Komentarz Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu badań Otodom Analytics.
Jeśli wierzymy, że budownictwo mieszkaniowe ma wpływ na rozwój gospodarczy w Polsce, to sierpniowe dane GUS trzeba potraktować jako sygnał ostrzegawczy. Warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego są z roku na rok trudniejsze, więc pomimo wzrostu liczby udzielanych pozwoleń na budowę, realne efekty w postaci liczby mieszkań i domów oddanych do użytkowania, są coraz słabsze.
Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań oddanych do użytku w Polsce maleje. W sierpniu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 14,6 tys. lokali, czyli o 18% mniej niż rok temu i o 21% mniej niż w lipcu br. Deweloperzy oddali w ramach tej puli 8,5 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 26% w porównaniu do lipca i o 30% w porównaniu do sierpnia ubiegłego roku. Jest to najgorszy sierpniowy wynik od ośmiu lat (trzeba się cofnąć do 2017 roku, by odnaleźć gorszy od tegorocznego wynik w sierpniu). Deweloperzy odpowiadali za 58% wszystkich oddanych mieszkań w tym miesiącu. W sytuacji wyraźnie słabszych niż w lipcu wyników firm deweloperskich, w sierpniu nieznacznie wzrósł udział domów, głównie oddawanych przez inwestorów indywidualnych (udział w ogólnej liczbie lokali oddanych do użytkowania). W porównaniu do sierpnia 2023 roku gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę większej o 3% liczby mieszkań/domów, ale porównanie z poprzednim miesiącem w tej grupie inwestorów też nie wygląda optymistycznie (18% mniej).
Tę niekorzystną tendencję potwierdzają dane prezentowane w formie sum od początku roku (narastająco). Do końca sierpnia firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 78,5 tys. mieszkań i domów czyli o 9% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 46,3 tys. lokali, tj. o 17% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku.
Sierpniowe efekty starań różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę przyniosły gorsze efekty niż w lipcu. Mimo to wyniki w tej kategorii należy uznać za zaskakujące dobre. Musimy bowiem pamiętać, że od 1 sierpnia obowiązują nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany te mogą istotnie wpłynąć na projektowanie i opłacalność realizacji budynków wielorodzinnych, dlatego można było się spodziewać, że firmy deweloperskie skoncentrują się na uzyskiwaniu pozwoleń na warunkach obowiązujących przed nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych. W efekcie, po okresie wzrostu liczby uzyskanych pozwoleń w pierwszej połowie roku, w sierpniu powinniśmy obserwować wyraźny spadek aktywności firm deweloperskich, a w rezultacie wyraźnie mniejszą liczbę uzyskanych pozwoleń. Sierpniowe dane GUS negatywnie weryfikują te prognozy, ale, biorąc pod uwagę że czas uzyskiwania pozwoleń w Polsce waha się od kilku do nawet kilkudziesięciu miesięcy, być może na efekty tej nowelizacji poczekamy do następnego roku.
Okazało się, że łączna liczba pozwoleń wydanych w sierpniu wyniosła 25,6 tys., z czego 17,9 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 6,7 tys. inwestorzy indywidualni i była o zaledwie 4% niższa niż w lipcu. W porównaniu do sierpnia sprzed roku, liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 28%, głównie dzięki wyraźnie wyższej niż przed rokiem aktywności deweloperów w uzyskiwaniu pozwoleń.
Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie od początku roku do końca sierpnia (narastająco), jest znacząco wyższa niż rok temu. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 138,3 tys. mieszkań (o 40,3% więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 53,5 tys. (o 11,9% więcej).
Sierpniowe statystyki rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na stabilizację na poziomie z lipca. Wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły w sierpniu budowy 19,9 tys. lokali mieszkalnych, czyli o zaledwie 0,4% mniej niż w lipcu i o 10,6 % więcej niż w sierpniu 2023 roku. Wzrost w stosunku do poprzedniego roku i stabilizacja na poziomie lipca, to przede wszystkim efekt działań podejmowanych przez firmy deweloperskie, które rozpoczęły budowę większej liczby lokali – w stosunku do lipca br. o 8%, a w stosunku do sierpnia ubiegłego roku o 18,7%.
Dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi ponad 34 tys. co oznacza, że 17% uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Ten wynik nie byłby niepokojący gdyby nie fakt, że w pierwszych ośmiu miesiącach roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli większą od uzyskanych pozwoleń liczbę budów. Było to możliwe dzięki nadwyżce pozwoleń z lat poprzednich, co jest zjawiskiem pozytywnym. W tym kontekście, jako zaskakujące (a może nawet niepokojące) należy odczytać wyniki firm deweloperskich, które od początku 2024 roku odłożyły 24% uzyskanych pozwoleń. Oznacza to, że w skali całego kraju nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi przez deweloperów budowami, systematycznie się powiększa. Odpowiedź na pytanie jak to możliwe, że w skali kraju co piąte pozwolenie na budowę mieszkań uzyskiwane przez firmy deweloperskie, nie jest wykorzystywane tkwi oczywiście w szczegółach, które mają charakter geograficzny. Będziemy je mogli przeanalizować i ocenić, gdy GUS opublikuje analogiczne dane o skali budownictwa dla poszczególnych powiatów.
