Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert 2024 [8/2024]
Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny danego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży, co wynika z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. O rozpoczęciu sprzedaży mówimy wtedy, gdy deweloper podpisał co najmniej jedną umowę deweloperską. Wzór prospektu określony jest w ustawie, jednak zawiera on nieścisłości i sprzeczności. Ponadto, wyprzedza znacząco reformę planistyczną na podstawie, której dopiero będą uchwalane plany ogólne gmin i plany miejscowe – określa, bowiem wskaźniki urbanistycznme (nowe wyrażenia), których w obowiązujących dokumentach planistycznych zwyczajnie jeszcze nie ma. Prospekt przekazuje się nabywcy bezpłatnie na trwałym nośniku, najczęściej w formie papierowego załącznika z umową deweloperską przedwstępną lub końcową. Jakie zapisy z aktu notarialnego powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym? Co deweloper musi przygotować w celu wykonania prospektu? Co powinien zawierać prospekt informacyjny i jakie elementy są analizowane? Czego oczekują banki? Ile kosztuje prospekt informacyjny i kto go faktycznie sporządza? Jakie roszczenia mają nabywcy lokali i domów w kwestiach prospektów? Jaka odpowiedzialność karna spoczywa na deweloperze za podawanie niezgodnej ze stanem faktycznym wiedzy w prospekcie informacyjnym? Jak często należy aktualizować prospekt informacyjny i czy z powodu prospektu nabywca może rozwiązać umowę deweloperską? Wiedza w INVESTOR REE jest pisana dla inwestorów rynku nieruchomości i w takim kontekście zostaną omówione zasady sporządzania prospektów informacyjnych.
Skąd pobrać wzór prospektu informacyjnego?
Podstawę prawną wykonania prospektu stanowi Ustawa z dnia 22 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Celowo nie podaję dziennika ustaw, bo przepisy dotyczące inwestowania w nieruchomości zmieniają się praktycznie z tygodnia na tydzień. Zdarzało się, że weryfikowałam aktualność wzoru prospektu w ustawie, po czym przez kilka dni opisywałam treści i okazywało się, że wzór ustawowy się zmienił. Oczywiście, zmieniają się drobiazgi dotyczące numerów dziennika ustaw przywoływanych przepisów, dopiski w przypisach dolnych, jakieś mało wnoszące opisy w nawiasach itp. Jednak na linii deweloper – bank są to istotne kwestie, które będą wydłużać proces otwierania rachunku powierniczego. Jeszcze bardziej istotne są kwestie na linii deweloper-nabywca, gdzie przy ewentualnych rozprawach sądowych prawnicy będą szukać każdego drobnego potknięcia. Sam prospekt składa się z części ogólnej i części szczegółowej. Integralną częścią prospektu jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego; wzór umowy deweloperskiej lub innej umowy, o której mowa w ustawie (np. umowy rezerwacyjnej); szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Ustawy i plany nie nadążają za wzorem prospektu
We wzorze prospektu wprowadzono pojęcia, które dopiero zaczną funkcjonować w dokumentacji planistycznej w najbliższych latach. W związku z tym, byt prospektu w znaczącym % obecnie jest niezasadny. Plany miejscowe mają różne definicje w słownikach, niektóre nie mają ich wcale, a niektóre mają błędy lub są sprzeczne z pojęciami w ustawach, rozporządzeniach czy normach. W wielu aspektach jest dualizm definicji, bo niektóre ustawy stanowią prawo autonomiczne i funkcjonują równolegle obok przepisów, np. w przypadku definicji powierzchni użytkowej, o której w prospekcie również jest mowa. Ciężko jest w takiej rzeczywistości funkcjonować inwestorom i osobom pracującym przy procesach inwestycyjnych – tym bardziej, niezrozumiałe jest to dla kupujących lokale czy domy, którzy z branżą nieruchomości nie mają nic wspólnego. Oczywiście, w opisie prospektu, gdzie ustawodawca oczekuje opisania jakiegoś wyrażenia, np.: „maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy” możemy wpisać „nie dotyczy” w sytuacji, gdy w planie pojawi się tylko sformułowanie „maksymalna intensywność zabudowy”. Jednak czy o to chodzi deweloperowi, który ma zabezpieczyć się w prospekcie przed ewentualnymi roszczeniami nabywcy? Wzór prospektu pozostawia wiele do życzenia i już powtórzenie sekcji „decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym” pokazuje, że został przygotowany niechlujnie. Zawiera również sekcję opisu planu ogólnego gminy. W mojej opinii zamiast opisu „nie dotyczy” można przecież dwoma zdaniami wyjaśnić, że wszystkie gminy muszą takie plany uchwalić, bo wynika to z obowiązku ustawowego nałożonego reformą planistyczną, ale gmina nie przystąpiła jeszcze do sporządzenia uchwały o sporządzeniu POG. Jeśli jednak przystąpiła to można napisać jedno zdanie, że na BIP gminy (konkretny link) pojawiła się informacja o przystąpieniu do sporządzania POG, albo wyłożeniu planu do konsultacji publicznych. Większość sekcji dotyczy lokali lub domów, np. „sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Jednak, w niektórych sekcjach prospektu jest mowa wyłącznie o domu jednorodzinnym, np. „data zakończenia budowy domu jednorodzinnego”. Widywałam prospekty, gdzie w tej sekcji napisano „nie dotyczy”, a osoba sporządzająca prospekt argumentowała, że deweloper sprzedaje lokale a nie dom, więc danej sekcji nie uzupełnia. Można oczywiście przystać na argumentację, ale czy warto ryzykować kto ma rację? Sama ustawa nosi nazwę „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” i ma chronić nabywcę, a nie dewelopera, więc należy robić wszystko, żeby prospekt przysporzył deweloperowi jak najmniej roszczeń, a w najgorszym przypadku zabezpieczył przed rozwiązaniem umowy.
