Grudzień na rynku najmu upłynął pod znakiem dalszych spadków dostępnej oferty i zainteresowania ze strony najemców oraz stabilizacji cen, które zatrzymały się na średnim poziomie 3,7 tys. zł. Tym samym ostatni miesiąc roku wpisał się w obserwowane w ciągu całego roku trendy w sektorze najmu, w którym nie zabrakło jednak zaskoczeń. Jednym z nich jest zwrot najemców w kierunku mniejszych mieszkań.
Mniej mieszkań na wynajem
Grudzień przyniósł dalszy spadek liczby dostępnych mieszkań na wynajem. Na początku miesiąca w serwisie Otodom widniało 22,9 tys. aktywnych ogłoszeń, podczas gdy pod koniec było to 20,9 tys., co oznacza spadek o 9%. W tym czasie wynajmujący dodali 11,8 tys. nowych ofert (o 22% mniej niż w listopadzie) i zamknęli 17,6 tys. (-12,5% w stosunku do poprzedniego miesiąca). W których miastach oferta najbardziej się skurczyła? W porównaniu do listopada najmocniejsze spadki widoczne były w Trójmieście (-15%), Lublinie i Gnieźnie (-12%).
– Grudzień potwierdził ogólną tendencję spadkową na rynku najmu obserwowaną w całym 2024 r. Wyjątkiem był okres wakacyjny i wrzesień, w którym wzrostowi aktywności po stronie najemców towarzyszył wzrost liczby dostępnych ofert najmu. Charakterystyczna sezonowość i cykliczność tego sektora pozwala przewidywać, że już na początku 2025 r. nastąpi lekkie odbicie po stronie podażowej, a najemcy zyskają większy wybór – zaznacza Milena Chełchowska, analityczka Otodom.
Zmniejszenie liczby ofert na koniec grudnia szczególnie widoczne było w mniejszych miastach. Olsztyn kończy rok ze spadkiem na poziomie ok. 60%, Zielona Góra 45%, a Szczecin i Opole blisko 40%, podczas gdy w Warszawie wniósł on 11% r/r.
Mniejsze metraże, mniejsza liczba pokoi
Koniec roku to tradycyjnie okres mniejszego zainteresowania ze strony potencjalnych najemców. Nie inaczej było w grudniu 2024 r. W porównaniu z listopadem liczba wyszukiwań spadła o 10%, ale była o 7% wyższa niż w grudniu 2023. Jednak najważniejszą zmianą, jako można było zaobserwować względem 2023 roku po stronie popytowej rynku najmu, były preferencje najemców.
Okazuje się, że na przestrzeni 2024 roku mocniej zwrócili się oni w kierunku mniejszych lokali. Dane Otodom wskazują, że w pierwszej połowie roku udział wyszukiwań większych mieszkań (4-6 pokoi) wynosił 7-8%, lecz w drugiej połowie spadł do 5-6%. Podobną zmianę odnotowano w preferowanych metrażach – udział najmniejszych lokali (do 20 mkw.) wzrósł z 7% na początku roku do 9% w grudniu, podczas gdy większe (ponad 60 mkw.) zanotowały spadek z 12% do około 9%.
– Zmiany w strukturze popytu na rynku najmu odzwierciedlają podobne tendencje na rynku deweloperskim, gdzie średni metraż wprowadzanych do sprzedaży mieszkań sukcesywnie maleje. Z jednej strony zbieżność tych trendów w obu sektorach wskazuje więc na szersze zjawisko adaptacji rynku mieszkaniowego. Z drugiej strony, świadczy o zmianie podejścia najemców do wynajmowanych lokali. W dobie wysokich kosztów kredytu hipotecznego i rosnących cen zakupu nieruchomości część z nich traktuje najem jako dłuższy przystanek na drodze do własnego M. Wybierają więc bardziej ekonomiczne, przystępne cenowo opcje, czyli mniejsze mieszkania, które będą mniejszym obciążeniem dla ich budżetu w dłużej perspektywie czasowej – tłumaczy Milena Chełchowska.
Wyzwanie dla portfela najemcy
Poszukujący mieszkań na wynajem w grudniu musieli liczyć się ze średnim wydatkiem na poziomie ok. 3,7 tys. zł, czyli ok. 2% więcej niż rok wcześniej. Warto jednak zauważyć, że po uwzględnieniu poziomu inflacji (4,3% w listopadzie), w większości polskich miast można mówić o realnym spadku cen r/r. Wyjątkami były Zielona Góra (+17% r/r), Olsztyn (+11% r/r) oraz Bydgoszcz (+ 8%).
Pod koniec roku najtańszą lokalizacją pozostały Kielce, gdzie przeciętne oferty nie przekraczały 2 tys. zł. O ok. 100-200 zł drożej było w Białymstoku, Bydgoszczy i Łodzi. Z kolei wśród najdroższych dla najemców miast znalazły się Trójmiasto, Wrocław i Kraków ze stawkami przekraczającymi 3 tys. zł oraz Warszawa, w której średnia cena kształtowała się powyżej 5 tys. zł.
Czy obecne stawki są barierą dla najemców? Dla wielu z nich mogą być. Mieszkań w niższym przedziale cenowym w danym mieście czy dzielnicy jest na rynku mniej. Stąd poszukujący często nie mają wyboru i poruszają się wśród droższych ofert, co potwierdzają dane Otodom. W grudniu 2023 roku niemal połowa wyszukiwań mieszkań na wynajem (49%) dotyczyła przedziałów cenowych do 3 tys. zł, a 13% skupiało się na najdroższych ofertach, powyżej 6 tys. zł. Pod koniec 2024 roku te proporcje wyglądały nieco inaczej – odsetek zapytań w niższych przedziałach cenowych spadł do 44%, podczas gdy zainteresowanie najdroższymi mieszkaniami wzrosło do 15%.
Nowa równowaga w 2025 r.
Co będzie dalej? Echa poprzednich lat były wyczuwalne w 2024. Pierwsza połowa roku, szczególnie do maja, charakteryzowała się znacznym wzrostem podaży mieszkań na wynajem – był to efekt programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wielu dotychczasowych najemców, korzystając z preferencyjnego finansowania, zdecydowało się na zakup własnego lokum, co uwolniło sporą pulę mieszkań na rynku najmu.
Od maja 2024 obserwowaliśmy jednak stopniowe wyciszenie tego trendu. Podaż mieszkań na wynajem zaczęła systematycznie spadać, choć wciąż utrzymuje się na poziomie wyższym niż przed wprowadzeniem rządowego programu mieszkaniowego. Analiza tych danych sugeruje, że w 2025 roku możemy spodziewać się dalszej, choć już łagodniejszej tendencji spadkowej w porównaniu z gwałtownymi zmianami z wiosny 2024. Co szczególnie istotne, na rynku najmu są widoczne oznaki stabilizacji. Popyt w 2024 r. również charakteryzował się tendencją spadkową – malejąc średnio o 3% z miesiąca na miesiąc. Do tego obserwujemy stabilne ceny (rosły w ciągu roku średnio o 0.2%, więc zdecydowanie mniej niż sugeruje inflacja). Kształtująca się nowa równowaga – o ile nie zostanie zaburzona przez nieprzewidziane czynniki zewnętrzne – powinna się utrwalać w 2025 roku. Ta stabilizacja może przynieść korzyści zarówno wynajmującym, jak i najemcom, umożliwiając bardziej przewidywalne planowanie długoterminowe.
Więcej informacji w grudniowym raporcie z rynku najmu Otodom.
