Data publikacji: 19.01.2026 r. Aktualizacja 11.02.2026 r.
Nagłówki artykułów w mediach głównego nurtu z wielkimi sloganami o tym, jak to deweloperzy zostali pogrążeni w zakresie liczenia powierzchni sprzedawanych lokali i domów bawią mnie do łez! A ludzie rynku nieruchomości bez sprawdzenia przepisów ślepo powielają te bzdury. Otóż informuję, że dzięki tej nowelizacji deweloperzy zarobią więcej niż przed nowelizacją! Dopóki politycy nie zrozumieją celowości przepisów, które wdrażają dopóty na rynku będzie chaos! A robi się coraz większy! Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska) wchodzi w życie 13 lutego 2026 r. Zgodnie z przepisami odwołującymi się do liczenia powierzchni według „czystej” normy PN-ISO 9836 – za powierzchnię pod ścianami działowymi deweloper pieniędzy brać nie może. Czy ustawodawca osiągnął cel i dopiekł deweloperom? Gdyby ludzie, którzy stoją za mediami głównego nurtu i eksperci, którzy udzielają porad prawnych znali się kompleksowo na przepisach dotyczących powierzchni użytkowej, to dorzuciliby informację, że mimo iż deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze ze powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. Jakie to powierzchnie? Schody, balkony, niektóre poddasza, niektóre garaże, powierzchnie o zredukowanej wysokości itd. Znaczy to tyle, że po nowelizacji Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji ustawy! Co więcej, deweloper musi to naliczyć – nie ma tutaj wyboru! Ustawodawca zapewnił, więc nakaz zwiększania powierzchni do celów sprzedaży. Szczególnie zadowoleni będą „deweloperzy domkowi”! Przedstawię przykłady trzech wyliczeń, które już wykonaliśmy dla konkretnych deweloperów. Powierzchnie, w zależności od wielkości i prestiżu lokalu czy domu są większe od 5,9 mkw. do 61,46 mkw. Rekord sprzed kilku dni to 157mkw.! pomijając rekord, średnio przekłada się to na 10-15% większe powierzchnie sprzedawanych lokali / domów. I to wszystko mimo zakazu liczenia powierzchni pod ścianami działowymi! Deweloperzy nie dajcie się zwieść, że zmiana polega tylko na odjęciu powierzchni pod ścianami działowymi! W lutym 2026 r. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wydał rekomendację dla deweloperów – czy jest ona słuszna? Jakie decyzje podejmują deweloperzy, z którymi rozmawiam od początku roku na ten temat?
Różne cele stosowania norm i definicji powierzchni użytkowej
Zrozumcie wreszcie, że są różne podstawy prawne i różne cele stosowania przepisów w zakresie liczenia powierzchni użytkowej! Obecnie mamy 8 różnych definicji powierzchni użytkowej do ośmiu różnych celów! Każda z tych powierzchni lokalu czy domu będzie miała inną wartość!
W Polsce mamy wiele definicji powierzchni użytkowej, co wynika z samego prawa polskiego. Inaczej mówiąc, prawo polskie do różnych celów różnie definiuje „powierzchnię użytkową” i w przeciągu ~15 lat mocno się to zmieniało.
Jakie mamy „powierzchnie użytkowe”?:
1) Powierzchnia użytkowa na potrzeby projektu budowlanego do dnia 19.09.2020 r.
2) Powierzchnia użytkowa na potrzeby projektu budowlanego od dnia 19.09.2020 r.
3) Powierzchnia użytkowa do wyliczenia podatku (Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych).
4) Powierzchnia użytkowa przy mieniu komunalnym wyliczona zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmiana Kodeksu cywilnego.
5) Powierzchnia użytkowa zgodnie z samymi normami PN-ISO 9836 (trzy wydania normy)
6) Powierzchnia użytkowa zgodnie z normą PN-70/B-02365, czyli praktycznie wszystkie mieszkania w Polsce wybudowane przez deweloperów powstałe w oparciu o pozwolenie na budowę złożone do dnia 29.04.2012 r.
7) Powierzchnia użytkowa wyliczona na potrzeby, czy zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn.