Najczęściej słyszę, że wystarczy objętość prospektu rzędu kilkunastu stron. Sam wzór prospektu informacyjnego z ustawy stanowi 11 stron A4! Prospekty, w których widuję po jednym zdaniu wypełnienia w danym okienku tabeli może i są godne ceny 1000 zł za ich wykonanie, ale czy deweloper zamawiający taki prospekt i podpisujący się pod nim ma świadomość konsekwencji płynących z takich treści?
Linki to za mało
Słyszę od niektórych osób, że w prospekcie wystarczą tylko hiperłącza do planu miejscowego, czy do obwieszczenia rady gminy. W mojej opinii nie wystarczą. Podlinkowanie słowa „rysunek planu miejscowego”, albo „pobierz tutaj” jest najgorszą opcją, bo na wydruku po prostu tego linku nie widzimy. Dlatego warto jest wklejać w tekst całą ścieżkę łącza. Podawanie pełnych nazw dokumentów, uchwał wraz z ich datami, a także słownie nazwę portalu, z którego pobrano dany dokument jest znacznie bardziej bezpieczne dla dewelopera. W mojej ocenie, a patrzę oczyma inwestora, nie chodzi tu o to, co narzuca nam ustawa tylko o logiczne myślenie. Obecnie w Polsce trwa wdrażanie reformy planistycznej. Wiele stron internetowych miast, gmin, biuletynów publicznych itp. pozmieniało swoje szaty graficzne i funkcjonalności. To spowodowało zmiany zakładek, menu, a w związku z tym również samym linków. Po dwóch miesiącach, podczas aktualizacji prospektu dla dewelopera okazuje się, że BIP danej gminy zmienił ścieżkę dostępu na stronie www i wszystkie linki są po prostu inne. Czy tłumaczenie dewelopera „bo link na stronie gminy nie działa” będzie skuteczne przy rozwiazywaniu umowy przez nabywcę, albo podczas rozprawy sądowej?
Grafiki dla ochrony dewelopera
Słyszę czasami „Po co te mapy w prospekcie? Będziemy musieli to drukować do każdej umowy”. Mówię wtedy – możemy je usunąć, jeśli daje Pan/Pani gwarancję, że linki będą działać na czas rozprawy sądowej, gdy kupujący złoży pozew. W firmie dysponujemy biegłymi sądowymi i widzimy, jakie argumenty są wyciągane na stół przez pozywających. Jeśli deweloper woli oszczędzić kilkanaście stron tekstu, ryzykując jednocześnie niedoinformowaniem nabywcy lokalu, to oczywiście ma prawo. Mam jednak wrażenie, że dzisiaj niektórzy ludzie mylą ilość z jakością. Można oczywiście sprzedać lokale czy domy drogo, szybko i jak najniższym kosztem – warto, jednak się zastanowić, jakie będą konsekwencje, gdy się potkniemy na siódmej czy dziesiątej inwestycji. Grafiki w prospekcie dają gwarancję, że kupujący zobaczył to, co deweloper chciał mu pokazać. Przykładem może być mapa zagrożeń powodziowych, która więcej powie niż kilka zdań opisu. Z takiej mapy przekaz jest jasny czy zasięg wód przy powodziach występujących raz na 10 lat czy 100 lat będzie dotyczył mojej działki czy nie. Innym przykładem może być mapa terenów chronionych przyrodniczo. Jasno z niej będzie wynikać, jak daleko są tereny cenne przyrodniczo (co jest atutem), ale jednocześnie jest ograniczeniem w użytkowaniu (co jest minusem dla ewentualnych kolejnych inwestycji, rozbudów itp.). Ostatnim przykładem niech będzie mapa planów miejscowych w promieniu do 1km od terenu inwestycji. Pokazując graficznie poszczególne przeznaczenia terenu (MN, MNU, ZPc/Ws, WS, MNE, ZN itd.) kupujący będzie miał jasno przekazane gdzie i jakie tereny się znajdują. Ponadto, nawet jak pominiemy jakieś tereny (a na pewno pominiemy), to deweloper zawsze może powołać się na mapę. Link wygaśnie, tekst może być niekompletny, a grafika będzie wydrukowana razem z aktem notarialnym (to, że akt notarialny jest załącznikiem do prospektu to jest kolejny absurd)! Jeśli opisujemy teren do 100m czy do 1km nie sposób wymienić każdy rodzaj przeznaczenia terenu, każdą drogę, każdy mały, ale istotny element. W jednej z inwestycji ok. 70m od granic działki określono w planie miejscowym obszar NU (kilka mkw.) pod spust wód z pompowni ścieków oddalonej od rzeki o 0,7km. Prospekt na samym początku zawiera sekcję podsumowującą najważniejsze obiekty położone w sąsiedztwie inwestycji i wpływające na warunki życia, a pompownia ścieków, w mojej ocenie takim obiektem jest. Odczytywanie danych tym bardziej jest utrudnione, gdy na danym planie uchwalono kilkanaście nowych planów miejscowych i wszystkie obowiązują. Pominięcie takiego małego, ledwie zauważalnego na starym, nieczytelnym rastrze obszaru w opisie może stanowić podstawę do roszczenia. Dlatego załączenie mapy ratuje dewelopera w zakresie informowania nabywcy. W stosowaniu grafik w prospektach informacyjnych, nie chodzi o to, żeby osoba wykonująca prospekt miała glejt na swoje ewentualne niedociągnięcia w opisach. Chodzi o wyeliminowanie kreatywności prawnej przy ewentualnych roszczeniach kupujących – im deweloper dostanie mniej zarzutów, tym krótsze pisma będzie musiał przygotowywać. Wielokrotnie się przekonaliśmy, że pisząc wyczerpujące dokumenty różnej rangi (opinie do urzędów czy do sądów, w procedurach odwoławczych do SKO czy do sądów wyższych instancji), tym lepsza jest linia obrony i szybciej można załatwić sprawę za porozumieniem stron.
