Nowa Ustawa Deweloperska
Kosztowny system gwarancji i obostrzeń
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR REE [5/2021]
Kontrowersyjna tzw. nowa ustawa deweloperska częściowo już weszła w życie. Obowiązki i zmiany dla deweloperów oraz banków będą obowiązywać od 1 lipca 2022 r. Zamierzeniem było wzmocnienie ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych oraz zagwarantowanie im stuprocentowego zwrotu wpłaconych środków. Nową ustawą podjęto próbę kompleksowego uregulowania procesu nabywania lokali lub domów jednorodzinnych – od umowy rezerwacyjnej po przeniesienie własności lokalu i usuwanie usterek. Znacząco zaostrzono przepisy w zakresie prowadzenia otwartych rachunków powierniczych, przyjmowania wpłat i dokonywania wypłat deweloperom. Jednocześnie przepisy wprowadzają wiele nowości, jak regulacja umowy rezerwacyjnej, sprzedaży miejsc postojowych w garażach podziemnych, umów przedwstępnych zawieranych na wybudowane już lokale, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy daleko idące obowiązki kontrolne banków. Wydaje się, że ustawodawcy zabrakło refleksji prawnej i ekonomicznej odnośnie zasadności wprowadzonych zmian w stosunku do kosztów, jakie poniosą deweloperzy, a tym samym nabywcy lokali. Czy ta próba kompleksowej regulacji będzie udana? To okaże się dopiero za kilka lat. Zatem jakie są najważniejsze zmiany? Na co już teraz trzeba zwrócić uwagę?
Kosztowna gwarancja zwrotu wpłat kupującym
Jedną z najbardziej medialnych nowości jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). DFG będzie rachunkiem prowadzonym przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Na DFG będą wpływały składki naliczane i odprowadzane przez deweloperów od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę lokalu. Ustawodawca określił maksymalną wysokość składek na poziomie 1% ceny lokalu dla wpłat dokonywanych przez nabywcę na otwarty rachunek powierniczy oraz 0,1% ceny lokalu w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych. Natomiast rzeczywista wysokość stawek zostanie określona rozporządzeniem. Składki na DFG będzie wyliczał oraz uiszczał deweloper, za pośrednictwem banku prowadzącego rachunek powierniczy inwestycji. Co jednak bardziej istotne, pomimo, że składki najprawdopodobniej zostaną doliczone do ceny mieszkania, to deweloper może być zmuszony zabezpieczyć własne środki na ten cel. Wynika to z problemu korelacji czasowej ustawowego terminu uiszczenia składki z wypłatą deweloperowi środków przez bank z rachunku powierniczego. Wypłaty te zapewne nastąpią później niż termin zapłaty składki. Składki na DFG są bezzwrotne, co oznacza, iż w żadnych okolicznościach, w tym odstąpienia czy rozwiązania umowy deweloperskiej nie będą podlegały zwrotowi na rzecz dewelopera. Zatem, deweloper będzie stratny o wysokość uiszczonej składki w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę, gdyż będzie zmuszony do zwrócenia mu pełnej kwoty wpłaconych przez nabywcę środków, w tym doliczonej do ceny składki na DFG. Środki z DFG będą przeznaczone na wypłaty dla nabywców lokali przede wszystkim w przypadku upadłości dewelopera i niekontynuowaniu inwestycji oraz odstąpieniu od umowy przez nabywcę i braku zwrotu wpłaconych kwot. Wypłaty będą dokonywane na wniosek nabywcy. Ponadto, deweloperom przybędą też obowiązki administracyjne dotyczące DFG. Na potrzeby prowadzenia DFG oraz ewidencjonowania wpłat i wypłat z DFG powstanie system teleinformatyczny. Deweloperzy będą zobowiązani wprowadzać do tego systemu między innymi dane dotyczące inwestycji, harmonogramu i wysokości wpłat nabywców oraz terminu przeniesienia własności lokali lub domów jednorodzinnych.
Nowa ustawa deweloperska to rewolucja dotychczasowego systemu regulacji prawnej sprzedaży lokali mieszkalnych w inwestycjach deweloperskich. Rewolucja bardzo kosztowna, ale gwarantująca niemalże 100% bezpieczeństwo nabywcom. Szereg nowych obowiązków nałożonych na deweloperów i banki oraz powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, spowodują znaczący wzrost kosztów inwestycji, co odbije się na cenach lokali i domów jednorodzinnych.
