-5.1 C
Warszawa
poniedziałek, 17 czerwca, 2024

Na rynku nowych mieszkań długo wyczekiwana stabilizacja cen. Czy wszędzie?

Strona głównaUncategorizedNa rynku nowych mieszkań długo wyczekiwana stabilizacja cen. Czy wszędzie?

TO CIĘ MOŻE ZAINTERESOWAĆ

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich nie zmieniła się drugi miesiąc z rzędu, a w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii cenowa stabilizacja trwa od trzech miesięcy. Cieszyć może też wyhamowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w Poznaniu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na czynniki, które mają wpływ na ich ceny.  

Od kilku miesięcy powtarzamy jak mantrę, że w tym roku nowe mieszkania najprawdopodobniej podrożeją z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak gdyby równocześnie rosła liczba mieszkań w ofercie deweloperów, a w niej udział lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych, to mogłoby to zadziałać stabilizująco na średnią cenę metra kwadratowego – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl.

Po pięciu miesiącach tego roku ten pierwszy warunek w zasadzie został spełniony we wszystkich siedmiu największych metropoliach. Deweloperzy wprowadzili bowiem do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali.

W efekcie wzrosła ich liczba w ofercie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec maja kupujący nowe mieszkania mogli przebierać w ponad 54,1 tys. ofert. Łącznie było ich o jedną czwartą więcej niż w grudniu ubiegłego roku, choć w Krakowie i Wrocławiu deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku. Natomiast w porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowaliśmy właśnie we Wrocławiu – aż o 46% i w Poznaniu – o 43%! W Warszawie oferta wzrosła o 29%, a w Trójmieście – o 24%.

Niestety, o wiele trudniej jest spełnić drugi warunek. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów rosła lub malała, w zależności od tego, czy do sprzedaży wprowadzali oni drogie czy stosunkowo tanie – jak na dany rynek – lokale. Jednak w Warszawie, Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii maj przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań!

W stolicy długo czekaliśmy na ten moment i wygląda na to, że wreszcie on nastąpił. Średnia cena metra kwadratowego doszła tu do poziomu ok. 17,6 tys. zł i już drugi miesiąc z rzędu praktycznie się nie zmieniła – komentuje Marek Wielgo.

Stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego ma miejsce również w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tam już od trzech miesięcy średnia utrzymuje się na poziomie 10,6 tys. zł, a od grudnia ub. roku wzrosła tylko o 1%, czyli najmniej ze wszystkich metropolii. Z kolei w Poznaniu można na razie mówić jedynie o wyhamowaniu wzrostu średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań, bo zdarzyło się to po raz pierwszy w tym roku. W maju podwyżki nie ominęły Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta, choć w poprzednich miesiącach zdarzały się tam „przystanki” na ścieżce wzrostu.  

W tej sytuacji to stolica Wielkopolski utrzymała w maju miano lidera podwyżek. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w tym mieście aż o 7%. Na podium wskoczyły Wrocław i Łódź strącając z niego Warszawę i Kraków. We Wrocławiu i Łodzi ceny nowych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy poszły w górę w ciągu pięciu miesięcy aż o 6%, w Warszawie i Krakowie – o 5%, a w Trójmieście – o 2%.

Warszawa zawdzięcza stabilizację średniej ceny metra kwadratowego pojawieniu się w sprzedaży dużej puli lokali z segmentu popularnego. Otóż jedna czwarta z blisko 2,1 tys. mieszkań, które deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w maju, miało cenę poniżej 14,5 tys. zł za metr kwadratowy, a cena co drugiego lokalu nie przekraczała 16,6 tys. zł, czyli i tak znacznie poniżej średniej, która w stolicy wynosi ok. 17,6 tys. zł za metr.

Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań, które w maju pojawiły się w ofercie deweloperów wynosiła niespełna 12,5 tys. zł.  Średnia wszystkich lokali w ofercie sięgała zaś 13,2 tys. zł za metr. Warto dodać, że w poprzednich miesiącach poznańscy deweloperzy więcej mieszkań adresowali do bardziej zamożnych klientów. Na przykład w styczniu kosztowały one średnio blisko 17 tys. zł za metr kwadratowy. Tyle  że średnia w ofercie nieznacznie przekraczała w tym czasie poziom 12,5 tys. zł. 