Ile czasu ważny jest prospekt informacyjny?
Czy konieczne jest sporządzanie prospektu do umów zawartych przed dniem 24.09.2023 r., tj. przed wejściem ustawy? Niektóre pozwolenia na budowę zostały przecież wydane przed tą datą i sprzedaż jest w toku. Co, jeśli w trakcie sprzedaży wprowadzono zmiany we wzorze prospektu informacyjnego w ustawie? Co jeśli w toku sprzedaży lokali czy domów w wieloetapowym przedsięwzięciu nastąpią zmiany w dokumentach planistycznych, czy realizowanych w obszarze do 1km inwestycjach? Czy deweloper musi aktualizować prospekt i informować nabywców? Zgodnie z komentarzem do ustawy prof. K. Osajda, B. Lackorońskiego z 2023 r. obowiązek dewelopera w zakresie dostarczenia nabywcy aktualnej wersji prospektu wygasa w momencie zawarcia umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. Jeśli w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej i umowy końcowej nastąpią zmiany w informacji prospektu, deweloper ma obwiązek doręczyć nabywcy (rezerwującemu) zaktualizowany prospekt przed zawarciem umowy. Wynika to również z art. 22 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakby chcieć podchodzić rzetelnie do zapisów ustawy i sumienia dewelopera, to należałoby go aktualizować codziennie. Co chwilę na stronach BIP gmin miejskich i podmiejskich pojawiają się nowe obwieszczenia o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, o rozbudowie drogi, o realizacji sieci elektroenergetycznej, gazowej, czy rozbudowie budynków wpływających na życie mieszkańców. Codziennie na stronie GUNB pojawiają się nowe wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wydane decyzje o pozwoleniu na budowę, czy decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nie sposób jest to śledzić każdego dnia! Jest to szczególnie utrudnione, gdy sprzedaje się przykładowo 90 lokali i proces sprzedaży jest rozciągnięty w czasie. Deweloperzy, którzy działają na rynku lokalnym i są firmami wielopokoleniowymi dbają o to, żeby aktualizować najistotniejsze kwestie chociaż raz na dwa miesiące. Plany ogólne, które zaczną wchodzić w gminach spowodują, że w dużych inwestycjach trzeba będzie robić aktualizacje prospektów, jeśli sprzedaż będzie w toku. W prospekcie warto odnotować, że „dane zawarte w prospekcie są zgodne z najlepszą wiedzą dewelopera oraz przedstawione przy zachowaniu należytej staranności oraz, że jest to stanna dzień sporządzenia prospektu informacyjnego (z podaniem konkretnej daty). Opisując wydane pozwolenia na budowę w otoczeniu inwestycji, czy decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego warto opisać te z ostatnich kilku lat, bo ich realizacja może być jeszcze w toku. Dodatkowym zabezpieczeniem są zdania typu „starsze pozwolenia na budowę dostępne są na stronie BIP” (z podaniem pełnego linku). Warto załączyć również mapę z graficznym przedstawieniem wydanych pozwoleń budowę (jeśli taka jest dostępna). I tak należy opisywać każdy aspekt wymagany w tabeli.
Za treści umieszczone w prospekcie odpowiada deweloper, a za umieszczanie w nim nieprawdziwych informacji lub ich zatajanie grozi grzywna lub kara pozbawienia wolności do lat 2. Nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, jeśli prospekt jest niezgodny z prawdą, albo dane w tym prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym w dniu podpisania umowy. Trudno, żeby w dniu wizyty u notariusza aktualizować prospekt deweloperski zawierający kilkadziesiąt stron opisów i map, ale taka jest absurdalna rzeczywistość prawna!