Zaostrzenie zasad prowadzenia rachunków powierniczych
Jedną z najbardziej istotnych i kosztownych dla deweloperów oraz kontrowersyjnych zmian, będzie zaostrzenie przepisów dotyczących zasad prowadzenia otwartych rachunków powierniczych oraz związane z tym nowe obowiązki kontroli deweloperów przez banki. Deweloper będzie zobowiązany do zawarcia z bankiem umowy o rachunek powierniczy już w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali. Istotną zmianą jest także zakres umów zawieranych z nabywcami, z których wpłaty nabywców będą dokonywane za pośrednictwem rachunku powierniczego. To już nie tylko umowa deweloperska, ale także umowa rezerwacyjna, w wyniku której zawarto umowę deweloperską, czy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu w zakończonej inwestycji. Nabywcy zobowiązani będą do dokonywania wpłat po zakończeniu danego etapu inwestycji, zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie deweloperskiej. Oznacza to, iż np. pierwsza wpłata nie będzie mogła być dokonana po zawarciu umowy deweloperskiej, a dopiero po zrealizowaniu określonego umownie etapu inwestycji. Analogicznie wypłaty na rzecz dewelopera będą następowały dopiero po zakończeniu danego etapu zgodnie z harmonogramem. Wypłata pierwszej transzy będzie mogła zostać zrealizowana najwcześniej po 30 dniach od zawarcia umowy deweloperskiej. Natomiast wypłata ostatniej transzy nastąpi nie tylko po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale i dodatkowo przedłożenia bankowi aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu. To z kolei powoduje, iż deweloper będzie zobowiązany utrzymywać rachunek powierniczy do momentu przeniesienia własności ostatniego lokalu. Najbardziej kontrowersyjne zmiany w zakresie rachunków powierniczych dotyczą rozszerzenia obowiązków kontrolnych banków. Przed wypłatą na rzecz dewelopera bank będzie zobowiązany sprawdzić faktyczny postęp prac budowlanych, rzetelność wpisów w dzienniku budowy, spłatę przez dewelopera wymagalnych zobowiązań oraz zamierzone przeznaczenie wypłaconych środków. W tym celu bank będzie miał prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej realizowanej inwestycji. Największe kontrowersje budzi kontrola wykonanych etapów budowy. Te czynności w imieniu banku będzie przeprowadzała osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Tym samym podważa się obowiązki, kompetencje oraz oceny kierownika budowy, odpowiadającego karnie i cywilnie za swoje działania i zaniechania. Wszystkie te obowiązki w oczywisty sposób podniosą koszty banków, a w konsekwencji koszty deweloperów i ceny mieszkań.
Wiele zmian w umowach
Nowością jest objęcie regulacją ustawową także lokali użytkowych lub udziału w nich, nabywanych łącznie z lokalami mieszkalnymi. Dotyczy to głównie miejsc postojowych. Mieszkanie i kupowane wraz z nimi miejsca postojowe będą objęte jedną umową rezerwacyjną, deweloperską itp., a przede wszystkim będą korzystały z pełnej ochrony ustawowej. Dotychczas sprzedaż miejsc postojowych de facto odbywała się na zasadach umowy przedwstępnej, niechronionej ustawą deweloperską. Nowe przepisy wprowadzają także tzw. rekompensatę. Jeżeli umowa deweloperska lub inna umowa zobowiązująca do sprzedaży lokalu nie będzie określała kar umownych za nienależyte jej wykonanie przez dewelopera, a deweloper dopuści się takiego naruszenia, to będzie zobowiązany do zapłaty nabywcy rekompensaty. Wysokość rekompensaty została określona, jako równowartość ustawowych odsetek za opóźnienie przysługujących deweloperowi za opóźnienia w płatności przez nabywcę. Ustawa rozszerza także zakres umów podlegających regulacji. To już nie tylko umowa deweloperska, ale również umowa rezerwacyjna, a także każda umowa zawarta z deweloperem mająca na celu nabycie lokalu przez osobę fizyczną, w tym umowa przedwstępna sprzedaży lokalu w zrealizowanej już inwestycji. Umowa rezerwacyjna będzie zawierana wyłącznie na czas określony i tylko w formie pisemnej. Jeżeli nabywca będzie ubiegał się o kredyt, to czas