Dalsza część artykułu pod grafiką.

Natomiast we Wrocławiu deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania do sprzedaży stosunkowo drogich – jak na ten rynek – mieszkań. W maju ich średnia cena wynosiła blisko 17,3 tys. zł za metr kwadratowy i była najwyższa spośród wszystkich największych miast. W efekcie średnia mieszkań w ofercie poszła w górę w ciągu zaledwie jednego miesiąca aż o 3%. Na zamożnych klientów stawiają także krakowscy deweloperzy. Wprowadzone przez nich w maju na rynek mieszkania kosztowały średnio ponad 17,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Rzecz jasna ceny mieszkań oddziałują na ich sprzedaż. Kiedy w kwietniu wrocławscy deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę stosunkowo tanich lokali, to jako jedynym udało im się zwiększyć sprzedaż. W pozostałych metropoliach odnotowaliśmy wówczas tąpnięcie. Natomiast w maju na rynek wrocławski trafiło dużo mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej, i to na dodatek drogich. W efekcie Wrocław był jedyną metropolią, w której w maju siadła sprzedaż nowych mieszkań. Cieszy za to wzrost liczby zawieranych umów deweloperskich w Warszawie po czterech miesiącach spadków. Problem w tym, że po pięciu miesiącach wyniki sprzedażowe warszawskich firm deweloperskich są wciąż słabsze niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Podobnie w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Niestety, wciąż wielu deweloperów najwyraźniej przecenia możliwości finansowe swoich potencjalnych klientów. Co gorsza, jak wynika z analizy Rankomat.pl, przeciętna zdolność kredytowa rosła do marca tego roku, ale w kwietniu wyraźnie spadła. A to dlatego, że większość banków zaczęła ją oceniać bardziej restrykcyjnie. Obecnie jest więc niższa niż w końcówce ubiegłego roku.

Nie mogą liczyć na większy zastrzyk gotówki ci, których zarobki nie wzrosły w tym okresie.  W tej sytuacji nie powinien więc dziwić spadek liczby wniosków kredytowych, który w maju odnotowało Biuro Informacji Kredytowej. Do banków trafiło ok. 27 tys. takich wniosków, czyli o blisko 17% mniej niż w kwietniu.

Należy zwrócić uwagę, że nie tylko w Warszawie, ale także w Łodzi, Trójmieście czy Poznaniu kupujący nowe mieszkania nie zamierzają płacić bajońskich sum. Może zaś o tym świadczyć średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Precyzyjnie rzecz ujmując są to mieszkania, które w danym miesiącu zniknęły z ich oferty. I tak, w maju „sprzedane” przez trójmiejskich deweloperów mieszkania kosztowały średnio 13,5 tys. zł za metr kwadratowy, a więc znacznie poniżej średniej dla całej oferty, która przekracza 15,3 tys. zł.

Wygląda na to, że w najbliższych miesiącach deweloperzy będą musieli powalczyć o klientów. Ci nie są już pod tak dużą presją, jak w ubiegłym roku, gdy oferta dosłownie topniała w oczach. W tym roku wybór mieszkań zwiększył się, zaś kupujących ubyło.

Równocześnie z rynku szybko znikają najtańsze mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy. W ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr. W Warszawie ich znalezienie jest dużym wyzwaniem, zaś we Wrocławiu odsetek skurczył się z 14% do 4% w ciągu pięciu miesięcy. Z kolei w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł.

© ℗ Licencja Wszelkie prawa zastrzeżone Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Celem publikacji jest przybliżenie tematyki inwestowania w nieruchomości komercyjne lub mieszkaniowe. Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią one porad podatkowych ani prawnych. Ekspert nie opisuje całościowo stanu prawnego, ani faktycznego związanego z prezentowaną tematyką, nie świadczy pomocy prawnej i nie ponosi odpowiedzialności za możliwe konsekwencje działań podjętych w oparciu o dostarczone w niej informacje. W celu uzyskania wyczerpujących informacji lub porady prawnej, prosimy o kontakt z Ekspertem.

ZOSTAŃ W TEMATYCE NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

E-BOOK

Powiązane artykuły

E-BOOK

ODBIORY LOKALI

KAMIENICE

ROCZNIK 2023

Nie można kopiować treści tej strony.