Podział na zadania, etapy i lokale
Deweloper musi mieć komplet dokumentacji dla poszczególnego lokalu, który sprzedaje w danej inwestycji i danym zadaniu lub etapie (jeśli jest etapowanie). Prospekt powinien być opisany dla każdego etapu, czy zadania osobno. Wykonywałam prospekty również dla inwestycji, które miały wiele etapów, a w każdym z nich było po kilkanaście budynków jednorodzinnych dwulokalowych. Łącznie dawało to ponad 150 lokali. Czy taki deweloper ma przygotować 150 prospektów? Absurd prawny. Załóżmy, że w danej gminie wdrażany jest plan ogólny gminy, który na dzień sporządzania prospektu nie był jeszcze uchwalony i opisy w prospekcie go zwyczajnie nie uwzględniały. Wtedy trzeba zaktualizować 150 dokumentów! Taka inwestycja jest rozległa obszarowo i 100m wokół „etapu A” będzie inne niż dla „etapu J”, zlokalizowanego na drugim końcu terenu inwestycji. W takich sytuacjach trzeba uwzględnić niektóre istotne aspekty, jednak trzeba przyjąć również jakieś uogólnienie – jakieś logiczne i ekonomiczne podejście. Nikt nie będzie przecież zatrudniał osoby na stanowisko w celu przygotowywania i aktualizowania co chwilę prospektów w dużych, wieloetapowych inwestycjach. W mniejszych inwestycjach do kilkunastu domów warto robić jeden prospekt. Polecam w opisach prospektu zaznaczanie kolorem poszczególnych zadań, które deweloper potem tylko kasuje zostawiając ten, którego dotyczy sprzedawany lokal.
Co jest potrzebne do wykonania prospektu?
Nie wyobrażam sobie rozpoczęcia prac nad prospektem bez kompletu dokumentów, tj. numeru księgi wieczystej, wyrysu i wypisu z EGIB, planu zagospodarowania terenu w formacie dwg, wzoru aktu notarialnego, harmonogramu prac budowlanych, opisu stanu deweloperskiego, projektu budowlanego (przekroje, rzuty kondygnacji), decyzji o pozwoleniu na budowę, informacji o poprzednich inwestycjach, danych dewelopera i danych do działów sprzedaży. Jeśli inwestycja jest wieloetapowa to konieczne jest odnotowanie, które budynki wchodzą do poszczególnych etapów, a także jakie są ich numery porządkowe (projektowe i docelowe). Zdarza się, że deweloperzy dysponują wyrysem i wypisem z planu miejscowego, który uzyskali z urzędu. Jednak praktyka pokazuje mi, że takie wyrysy z czerwoną urzędową pieczątką niosą również błędy. W jednym z prospektów w trakcie wykonywania opisów zauważyłam rozbieżności w przeznaczeniu terenu. W wyrysie i wypisie z planu miejscowego urzędnik wskazał, że teren jest 4MNU. Na planie zagospodarowania terenu architekt wpisał raz, że jest to teren 4MN, a raz 4MNU. W projekcie architektniczno-budowlanym nie było nic na temat przeznaczenia terenu, a w wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę organ określił, że zatwierdza projekt i stwierdza jego zgodność z przeznaczeniem 5MNU wykazanym w planie. Rysunek planu był z lat 90’tych i był mało czytelny – w związku z tym niewidoczne były linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Przeszukując liczne rejestry i wczytując się w zapisy planu miejscowego (i jego późniejszych zmian, a było ich kilka) ustaliłam, że jest to teren 5MNU. Potwierdzone to zostało w wydziale architektury u inspektora i u naczelnika. Błąd został wykazany na etapie prospektu inwestycyjnego w momencie, gdy inwestor robił wylewki pierwszej kondygnacji budynku jednorodzinnego dwulokalowego. Ów inwestor jest chyba w czepku urodzony, bo różnice w opisach szczegółowych wskaźników urbanistycznych (wysokość zabudowy, PBC) dla terenów 4MNU i 5MNU były tożsame. W związku z tym, iż był to bardzo stary plan miejscowy, to inne parametry po prostu nie były opisane. Co by było gdyby wskaźniki były inne? Co by było, gdyby inwestor uzyskał PNB na wysokość budynku 12m (w oparciu o teren 4MNU), a w oparciu o przeznaczenie 5MNU mógłby zbudować budynek wysoki na 9m? Kto za to odpowiada – urzędnik, który dał wypis i wyrys z planu miejscowego? Okazuje się, że nie. Naczelnik w przedmiotowej sprawie wydał opinię, że wyrys i wypis z planu nie jest podstawą do sporządzania projektu! To po co w takim razie jest? A może odpowiedzialność ponosi architekt, który sporządził projekt nie dociekając, czy faktycznie pracuje na właściwych danych? Zapewne inwestor usłyszałby – przecież urzędnik wydał dokumenty i wydał decyzję o PNB. W takich sytuacjach winny i jednocześnie pokrzywdzony jest inwestor. Owszem, może on złożyć pozew przeciwko urzędnikowi, architektowi, ale strat finansowych i czasowych w uruchamianiu procedur od nowa nikt mu szybko nie zrekompensuje. Dlatego zawsze sugerujemy inwestorom zaczynać proces budowlany od solidnej analizy chłonności. Ceny podstawowych analiz chłonności, w zależności od wielkości terenu, ilości działek, ilości dokumentów planistycznych zaczynają się od 4-5 tys. zł netto. Wiele z elementów takiej analizy można później wykorzystać zarówno w projekcie architektoniczno-budowlanym, jak i w samym prospekcie informacyjnym. Skoro i tak później to trzeba wykonać, to może lepiej wcześniej niż za późno?
