest odpowiednie postanowienie w umowie spółki. Jeżeli wniesienie dopłat następuje w trybie i na zasadach przewidzianych w tych przepisach, otrzymanie dopłaty nie stanowi przychodu podatkowego spółki otrzymującej dopłaty. W konsekwencji, gdyby umowa spółki nie przewidywała wniesienia dopłat, a wspólnicy je wnieśli, wówczas spółka uzyska przychód podatkowy, gdyż dopłaty zostały wniesione niezgodnie z KSH. Należy pamiętać, że odsetki od dopłat nie mogą być kosztem uzyskania przychodów spółki deweloperskiej płacącej takie odsetki. Zwrócone dopłaty wniesione wcześniej na podstawie przepisów KSH do wysokości z dnia ich faktycznego wniesienia nie stanowią przychodu podatkowego. Wniesienie dopłat do spółki podlega opodatkowaniu podatkiem PCC według stawki 0,5%.
Finansowanie długiem
Deweloper może ubiegać się o pożyczkę lub kredyt od instytucji finansowej. Podmiotami finansującymi mogą być wspólnicy lub inwestorzy prywatni. Odsetki od udzielonych pożyczek stanowią koszt podatkowy pożyczkobiorcy i przychód podatkowy pożyczkodawcy w momencie zapłaty/otrzymania. Co do zasady, umowy pożyczki udzielone polskiemu podmiotowi podlegają podatkowi PCC według stawki 0,5%. Ustawa o PCC przewiduje szereg zwolnień w stosunku do umów pożyczek. Na uwagę zasługują zwolnienia pożyczek udzielonych przez wspólników (akcjonariuszy) w spółce kapitałowej. Ponadto, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT lub jest z niego zwolniona. Oznacza to, że opodatkowaniu PCC nie będą podlegały pożyczki stanowiące usługi finansowe zwolnione z VAT. Jest to często spotykana sytuacja, gdy spółka deweloperska jest członkiem grupy kapitałowej, w której funkcjonuje generalny podmiot zajmujący się profesjonalnym udzielaniem pożyczek podmiotom w grupie. Spółka korzystając z usług finansowych tego podmiotu, który jest zwolniony z VAT nie płaci PCC. Alternatywą dla finansowania kapitałem i długiem jest wydanie nowych udziałów w zmian za kapitał lub emisja obligacji.
Finansowanie z zaangażowaniem fundacji rodzinnej
Fundacja rodzinna pozwala na efektywną sukcesję biznesu, zachowanie integralności majątku rodzinnego nawet na wiele pokoleń oraz zwiększenie potencjału krajowych inwestycji. Przepisy o fundacji rodzinnej obowiązują stosunkowo krótko, ale są na tyle korzystnie zredagowane, że mogą być z powodzeniem wykorzystane do finansowania inwestycji prowadzonej przez spółkę deweloperską, w której fundacja jest wspólnikiem. Fundacja rodzinna jest podatnikiem CIT, ale osiągając pewne kategorie przychodów może nie zapłacić CIT w ogóle. Dopiero wypłata świadczeń dla beneficjentów fundacji będzie opodatkowana stawką 15%. Fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą wyłącznie w ograniczonym zakresie, który sprowadza się do 8 głównych kategorii. Jedną z nich jest przystępowanie do spółek handlowych (np. do spółki z o.o.) oraz udzielanie pożyczek spółkom kapitałowym, w których fundacja rodzinna posiada udziały. Co to oznacza w praktyce? Fundacja rodzinna może być wspólnikiem w spółce deweloperskiej, a wypłacona z tej spółki dywidenda będzie zwolniona z podatku CIT na poziomie fundacji. Fundacja może finansować z funduszu założycielskiego spółkę deweloperską, w której posiada udziały, a otrzymane odsetki od pożyczki będą u niej zwolnione z podatku CIT. W spółce deweloperskiej będą natomiast kosztem podatkowym w momencie zapłaty. Obie te sytuacje (otrzymanie dywidendy i otrzymanie odsetek) mogą doprowadzić do kumulacji znacznych środków finansowych w fundacji, które mogą być użyte do udzielenia kolejnych pożyczek spółce deweloperskiej lub zakupu przez fundację nieruchomości na wynajem, z których przychody będą zwolnione z CIT w fundacji.
