Odbiór to długo wyczekiwana chwila dla nabywców mieszkań i domów. Gdy zakończono budowę budynku, deweloper zaprasza na odbiór mieszkania, który jest przekazaniem zakupionego lokalu. U każdego deweloper procedura może wyglądać nieco inaczej. Twój odbiór zapewne będzie inny niż u twoich znajomych a nawet sąsiadów z tej samej inwestycji. Dlatego teraz dowiesz się jak powinien wyglądać odbiór mieszkania i czego możesz wymagać od dewelopera.
Dopiero kupujesz mieszkanie, już kupiłeś? Sprawdź jaki wybrałeś lokal.
Wybór mieszkania to kompromis miejsca budowy, układu pokoi, ceny. Ale z punktu widzenia odbioru, nic to nie ma znaczenia. W dniu odbioru sprawdzasz czy lokal jest zgodny z rzutem a jego wykończenie i wyposażenie jest zgodne ze standardem deweloperskim.
Zrozumienie rysunku budowlanego i wyobrażenie sobie przestrzenni, będzie trudne nawet
gdy staniesz w gotowym mieszkaniu. Co innego standard deweloperski, go po przeczytaniu
możesz zrozumieć, a to umożliwi porównaniu kilku mieszkań, inwestycji, ich cen. Ze
standardu dowiesz się, np. czy ściany będą pomalowane. Niektórzy deweloperzy opisują je
bardzo szczegółowo, dzięki czemu wiesz jaki będą miały kolor ramy okna, czy będą
drewniane czy plastikowe. Deweloperzy nawet nie rozpisując się mogą dostarczyć cennych
informacji jak brak zamontowanych gniazd i włączników światła, czy nie rozprowadzona
woda i kanalizacja. Te ostatnie potrafi zdziwić po wejściu do lokalu, i słusznie bo oznacza
dodatkowy zakres dla hydraulika ekipy remontowej a kryje się za nieoczywistym
sformułowaniem “kanalizacja zakończona korkiem na szachcie”. Lista takich objaśnień mogłaby być przydatna, dlatego napisz w komentarzu czy mamy przygotować dodatkowe artykuły skupiające się na szczegółach np. tej tematyki.
Czas na umowę rezerwacyjną, czyli poważne decyzje
Z umowami jest tak że trzeba je przeczytać. Warto zadkreślić niezrozumiałe fragmenty,
nawet jeśli zużyjesz na to kilka długopisów. Kluczowe kwestie to terminy i kwoty, w
pozostałych pomocna okaże się znajomość prawa:
- Ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, tzw.
“ustawa deweloperska” – w nowelizacji z 2021 obejmuje ochroną również nabywcę
podpisującego umowę rezerwacyjną. - Kodeks Cywilny – rozszerza zakres ujęty w ustawie deweloperskiej i ochrony nabywcy w
procesie zakupu.
Umowę rezerwacyjną podpisujesz by zarezerwować wybrane mieszkanie i występujesz o
kredyt. Na tym etapie wpłacasz deweloperowi zadatek lub zaliczkę. Nie mogą one wynosić
100% wartości. Zadatek jest bezzwrotny, chyba że strony umowy ustalą inaczej. Gdyby
okazało się że nie otrzymasz kredytu na mieszkanie, zadatek mógłby przepaść.
Umowa Deweloperska i nie ma już odwrotu.
Dostałeś kredyt i czas by podpisać umowę w formie aktu notarialnego z deweloperem. Bank uruchamia kredyt i w praktyce nikt już nie rezygnuje z zakupionego mieszkania, dlatego ważne by umowa nie zawierała klauzul niedozwolonych. Klauzule niedozwolone czyli abuzywne to niedozwolone zapisy w umowach między nabywcą, a sprzedawcą, np.deweloperem. Wskazanie błędów w podpisanej już umowie może wymagać postępowania sądowego, aby tego uniknąć dokładnie przeanalizuj umowę:
- zgodności z ustawą deweloperską, która w kilkunastu punktach określa co ma zawierać
umowa deweloperska i jak mają brzmieć jej zapisy. - nie stosowania zapisów niedozwolonych, których lista znajduje się na stronie Urzędu
Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Umowa zawierająca niekorzystne zapisy dla ciebie, nie powinna zostać podpisana w takiej
formie. Najlepiej powiadomić o tym UOKiK i odstąpić od podpisania umowy, aby uniknąć
problemów z wybranym deweloperem w przyszłości.