Co podlega analizie w prospekcie informacyjnym?
W prospekcie analizuje się szereg informacji z dokumentów planistycznych, dokumentów określających zasady ochrony przyrody, aspekty konserwatorskie, rozbudowy dróg, kolei, poszczególnych elementów infrastruktury technicznej, kwestie ograniczeń wynikających z obecności lotnisk (wraz ze strefami, które sięgają często poza granice miasta). Analizie podlega szereg obwieszczeń w biuletynach publicznych i stronach urzędu gminy. Przeglądać należy również wydane pozwolenia na budowę, księgi wieczyste itd. Sprawa jest prostsza, gdy na terenie analizy są uchwalone plany miejscowe. Jeśli ich nie ma – szukać trzeba głębiej, więcej i dłużej. Branżyści wiedzą, że wiele planów miejscowych niesie liczne błędy. Czasami okazuje się, że inny dokument ma inną dokładność i stanowisko archeologiczne nie dotyczy naszej działki, albo teren obszaru chronionego krajobrazu jednak nie przebiega po granicach działek i konieczność odsunięcia się z linią zabudowy o 20m od jego granicy jest 3m obok. Tego typu rozbieżności warto odnotować. Jak wykazałam, urzędnik wydający wyrys i wypis z planu miejscowego, albo wydający decyzje o pozwoleniu na budowę, czy architekt może popełnić błąd. Ufanie czerwonym pieczątkom zawiodło niejednego inwestora. Dlatego jak jest możliwość zweryfikowania pewnych kwestii w dwóch lub więcej dokumentach, to warto to robić.
Zasady liczenia powierzchni w prospekcie
Zdarza się, że na kartach lokali ma wpisaną normę PN-ISO 9836:1997, a notariusz w akcie notarialnym wpisuje normę PN-ISO 9836:2022-07. Zdarza się, że deweloper zleca prospekt informacyjny i wykonanie metryczek lokali, a po oddaniu dokumentacji nagle zmienia strategię biznesową w zakresie liczenia powierzchni, z których rozlicza się ze sprzedającym – i zapomina zaktualizować tych informacji w prospekcie. Przecież te elementy muszą być transparentne i jednolite na całej linii dokumentacji, tj. na wizualizacjach, na stronach www, na kartach lokali, w umowach rezerwacyjnych, w prospekcie informacyjnym, w umowie końcowej! Do tych aspektów trzeba podchodzić kompleksowo od samego początku procesu inwestycyjnego. W prospekcie należy opisać „sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. A powołał się tu ktoś na jakąś normę pomiaru powierzchni, na jakąś konkretną definicję? Jeden z kierowników budowy podczas obliczania powierzchni wybudowanych już lokali do celów sporządzenia kart lokali zapytany o wymiar jednego z szachtów odpowiedział mi tak: „A jakie to ma znaczenie? Przecież inne szachty też mają inne wymiary niż w projekcie, a dodatkowo to niektóre z nich zostały przeniesione do innych pomieszczeń. Co to za różnica czy szacht jest w pokoju czy w kuchni? Metr w tą czy w tą? Pani sobie tu doda, a tu odejmie, tak żeby wyszło jak w projekcie. Pierwszy raz się spotykam, żeby takie rzeczy były potrzebne”. Jeśli z taką „dokładnością” robione są karty lokali i tak mierzy się powykonawczo powierzchnie, to nie dziwi fakt ilości wydanych wyroków sądowych w tym zakresie – a w systemie sip.lex.pl widnieje ich ponad 35 tys., co pokazuje, że temat przysparza wielu problemów. Na temat liczenia powierzchni użytkowej na portalu INVESTOR REE znajdziecie liczne artykuły autorstwa Adriana Hołub.
Zapisy z aktu notarialnego w prospekcie
Od początkujących deweloperów czasami słyszę, że notariusz wymaga prospektu informacyjnego, żeby sporządzić umowę deweloperską. Taką umowę powinien sporządzić inwestor w porozumieniu z prawnikiem. Kto jak nie sam deweloper ma zdecydować czy będzie waloryzacja cen ze względu na wskaźnik inflacji, czy klient za rozwiązanie umowy będzie miał 2% kary, 5% kary czy nie będzie miał kary w ogóle. Chodzi o to, że te dokumenty muszą być spójne ze sobą i z wizją biznesową dewelopera. Brak konsekwencji w dokumentacji to jedna z przyczyn problemów, która wychodzi na światło dzienne przy pozwach sądowych. Wynika to ze zbyt dużej atomizacji działów nieruchomości i braku zrozumienia kompleksowo procesu deweloperskiego.