8) Powierzchnia użytkowa zgodnie z poprzednim rozporządzaniem w sprawie EGIB.
Omówienie różnic między punktami od 1 do 8, to temat na inny obszerny artykuł.
Dalsza część artykułu pod nagraniem.
Jaką powierzchnię sprzedawał deweloper przed nowelizacją ustawy deweloperskiej?
Dotychczas deweloper miał obowiązek informowania nabywcy o tym, jaka jest powierzchnia użytkowa lokalu. Nie było natomiast w przepisach podanej definicji powierzchni, według której deweloper miałby obowiązek sprzedawania powierzchni lokalu wyliczonej w konkretny sposób! Ustawodawca pozwolił nawet w prospekcie informacyjnym na samodzielnie zdefiniowanie powierzchni użytkowej i opisanie sposobu liczenia powierzchni użytkowej. Bez podania podstawy prawnej, przecież definicję mogę napisać sobie samodzielnie. Tak też robiłem dla swoich Klientów i nie widzę nic kontrowersyjnego w takim działaniu skoro dopuszcza to prawo. Co więcej, UOKIK w 2025 r. w chaotycznym i błędnym w wielu miejscach piśmie, o którym mówię w nagraniu „UOKIK wprowadza w błąd deweloperów i nabywców lokali i domów w zakresie liczenia powierzchni użytkowej”. potwierdził, że deweloper mógł sobie zdefiniować tę powierzchnię jak chciał i mógł rozliczać się za powierzchnię pod ścianami działowymi, za powierzchnię przejść drzwiowych, wnęk okiennych itd. Nie mógł on natomiast zmieniać sposobu liczenia powierzchni użytkowej do celów podatkowych, do celów uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali, do celów projektu budowlanego do celów pozwolenia na budowę, do aktu notarialnego, do ewidencji gruntów i budynków (ewidencja, założenie kartoteki lokalu, kartoteki budynku), do celów wyliczenia ułamka do rozliczeń we wspólnocie (koszty części wspólnych i udział w prawie własności części wspólnych budynku i urządzeń i udział w prawie do działki – tak zwane prawo związane). Dlaczego do celów urzędowych trzeba podać powierzchnię użytkową wyliczoną w konkretnie ustalony sposób? Rozporządzenie, do projektu obliguje architekta do wyliczenia powierzchni w konkretnie określony sposób. Następnie, Prawo budowlane art. 57 zmusza do wykonania pomiarów odbiorowych w ten sam sposób. Następnie – powierzchnię do samodzielności lokali musimy przedłożyć wyliczenia w ten sam sposób. Następnie, powierzchnia z samodzielności lokali wędruje do założenia kartoteki lokalu w urzędzie geodezji. Następnie, wypis z rejestru lokalu i powierzchnia tam podana wędruje do aktu notarialnego. Następnie, powierzchnia ta wędruje do założenia KW. Następnie, powierzchnie lokali wyliczone w ten sposób tworzą ułamek wspólnotowy na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Tak to wygląda w telegraficznym skrócie bez podawania szczegółowych podstaw prawnych.
W związku z powyższym, wielu deweloperów definiowało sobie powierzchnię użytkową do celów sprzedaży samodzielnie. Ja deweloperom zawsze doradzałem podawanie klarownie wartości powierzchni użytkowej do celów urzędowych i tej, za którą się rozliczał z nabywcą. Dodatkowo wyszczególnialiśmy jeszcze powierzchnie na metkach poszczególnych pomieszczeń i dawaliśmy oznaczenia kolorystyczne. Tym osobom, które wiecznie „nadają” na deweloperów nadmienię, że wielu deweloperów, których obsługuję w zakresie liczenia powierzchni pomniejszało powierzchnie nawet względem tego na co pozwalały przepisy. Dlaczego? Po pierwsze, żeby uprościć zasady liczenia powierzchni. Po drugie, żeby ujednolicić portfel sprzedawanych nieruchomości do celów obsługi sprzedaży czy porównywania statystyk. Po trzecie po to, żeby cena w ofercie ogłoszenia wyglądała korzystniej w porównaniu do ofert konkurencji. I po czwarte, dlatego że w pewnych regionach kraju pewne rzeczy zwyczajnie nie przejdą u nabywców! Także, nie każdy deweloper ma tylko jeden cel – większy zysk.