Dość wstępów pomówmy o odbiorze mieszkania
Odbioru dokonujesz przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności. Nie myl
go z umową deweloperską, która najczęściej też jest podpisywana w formie aktu
notarialnego. Drugim warunkiem jest uzyskanie prawomocnej decyzji pozwolenie na
użytkowania budynku wielorodzinnego lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego.
Wielu deweloperów praktykuje odbiory wstępne przed uzyskaniem wyżej wymienionych
decyzji. Zwykle mają na celu:
- pokazanie mieszkania – np. do pomiarów bo zawsze występują różnice w wymiarach
ścian, rzuty które otrzymałeś jeśli w ogóle zawierają wymiary to między nieotynkowanymi
scianami a po ich otynkowaniu zmniejszą się - zebranie ewentualnych uwag do jego wykonania – wykorzystując w ten sposób wolny czas
na ich naprawę. Kilku deweloperów poszło o krok dalej i nazywając takie spotkanie “odbiorem technicznym“
przekazuje klucze, umożliwiając rozpoczęcie remontu. Praktyka ta choć niezgodna z ustawą
deweloperską jest akceptowana przez nabywców, chcących jak najszybciej rozpocząć
remont. Decydują się na to mimo pewnych niedogodności: - prawnych – nie mogą zamieszkać w mieszkaniu do czasu uzyskania decyzji pozwolenia
na użytkowanie - technicznych – czasem nie działa winda albo nie ma ogrzewania lub wody
Przebieg odbioru różni się u deweloperów a nawet na inwestycjach tego samego
dewelopera. Omówmy dwa skrajne przykłady. Pierwszy to nabywca wchodzący do lokalu i
mówiący “OK biorę”, spisują liczniki, podpisują protokół odbioru i nabywca wychodzi z
kluczami do lokalu i paczką dokumentów, instrukcji i gwarancji. Cała procedura może trwać
jedynie kilka minut.
Drugi przypadek zajmuje nieco więcej czasu. Przedstawiciel dewelopera przekazuje
podstawowe informacje o użytkowaniu lokalu jak i budynku, omawiając po kolei:
- lokalizacje skrzynek pocztowych, ochrony, wózkarni, śmietnika i zasady jego użytkowania
w czasie budowy i postępowania z gruzem czy materiałami budowlanymi - działanie domofonu, kodu do domofonu, furtki, szlabanu, bramy
- wejście do lokalu – sprawdzenie działanie zamków, omówienie zasad działania i montażu
progu, ewentualne działanie sztywnego łańcucha czy dorobienie drugiego zamka - omówienie lokalu i standardu – np. ściany tynkowane zgodnie z normą dla tynków
gipsowych maszynowych odpowiadających kat.III (cokolwiek to może znaczyć) no i
malowane, postępowania w przypadku pojawienia się rys na ścianach czy innych wad lokalu
w okresie trwania rękojmi - spisanie liczników wody ciepłej i zimnej, ciepłomierzy i energii elektrycznej
- sprawdzenie miejsca postojowego i komórki lokatorskiej
- podpisanie protokołu odbioru i przekazanie pakietu kluczy, instrukcji i dokumentów
Szczegółowe wyjaśnienia dają przestrzeń na pojawienie się pytań, które nie pozostają bez
odpowiedzi, unikając tym samym błąkanie się nabywcy po forach internetowych w
poszukiwaniu wyjaśnienia.