Nie zawsze architekt zna się na aspektach prawnych aktów notarialnych, nie zawsze prawnik porusza się biegle w tematyce planowania przestrzennego i nie zawsze notariusz rozumie aspekty architektoniczne. Nie sposób mieć szczegółową wiedzę z tych wszystkich dziedzin, ale by być deweloperem w kompleksowym tego słowa znaczeniu bezwzględnie trzeba rozumieć każdą z tych dziedzin, trzeba umieć skomunikować tych ekspertów, by sprawnie pociągać za sznurki własnych inwestycji, by ułożyć to w model biznesowy i sprzedać z zyskiem.
Roszczenia kupujących w sprawie prospektów
Rozmawiam z wieloma deweloperami i pytam ich często o to, jakiej objętości i szczegółowości mają prospekty i o to, jakie roszczenia mają kupujący lokale. Z informacji wynika, że mało który kupujący w ogóle pyta o prospekt informacyjny i mało, który kupujący jest świadomy, że takiego prospektu powinien nawet wymagać. Niektórzy deweloperzy oczekują wykonania kilkunastu metryczek lokali i prospektu na już, bo praktycznie sprzedali lokale i chcą podpisywać akty notarialne. Tak, są ludzie, którzy nie sprawdzają powierzchni lokali, układu tych lokali, nie bardzo interesują się szczegółami – ale za to potem chętnie mają roszczenia i zakładają rozprawy sądowe. Znam takich, którzy podpisali akt notarialny bez obejrzenia lokalu mieszkalnego za pół miliona złotych, mimo iż był postawiony cały budynek. Myślę jednak, że są to wyjątki – że większość nabywców lokali jednak interesuje się tym gdzie będzie mieszkać, jaki będzie dojazd do pracy, czy w danej okolicy są szkoły, czy obiekty uciążliwe takie jak składowiska odpadów, elektrownie, gazociągi, cmentarze itp. O co są roszczenia na linii deweloper nabywca? Jak wspomniałam wcześniej rozprawy dotyczą m.in. rozliczenia powierzchni. Szczególnie istotne są redukcje wysokości, które często są wyliczane niewłaściwe. Kolejne poważne błędy dotyczą wliczania powierzchni przejść drzwiowych, wnęk okiennych, szachtów, powierzchni pod ściankami działowymi itd. Błędy dotyczą też często wliczania schodów czy powierzchni antresoli do powierzchni użytkowej – w różnych normach PN-ISO 9836 (były trzy, w tym jedna z komentarzem) raz są one wliczane, a raz nie. W prospekcie informacyjnym należy opisać sposób pomiaru powierzchni użytkowej, ale nie odwołuje się on do normy czy rozporządzenia. Kolejny wrażliwy temat to standard deweloperski, który nie jest niestety określony ustawowo, o czym pisał Ekspert Skanska w artykule „Standard deweloperski. Co tak naprawdę oznacza?” [Rocznik INVESTOR REE 7/2023]. W jednej z rozpraw sądowych deweloper został pozwany o rodzaj struktury na elewacji, w innej o to, że na wizualizacji było klinkierowe ogrodzenie, a faktycznie wybudował najtańsze panele ogrodzeniowe. W aktach notarialnych i w prospektach przy opisach standardu deweloperskiego w naszej ocenie brakuje wyszczególnienia czego taki standard NIE zawiera. Jest to dobra praktyka na wielu polach zawierania umów, np. najmu lokali (nie będzie mikrofali, nie będzie czajnika itd.). Czemu, zatem nie przenieść tego na pole sprzedaży lokali czy domów? Niektórzy wymagają również wykonania mebli, które były wrysowane na metryczce. Inni mają pretensje, że nie mieści im się łóżko 180x220cm w pokoju, a na projekcie było wrysowane łóżko małżeńskie. Wielu deweloperów chroniąc się przed tego typu roszczeniami dają prawie puste metryczki – bez mebli, bez grzejników (tylko miejsca „wpięcia”) itd. Te ostatnie elementy dotyczą oczywiście kart lokali i standardu deweloperskiego, a nie samego prospektu. Jednak deweloper przekazuje kupującemu komplet dokumentów i ważne, żeby zadbał, aby były one spójne. Jeśli chodzi o pozwy dotyczące prospektów to zaczynają się telefony do biegłych sądowych z zapytaniem o chęć podjęcia się zaopiniowania aspektów dotyczących prospektów – pierwsze wyroki zapewne już wkrótce.
Czego od prospektów oczekują banki?
Banki przede wszystkim sprawdzają aktualność wzoru prospektu z tym w ustawie. Ten niestety zmienia się nazbyt często. Najczęściej uwagi dotyczą tego, że zmienił się tytuł sekcji, albo numer dziennika ustaw we wzorze prospektu. Skrupulatnie analizują również daty wynikające z harmonogramu prac, numery działek i zapisy dotyczące ksiąg wieczystych. Czasami wymagają określenia konkretnych dat dotyczących wypłacania poszczególnych transz po zakończonych etapach – mimo, że prospekt tego nie wymaga. We wzorze prospektu jest pole dotyczące harmonogramu, ale nie ma wyszczególnionych elementów, których należy wymagać – co deweloper, co bank to inny standard w tym zakresie. Mimo, że wzór z ustawy nie narzuca konkretnego wyglądu harmonogramu, to banki mają swoje wewnętrzne wymogi i deweloper musi się dostosować (bez podania podstaw prawnych). Deweloperzy twierdzą, że do opisów raczej uwag nie ma. Co w kwestii aktualizacji prospektu do banku? Inwestorzy dostarczają prospekt do banku zazwyczaj raz na początku, w momencie otwierania rachunku powierniczego zanosząc komplet dokumentacji. Zachęcam, aby kontaktować się z pracownikiem banku w kwestii wymogów do prospektu jeszcze przed jego oficjalnym złożeniem. W przeciwieństwie do analityków bankowych, z którymi nie ma kontaktu osobistego w toku uzyskiwania kredytu – przy prospektach można podpytać czego wymaga dany bank.