ten powinien umożliwiać uzyskanie decyzji kredytowej. Opłata rezerwacyjna została ograniczona do wysokości 1% ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłata będzie przekazywana na rachunek powierniczy. Jeżeli nabywca otrzyma negatywną decyzję kredytową, deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty. Zmiany nastąpią także w umowach deweloperskich. Jedną z najistotniejszych zmian, jak była mowa wyżej, jest objęcie umową deweloperska lokali użytkowych nabywanych wraz z lokalem mieszkalnym. Dodatkowo deweloper zobowiązany będzie już na etapie umowy deweloperskiej dołączyć oświadczenie wierzyciela ze zgodą lub zobowiązaniem do udzielenia zgody na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Czyli pozwolenia na przeniesienie na nabywcę lokalu bez hipoteki wierzyciela. Uzyskanie zgody lub promesy wierzyciela będzie także jedną z czynności poprzedzających i warunkujących rozpoczęcie sprzedaży. Brak promesy wierzyciela będzie stanowił podstawę odstąpienia od umowy. Inną nową podstawą odstąpienia będzie nieusunięcie wad istotnych lokalu stwierdzonych w protokole odbioru, a uznanych przez dewelopera oraz stwierdzenie wady istotnej przez rzeczoznawcę budowlanego. Kolejne nowości to ustawowa regulacja tzw. innych umów zobowiązujących dewelopera do przeniesienia własności lokalu czy domu jednorodzinnego na rzecz osób fizycznych. Chodzi tu głównie o umowy przedwstępne sprzedaży na lokale czy domy już wybudowane i posiadające pozwolenie na użytkowanie. Ustawodawca bardzo dokładnie określił elementy tych umów. Zasadniczo będą ona analogiczne do umowy deweloperskiej.
Kilka zmian w odbiorach lokali
Zmianie uległy także procedury odbiorowe. Najistotniejsze to między innymi możliwość usunięcia tzw. wad nieistotnych przez nabywcę na koszt dewelopera w przypadku, jeżeli deweloper nie usunie uznanych przez siebie wad nieistotnych w terminie określonym ustawą. Ciekawym, a jednocześnie niedoprecyzowanym rozwiązaniem ustawowym jest prawo do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej lub innej podobnej np. przedwstępnej, w przypadku stwierdzenia wad istotnych potwierdzonych w opinii rzeczoznawcy budowlanego. Opinia będzie niezbędna, aby nabywca mógł skutecznie odmówić dokonania powtórnego odbioru, po uprzedniej odmowie odbioru na skutek wad lokalu.
Obowiązki informacyjne po nowemu
Ideą ustawodawcy jest, aby nabywca pozyskał wszelkie informacje o lokalu lub domu, inwestycji, budowie i sąsiedztwie, niezależnie na jakim etapie przystępuje do zakupu oraz charakteru umowy jaką zawiera. Zmianie uległ wzór prospektu informacyjnego oraz zasady jego sporządzania i udostępniania. Rozszerzono w nim katalog informacji udostępnianych nabywcy. Deweloperzy będą musieli opisywać w prospekcie ustalenia planów miejscowych dla działek znajdujących się w obszarze 100 m od inwestycji oraz wszystkie inwestycje planowane w promieniu 1 km. Dotyczy to zarówno inwestycji prywatnych, jak i publicznych, wynikających z takich dokumentów jak np. plany miejscowe, studium uwarunkowań, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje środowiskowe, decyzji ZRID, decyzji o inwestycji celu publicznego itd. Przekazanie prospektu informacyjnego będzie musiało nastąpić zawsze przed zawarciem pierwszej umowy z nabywcą, tj. odpowiednio umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej czy przedwstępnej, a nie jak dotychczas wyłącznie przed zawieraniem umowy deweloperskiej. Obowiązek informacyjny dewelopera zaistnieje także w przypadku planowania zawarcia wyłącznie umowy przenoszącej własność gotowego lokalu. W takim wypadku deweloper bez dodatkowego żądania nabywcy będzie zobowiązany do poinformowania go o: zagospodarowaniu przestrzennym terenu, opisie lokalu czy domu zgodnie z treścią prospektu informacyjnego, o posiadaniu zgody lub zobowiązania na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu oraz możliwości zapoznania się z dokumentami inwestycji w biurze dewelopera.
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