Pewnie słyszałeś o wadach w mieszkaniu i patodeweloperce. Niestety bywają przypadki
zasługujące na to określenie. Niedopuszczalne jest by deweloper:
- ograniczał czas odbioru – czołowi przedstawiciele tej branży są elastyczni w przypadku
gdy nabywca potrzebuje więcej czasu na odbiór mieszkania niż przewidziano w
harmonogramie - na pytanie o niezgodności umowy odpowiadał “tak było w projekcie” lub “jest zgodne z
normami” albo najgorsze “nie chce pan to proszę nie odbierać” – prowadzenie trudnych
rozmów jest częścią tego procesu i wymaga szacunku dla nabywcy - odmawiał zapisania uwag, usterek lub wad do protokołu odbioru – zgodnie z ustawą
deweloper ma obowiązek oświadczyć na piśmie dlaczego nie zgadza się ze wskazaną wadą - po zgłoszeniu wad odmawiał wydania kluczy do lokalu – UOKiK wskazuje że jedynie
nabywca ma prawo odmówić odbioru lokalu i to tylko w przypadku wykrycia wad istotnych
Rozstrzygnięcie co jest wadą istotną, wymaga każdorazowo analizy. Wadą w lokalu może
być wszystko: ryska na tynku, trwałe zabrudzenie szyby okna, zmiana lokalizacji grzejnika,
mniejsza powierzchnia. Żadna z powyższych nie uniemożliwia użytkowanie lokalu. Dlatego
w praktyce po zgłoszeniu wad do protokołu odbioru, odbiera się klucze i czeka na naprawę.
Ustawa deweloperska obliguje dewelopera do wydania wspomnianego wcześniej
oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad wraz z wyjaśnieniem, ma na to 14
dni od dnia podpisania protokołu. Po przekroczeniu tego terminu wady zostają uznane i
deweloper musi je naprawić. Naprawa wad trwa 30 dni od dnia podpisania protokołu, czas
ten może ulec wydłużeniu ale wymaga wyjaśnienia ze wskazaniem zachowania należytej
staranności. Po naprawie praktykuje się podpisanie protokołu usunięcia wad, potwierdzający wywiązanie się z ustawowych obowiązków dewelopera.
Na odbiorze najważniejsze jest by wskazać kompletność lokalu, np. kluczy, grzejników i
głowic termostatycznych, okien i klamek. Oraz uszkodzeń mechanicznych, np. rysy szyb i
drzwi, obić i uszkodzeń wszystkich elementów wyposażenia. Zgłoszenie tych wad po
odbiorze może okazać się nieskuteczne bo masz już dostęp do mieszkania i mogłeś
nieumyślnie ale jednak uszkodzić drzwi wnosząc płytki.
Gdyby w trakcie remontu okazało się że ściany, posadzka czy okna są krzywe możesz to
zgłosić deweloperowi. W nowelizacji ustawy deweloperskiej wskazano że do czasu
podpisania aktu przeniesienia własności wszystkie zgłoszone usterki po odbiorze mają być
usuwane w trybie wskazanym w ustawie. Nawet po akcie pamiętaj że masz pięcio letnią
rękojmie. Odrzucenie wady zgłoszonej do protokołu to jeszcze nie koniec. Dzięki nowelizacji
ustawy deweloperskiej z 2021 roku, masz do dyspozycji precyzyjnie określoną procedurę by skutecznie podważyć odmowę dewelopera, bez potrzeby wchodzenia na drogę sądową. W nskrócie zlecasz przygotowanie ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego, w której jeśli
stwierdzone zostanie że wada wymaga usunięcia to deweloper musi ją usunąć.
Odebrane… i co dalej?
Gratulacje, nie ma większej radości niż trzymać klucze do własnego mieszkania. Przed tobą
etap, który nie bez przyczyny nazywa się “wykończeniem”. Ale nie jesteś jeszcze
właścicielem mieszkania, do tego potrzebny jest akt notarialny przeniesienia własności.
Niezwłocznie umów termin z deweloperem.
Większość przekazywanych mieszkań ma uruchomione centralne ogrzewanie i wodę, bo te
rozliczasz z administracją. Niestety prąd zwykle nie jest uruchomiony i konieczne jest
podpisanie umowy z jego dostawcą, który uruchomi prąd w kilka dni.
By uniknąć problemów w trakcie remontu podpisz umowy z wykonawcami i ubezpiecz
mieszkania na czas remontu.
Po zamieszkaniu, rozpoczęciu użytkowania okazuje się że pojawiają się rysy na tynku,
okna się nie domykają, słychać sąsiadów? Pamiętaj że masz 5 letnią rękojmie i w przypadku wystąpienia wad, możesz zgłosić reklamację.
Nazywam się Wiktor Hałabiś jestem inżynierem budownictwa, wykonałem dla nabywców blisko 2 tysiące odbiorów mieszkań i domów od deweloperów, wskazując wady i
pomagając je egzekwować.