Koniec sprzedaży powierzchni pod ścianami działowymi
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025/2026 r. miała ukrócić deweloperom wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej liczonej zgodnie z samodzielnie tworzonymi definicjami powierzchni sprzedaży określanymi u deweloperów. To ustawodawcy się udało – ustawa wchodzi w życie 13 lutego 2026 r. Zgodnie z przepisami odwołującymi się do normy PN-ISO 9836 za powierzchnię pod ścianami działowymi deweloper pieniędzy brać nie może, ponieważ powierzchnia ta nie stanowi powierzchni użytkowej zgodnie z normą (każdą normą PN-ISO 9836).
Na marginesie zaznaczę, że wcześniej (przed nowelizacją) jeśli deweloper w umowach, na kartach lokali i w prospektach miał informację, że liczy powierzchnię użytkową zgodnie z normą PN-ISO 9836, a powierzchnie te wliczał, to jest to nielegalne. Niektórzy deweloperzy lawirowali pojęciami, iż są to ścianki działowe do demontażu, ale jak pisałem w artykule „Ściany działowe do demontażu, a powierzchnia użytkowa. Bzdura na rynku pierwotnym” było to mylne, co odbiło się echem w wielu wyrokach sądowych. Mimo to deweloper, jeśli wiedział jak, to mógł rozliczać się za powierzchnie pod ściankami działowymi (i za inne powierzchnie również), bo żaden przepis do wejścia nowelizacji ustawy deweloperskiej nie mówił według jakiej definicji powierzchni deweloper ma się rozliczać / sprzedawać. Wystarczyły, zatem dobrze skonstruowane zapisy w prospekcie, umowie, na kartach lokali itd. Przy czym do urzędów w celach urzędowych powierzchnię użytkową należało podawać bez żadnych zmian.
Jak liczyć powierzchnię użytkową po nowelizacji ustawy deweloperskiej?
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy (ustawa deweloperska) od 13 lutego 2026 r. narzuca deweloperowi ROZLICZANIE SIĘ za sprzedawane metry zgodnie z normą PN-ISO 9836. Od tej daty, deweloper nie może już sobie definiować powierzchni do celów sprzedaży w dowolny sposób. Czy ustawodawca osiągnął cel? I tu zaczyna się śmiech na sali… bo liczenie powierzchni zgodnie z „czystą” normą PN-ISO powoduje, że doliczamy masę innych powierzchni, które wcześniej doliczane nie były!!!! Dlaczego? Bo jak wykazałem na etapie projektu architekt do pozwolenia na budowę stosował (i stosuje dalej) normę PN-ISO 9836 RAZEM Z ROZPORZĄDZENIEM, które eliminuje niektóre powierzchnie wykazane w normie PN-ISO 9836!!! Często deweloperzy przepisywali powierzchnie z projektu do pozwolenia na budowę, do aktów notarialnych, do kart lokali, do różnych dokumentów do celów sprzedaży i do prospektów informacyjnych. Dzisiaj deweloper musi wykonać dodatkowe opracowanie / wyliczenie, na podstawie którego „Kowalski” zapłaci dzisiaj za większą powierzchnię lokalu czy domu mimo, że deweloper nie będzie mu liczył powierzchni pod ścianami działowymi. Jak wspomniałem na tych zmianach najwięcej zyskają deweloperzy domkowi!
CASE STUDY
Przedstawię trzy przykłady wyliczeń dla rzeczywistych lokali sprzedawanych obecnie w 2026 r. przez wybranych deweloperów, których obsługuję, a którym to już przeliczyliśmy powierzchnie na nowe przepisy. Wybrałem lokale na różnych kondygnacjach i różnie zaaranżowane, żeby pokazać różnice.
Przykład 1
Lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym dwukondygnacyjnym w zabudowie bliźniaczej (część lokalu na parterze, część lokalu na piętrze):
- Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 65,74 mkw.
- Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 73,83 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 8,09 mkw.! O tyle więcej „Kowalski” zapłaci po nowelizacji ustawy za ten lokal!
Przykład 2
Lokal w budynku jednorodzinnym dwulokalowym dwukondygnacyjnym w zabudowie wolnostojącej (wejście do lokalu na parterze, lokal właściwy na piętrze):
- Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 53,67 mkw.
- Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 59,57 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 5,9mkw. O tyle więcej „Kowalski” zapłaci po nowelizacji ustawy za ten lokal!
Przykład 3
Luksusowy budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący dwukondygnacyjny:
- Powierzchnia do projektu do celów uzyskania pozwolenia na budowę (rozporządzenie + PN-ISO 9836) – 400,16 mkw.
- Powierzchnia do celów sprzedaży zgodnie z nowelizacją ustawy 2026 r.- 461,61 mwk.
Mimo, że w obu przypadkach powierzchnia pod ściankami nie jest wliczana to różnica wyszła 61,46 mkw. O tyle więcej „Kowalski” zapłaci po nowelizacji ustawy za ten dom!
Z tych trzech powyższych przykładów wynika, że zapłacimy średnio 10-15% więcej! Z uśmiechem można powiedzieć: spieszcie się Polacy z podpisywaniem umów do 12.02.2026 r., bo politycy zapewnili wam podwyżki!
Co z inwestycjami w trakcie sprzedaży?
Wiele inwestycji jest w toku sprzedaży. Czy w związku z tym w tych inwestycjach deweloper musi liczyć według nowych zasad? Jeżeli deweloper 13 lutego 2026 r. podpisze umowę sprzedaży lokalu lub domu, to musi to robić na nowych zasadach! Znaczy to tyle, że inwestycje w których sprzedaż jest w toku będą sprzedawane na różne sposoby! Ci deweloperzy muszą przeliczyć bardzo szybko (dostali od ustawodawcy kilka tygodni) wszystkie niesprzedane powierzchnie (lokale/domy) na nowo – muszą zrobić nowe karty lokali, zaktualizować zapisy w prospektach deweloperskich, w umowach itd.!
Co powinno się zmienić w zakresie powierzchni użytkowej?
Wiele razy w nagraniach i artykułach mówiłem co powinno się zmienić i że jest to do podyktowania w 15min! Przede wszystkim powierzchnia do wszystkich celów powinna być identyczna! Skoro mamy już polską normę PN-ISO 9836 (która z Polską nie ma nic wspólnego oprócz nazwy), to warto byłoby wprowadzić konieczność liczenia powierzchni wewnętrznej do wszystkich celów! Prostym językiem mówiąc, powinniśmy liczyć wszystko co jest wewnątrz lokalu, czyli po obrysie ścian zewnętrznych od wewnątrz lokalu. Co z tego, że” Kowalski” nie korzysta z szachtów, czy nie korzysta ze ścian działowych. Bez tych elementów lokal nie mógłby istnieć i pełnić funkcji. To tak jakby sprzedawać samochód bez tylnej kanapy, bo przecież z niej na co dzień nie korzystam. Powierzchnia wewnętrzna ułatwiłaby pracę wielu działom nieruchomości w różnych sektorach. Liczenie podatków, wskaźników urbanistycznych od powierzchni wewnętrznej byłoby łatwiejsze, bo byłaby to jedna powierzchnia na lokal. Robienie audytów energetycznych byłoby prostsze. Liczenie ułamków do celów wspólnotowych nie powodowałoby konieczności wprowadzania zmian przy budowaniu i burzeniu ścian wewnętrznych lokalu. Nie istniałaby konieczność aktualizacji do celów podatkowych mieszkania po zmianach aranżacyjnych (obecnie taka konieczność jest, a mało kto to robi). I tak dalej… I tak dalej…
Powtórzę, że na etapie projektu budowlanego architekt liczy powierzchnię zgodnie z rozporządzeniem i normą PN-ISO 9836 (łącznie oba dokumenty z zasadą hierarchiczności systemu polskiego prawa), a teraz trzeba liczyć inną powierzchnię do celów sprzedaży lokalu zgodnie z art. 5a Ustawy deweloperskiej. I to ma być klarowne dla nabywców lokali? Przecież finalnie, mimo że powierzchnia pod ścianami działowymi nie wejdzie do powierzchni lokalu to „Kowalski” zapłaci za inne powierzchnie, które w pozwoleniu na budowę do powierzchni użytkowej nie były wliczone. Brawo Polska 2050 i brawo wszyscy politycy, którzy zagłosowali za wejściem ustawy (a zagłosowali wszyscy, którzy wtedy byli na sali sejmowej – za przyjęciem było 431 posłów, przeciw 0 posłów, wstrzymało się 0 posłów – głosowanie z dnia 4 grudnia 2025 r.).