Dalsza część tekstu pod grafiką.
Absurdy prospektów informacyjnych
Pierwszym z absurdów, w mojej opinii jest w ogóle zasadność sporządzania takich prospektów. Po co w ogóle robi się te prospekty? Kto zapłaci za te prospekty? W pierwszej kolejności zapłaci deweloper, który musi zaangażować pracownika lub zlecić zrobienie prospektu w ramach B2B. Jednak oczywiste jest, że koszt zostanie przerzucony na kupującego w cenie jednostkowej lokalu czy domu. Ustawodawca wymyśla coraz to nowsze wymagania dla deweloperów i chyba zbyt pochopnie myśli, że deweloper będzie dokładał ze swoich pieniędzy, żeby finansować te pomysły. Irytuje również sama forma prospektu w ustawie, bo każdy deweloper, bank, czy osoba wykonująca fizycznie taki prospekt musi go przepisywać. Czemu taki wzór prospektu nie jest możliwy do pobrania z ustawy poprzez link. Cyfryzujemy budownictwo, mówimy tyle o ochronie środowiska, a najprostsze funkcjonalności jak przycisk „pobierz” generują straty w czasie pracy wielu osób. Trzecim z absurdów jest powielanie dokumentów. Przecież zapisy planu miejscowego uwzględnić musiał architekt. Przecież zasady liczenia powierzchni są w kartach lokali i w umowie deweloperskiej. Przecież zasady waloryzacji cen, czy kary za rozwiązanie umowy również znajdują się w umowach deweloperskich. Przepisywanie zapisów planów miejscowych, całych akapitów aktów notarialnych, przepisywanie kart lokali – po co to wszystko? Powielanie informacji powoduje ryzyko popełnienia błędu ludzkiego przy zwykłym przeklejaniu, przepisywaniu informacji. Z jednej strony urzędnicy traktują nabywców, jak przedszkolaków, którym trzeba pokazać palcem jak daleko będą mieli do torów kolejowych, a ile do linii wysokiego napięcia. Z drugiej strony, mam wrażenie, że próbuje się zniechęcić deweloperów do działania, bo tych mniejszych, początkujących jest coraz więcej. Kolejne irytujące kwestie pojawiające się przy sporządzaniu prospektów to jakość i ilość dokumentów planistycznych koniecznych do analizy. Zdarza się często, że na danym terenie uchwalono kilkanaście nowych planów miejscowych i wszystkie obowiązują (pierwotne uchwały i liczne zmiany planów na fragmentach planu pierwotnego). Jest to dla mnie niepojęta praktyka planistyczna. Zespół planistyczny z ramienia gminy powinien dołożyć wszelkich starań i finansów, żeby uchwalić nowy, porządny i kompleksowy plan miejscowy. Uchwalony plan na danym terenie w mojej opinii powinien być ujednolicany z resztą planu – tak, żeby osoba przeglądająca rejestr zawsze miała dostęp do jednego dokumentu. Ilość czasu, jaką tracą inwestorzy, prawnicy, architekci, geodeci, rzeczoznawczy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, przedstawiciele banków i wiele innych osób zaangażowanych w procesy inwestycyjne – to jest dopiero „rozwój” i „cyfryzacja” sektora budownictwa. Następny aspekt to zakodowane PDFy z tekstami planów miejscowych, z których większość osób nie może kopiować tekstu, albo musi zakupić program, żeby rozkodować taki tekst i przyspieszyć pracę. Jedna osoba zakoduje PDFa (nie wiadomo po co), albo wrzuci tabelkę w tekst ustawy (zamiast umożliwić pobranie tekstu w wordzie), a potem tysiące osób tracą czas na pracowanie na takich plikach – ot przyczyniamy się do wzrostu PKB. We wzorze prospektu nieprzemyślane jest również nazewnictwo niektórych pozycji. Przykładowo w kilku sekcjach mowa jest o wpływie CPK na teren inwestycji lub obszar wokół niego – a nowy rząd planuje zmienić nazwę CPK. Upolitycznienie strategicznych inwestycji i ich powiązywanie z ustawami jest niedopuszczalne.
Dalsza część tekstu pod grafiką.
Kto wykonuje prospekt informacyjny?