Czy tylko ja to rozumiem? Postulaty niektórych działaczy kręcą się głównie wokół sloganów prawnych. Nikt nie postuluje o ogarnięcie kompleksowo podejścia liczenia powierzchni na przekroju całego życia budynku. Część osób interesuje tylko sprzedaż, inne grupy tylko podatki, jeszcze inne tylko EGIB – kto w rządzie wreszcie spojrzy na ten problem holistycznie?
Często zadawane pytania
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a to czy powierzchnia użytkowa mieszkania / domu wykazana w dokumentacji pozwolenia na budowę będzie taka sama jak wyliczona zgodnie z art. 5a ustawy deweloperskiej? NIE
- Czy ustawa deweloperska odwołuje się do sposobu liczenia powierzchni użytkowej opisanej w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z 11.09.2020 r.? NIE
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie miał dwie zasady liczenia powierzchni na potrzeby sprzedaży dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? TAK
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie miał dwie zasady liczenia powierzchni na potrzeby ustalania ułamka wspólnotowego dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? NIE
- Czy w wyniku wprowadzenia art. 5a deweloper będzie musiał zrobić aktualizację prospektu inwestycyjnego dla nowych umów dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczął przed 13 lutym 2026 r.? TAK
Rekomendacja Polskiego Związku Firm Deweloperskich
W lutym 2026 r. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wydał rekomendację dla deweloperów (tekst tutaj >>) – czy jest ona słuszna? W mojej ocenie, założenie rekomendacji PZFD w samej idei jest dobre, ale póki co przepisy mówią co innego. Nie zgadzam się z tą rekomendacją w takim zakresie, że niby w taki sposób od 13.02.2026 r. deweloperzy mają się rozliczać z nabywcami. Obecnie na temat powierzchni użytkowej mamy ponad 38 tys. wyroków sądowych (Dane Lex), a taka rekomendacja wygeneruje kolejne rozprawy. Mimo, że powoduje ona, że nabywca zapłaci mniej za powierzchnię, to w dokumentach jest bałagan i jest niezgodność z prawem. Logicznie myśląc można by powiedzieć, że absurdem jest że nabywca pozwie nas za to, że za mało mu naliczyliśmy metrów, za które ma zapłacić. Jednak w różnych rozprawach prawnicy w pozwach chwytają się wszystkiego – czytam dokumenty do rozpraw dotyczące powierzchni użytkowej kilka razy w miesiącu jako biegły. Mam wrażenie, że to powtórka z rozrywki kiedy to jakiś czas temu inna rekomendacja mówiła, że ścianki działowe są ściankami do demontażu i należy je wliczać do powierzchni użytkowej liczonej zgodnie z normą PN-ISO 9836 – wielu deweloperów przegrywa w sądach ten aspekt.
Dalsza część artykułu pod grafiką.
Co planują deweloperzy, z którymi rozmawiam od początku 2026 r.?
Jedni przeliczają powierzchnie na nowo i zgodnie z przepisami doliczają schody, balkony, tarasy na stropach, nie redukują powierzchni ze względu na wysokość itd. i jednocześnie obniżają cenę za mkw. To wymaga więcej pracy, ale działamy zgodnie z prawem, dopóki nie poprawią tego bubla prawnego.