Kto wykonuje prospekty informacyjne i skąd w ogóle pozyskuje się dane na temat planów miejscowych, decyzji o WZ, decyzji o zagrożeniu powodziowym, uchwał ograniczonego użytkowania, decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego, objęciu ochroną konserwatorską itd.? Rozbawiła mnie jedna z porad prawnych, w której sugeruje się deweloperom składanie wniosków o udzielenie informacji publicznej na zasadach ogólnych zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej. Czy urzędnik ma za dewelopera wykonać większość prospektu inwestycyjnego? Jak się to ma do faktu, że prospekt informacyjny musi być aktualny na dzień podpisania umowy deweloperskiej? Rozumiem, że urzędnik rzuci wszystkie swoje sprawy, pominie terminy KPA i ochoczo zaktualizuje prospekt w każdym dniu, w który deweloper będzie szedł z nabywcą do notariusza. Oprócz przepisów funkcjonuje jeszcze coś takiego jak rzeczywistość inwestorska! Normalnie, wydawane zaświadczenia czy decyzje z urzędów mają zazwyczaj jeden lub kilka miesięcy ważności. Dlaczego, zatem prospekt ma być sporządzony na dzień podpisywania umowy? Ustawowo powinien być dopuszczony bufor aktualności, 1miesiąca. Kto zatem faktycznie wykonuje prospekty informacyjne? Często są to osoby z zespołu dewelopera, jeśli jest to większa firma. Jeśli jest to początkujący deweloper, który raczej opiera się na współpracy B2B to powinien szukać osoby, która ma wiedzę z zakresu planowania przestrzennego. Aspekty planistyczne są, bowiem przeważającymi w prospekcie informacyjnym. Może to być również architekt, ponieważ ten zna przedsięwzięcie inwestycyjne i często wykonuje analizy chłonności przed przystąpieniem do projektowania, więc wiedzę planistyczną również posiada. Dobrze jednak, żeby deweloper czuwał nad całością prospektu i dopilnował koordynacji prac i spójności danych w dokumentach. Umowa deweloperska (przedwstępna i końcowa), prospekt informacyjny, karty lokali i inne dokumenty muszą być, bowiem spójne i transparentne, bo to deweloper odpowiada przed kupującym za przekazywane mu dokumenty.
Ile kosztuje prospekt informacyjny?
Nie wyobrażam sobie wyceny prospektu informacyjnego przed uzyskaniem informacji gdzie jest zlokalizowana inwestycja i jak duży obszar będzie obejmowała. W wielu analizowanych inwestycjach zdarzało się, że wokół było uchwalonych kilkanaście planów miejscowych (stare plany i zmiany tych planów na fragmentach terenu w późniejszych latach). Zdarzało się również, że inwestycja w zasięgu do 1km sięgała sąsiedniej gminy, gdzie obowiązywały inne wytyczne, inne dokumenty planistyczne, uchwały krajobrazowe, czy wytyczne urbanistyczne. Wszystkie te dokumenty wprowadzają różne obostrzenia i w promieniu do 1km od inwestycji wszystkie je trzeba opisać według wzoru prospektu z ustawy. Czy tyle samo będzie kosztował prospekt informacyjny, który dotyczy kilku planów miejscowych i ten, gdzie analizować trzeba kilkanaście planów? Czy taka sama będzie jego objętość? Jeśli ktoś oferuje tę samą cenę za oba opracowania, to deweloper powinien logicznie pomyśleć, co jest w zakresie tych treści. Cena czyni cuda – hasło funkcjonujące od lat w branży. Widywałam prospekty informacyjne mające 11 stron (czyli tyle co pusta tabelka z ustawy) w cenach 1000zł. Można i tak. Z perspektywy doświadczenia i wykonanych kilkudziesięciu prospektów uważam, że uczciwej jakości prospekt informacyjny dla inwestycji do kilku domów powinien mieć objętość od 40 stron i kosztować 4-5 tys. zł netto. Jeśli inwestycja obejmuje wiele etapów, wiele działek, wiele budynków i lokali, a w dodatku do analizy jest kilkanaście lub kilkadziesiąt planów miejscowych (a takie również są) to ceny są w granicach 7-9 tys. zł netto, a objętość takiego prospektu jest w granicach 50-60 stron. Wszelkie aktualizacje są oczywiście dodatkowo płatne, w granicach 1,5-2 tys. zł netto. Mimo iż opisy niewiele się zmieniają, to poszczególne aspekty trzeba zweryfikować tak, jakby się robiło prospekt od nowa – jest łatwiej i szybciej, jeśli w pierwszej wersji wpisano pełne nazwy dokumentów i pełne linki. Dochodzi do tego weryfikacja nowych pozwoleń na budowę, nowych uchwał planów, nowych obwieszczeń o planowanych inwestycjach, a wkrótce dojdzie rewolucja w postaci uchwalanych w każdej gminie planów ogólnych gmin. Abstrahując od tego, czy prospekt jest potrzebny czy nie, deweloper musi go przedstawić kupującemu przed rozpoczęciem sprzedaży. A skoro ustawodawca zadbał o interesy nabywców lokali czy domów, to deweloper musi zadbać o swoje własne. Kary finansowe, prawo odstąpienia od umowy przez nabywcę, odpowiedzialność cywilna i karna, a także utrata wizerunku i zaufania – takie ryzyko bierze na siebie deweloper, który nie przykłada starań na etapie sporządzania prospektu informacyjnego.