Inni deweloperzy zwracają uwagę, że problemem jest UOKIK, który może nakładać kary za wprowadzanie w błąd ze względu na brak możliwości porównania oferty z innymi. Czekają na poprawienie przepisów i nie robią nic (liczą po staremu), ale znają ryzyko pozwów, wiedzą co grozi im ze strony UOKIK, i ze względu na to uściślają mocno zapisy informujące nabywcę w umowach, w kartach lokali, w prospektach, na stronach www itd.
Innym problemem, na który wskazują deweloperzy są zdublowane dokumenty dla inwestycji w toku – przykładowo dotyczy to prospektów informacyjnych wysyłanych do banków! przedstawiciele niektórych banków wskazują, że nie są oni przygotowani na przyjmowanie dwóch prospektów w inwestycjach w toku (brak procedur, wniosków itd.).
Na jeszcze inne problemy wskazują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wyceniają nieruchomość zgodnie z danymi podawanymi w KW i w EGIB. Jak już wiemy ta powierzchnia jest inna niż ta w umowach deweloperskich do celów sprzedaży (art.5a). Analizując dokumenty można łatwo się pomylić jeśli akt notarialny będzie niejasno opisany, albo ktoś będzie liczyć niezgodnie z przepisami. Niektórzy deweloperzy wiedząc, że a od 13. lutego 2026 r. mogą naliczać pieniądze za poddasza i za schody przebudowują przestrzenie [jeśli pozwala na to wskaźnik intensywności zabudowy i plan miejscowy (jeśli jest)] i zagospodarowują je jako użytkowe. Niektóre poddasza do KW i EGIB nie są wykazane, bo do celów urzędowych liczymy powierzchnię inną metodą. Do celów sprzedaży z kolei takie poddasza wliczymy. Jednak bardzo często deweloperzy mylą te powierzchnie i podają je błędnie do celów urzędowych (zawyżają je). Niestety urzędnicy nie kontrolują poprawności wyliczania tych danych, więc robi się duży bałagan w dokumentach. Rzeczoznawca nie może poświadczyć, że poddasza nie ma i jest ono nieużytkowe – rodzi się zatem problem natury etycznej i prawnej po stronie rzeczoznawców majątkowych. Nie ma jednej definicji powierzchni użytkowej do wszystkich celów, a na przestrzeni lat zmieniano wielokrotnie zasady liczenia tej powierzchni – i to jest dużym problemem również dla rzeczoznawców. Jak rzeczoznawca ma porównać i wycenić dwa takie same domy, które w dokumentach mają powierzchnie różniące się o 50 czy 150 mkw.? Ciągłe zmiany przepisów stanowią szerszy systemowy problem dotykający wielu branżystów.
O „przekłamanych” statystykach GUS na przestrzeni lat w zakresie ilości sprzedawanych metrów i cen za 1mk. nie wspomnę.
Patodewelopeka czy patoprzepisy?
Nagonka na deweloperów mnie przeraża – bez nich nie byłoby mieszkań, bo mało komu dzisiaj chce się obsłużyć wiertarkę, a co mowa postawić samodzielnie dom (czy razem w kilka rodzin – zaraz znajdą się tacy co stwierdzą, że nikogo dzisiaj nie stać przecież na dom. Dom pod miastem można postawić znacznie taniej niż kupując mieszkanie w centrum, a home office przecież daje nam dzisiaj takie możliwości). Ciągle dokręca się śrubę deweloperom obowiązkiem robienia prospektów informacyjnych, obowiązkiem robienia schronów w budynkach wielorodzinnych, obowiązkiem wrzucania codziennie cen sprzedawanych lokali, obowiązkiem budowania placów zabaw, wchodzenia w ramach ZPI w układy z gminami, obowiązkiem instalowania ładowarek pojazdów elektrycznych itp. Czy rządzący i Polacy generalnie myślą, że deweloperzy pracują charytatywnie? Dzisiaj dołożono kolejną rzecz – deweloper musi liczyć powierzchnie od nowa – według normy PN-ISO9836. Do innych celów pomiar „czystą” normą PN-ISO 9836 nie był dotychczas stosowany. Niektórzy deweloperzy do mnie dzwonią i twierdzą, że zgodnie z tym co piszą media przecież nic się nie zmieniło. Deweloperzy nie dajcie się oszukać mediom głównego nurtu, że nowelizacja powoduje tylko zakaz wliczania powierzchni pod ścianami działowymi! Zwykle była to norma z rozporządzeniem lub inna autonomiczna ustawa czy rozporządzenie. Dziś jest to „czysta” norma. W związku z tym, „Kowalski” nie tylko zapłaci za dodatkowe metry po nowelizacji ustawy deweloperskiej (mimo iż nie zapłaci za powierzchnie pod ściankami działowymi), ale zapłaci również za dodatkową pracę, którą musi wykonać deweloper przy umowach, prospektach, kartach lokali itp. „Kowalski” zapłaci i za schrony, i za ładowarki elektryczne, i za prospekty informacyjne i za skwery budowane na rzecz gminy w ramach ZPI w cenie mkw. Nakładajcie nowe obowiązki na deweloperów, to podniosą ceny za mkw. I tak się świat kręci wokół robienia bezsensownych, nierozwojowych „innowacji” prawnych wprowadzanych przez rządy. Wiele środowisk mówi o patodeweloperce, a moim zdaniem mamy pato przepisy, które każdy normalny przedsiębiorczy człowiek zwyczajnie wykorzystuje w celu zysku! Bo przecież każdy z nas chce sprzedać dom czy samochód po jak najkorzystniejszej cenie! Czyż nie? Czemu odbiera się to prawo deweloperom? Jeśli działają zgodnie z przepisami, to niech zarabiają jak najwięcej. Póki przepisy będą tworzyć ludzie, którzy nie mają pojęcia o czym piszą, to nic się zmieni – a będzie tylko gorzej.
Adrian, czemu czegoś nie zmienisz?
Niektórzy pytają mnie przekornie „Adrian, skoro tak się na tym znasz, masz tyle tytułów, to właściwie czemu nikt nie pyta Cię o zdanie i poukładanie przepisów?” Wysyłałem maile do posłów, wysłałem maila do UOKIK po tym jak wypuścił pismo napisane częściowo przez AI, które wprowadzało w błąd ludzi i deweloperów. „Puściłem” nagrania, które można do dziś oglądać w internecie, w których nawołuję do poprawy przepisów i poprawy wprowadzających w błąd pism; wysyłałem pisma do prezesów sądów o usuwanie biegłych, którzy orzekają w sprawach, na których się nie znają i wprowadzają w błąd strony sporu. Wysyłaliśmy z innymi Ekspertami mailowo raporty z konkretnymi propozycjami poprawy przepisów prawa. Często nie otrzymywałem odpowiedzi, a czasami dostawałem oficjalne pisma, że nic nie zamierzają poprawiać. Czasami była odpowiedź w stylu „ciekawe to”, „zapoznam się”… Czasami wprost mi mówiono „nie interesuje nas czy ktoś dobrze robi swoją robotę – i tak płacą za to podatnicy”. Kilka tygodni temu po moim nagraniu na temat nowelizacji ustawy deweloperskiej z przełomu 2025/2026 zostałem zaproszony do jednego z programów telewizyjnych. Nie pójdę, bo nie zamierzam sprzedawać swojego kręgosłupa moralnego po to, żeby telewizyjne kanały (zapewne bez autoryzacji treści) wypuściły zmanipulowane informacje. Wolę przedstawić swój pełny punkt widzenia na nagraniu lub w artykule, którego mi nikt nie pozmienia. Wiele razy miałem z tym do czynienia przy treściach internetowych w poczytnych kanałach – usuwano moje treści i komentarze niezgodne z „przesłaniem” artykułu. Zdarzało się, że przesłane do redakcji moje treści, zostały w artykule przedstawiane jako słowa redaktora, a jako moje wypowiedzi wybierano takie, które były ogólnikowe. Po publikacji niniejszego artykułu niektórzy „redaktorzy” publikują wyrwane z kontekstu cytaty z powyższych treści i publikują je na swoich portalach zestawiając mnie z ludźmi, którzy piszą o innych aspektach, albo piszą błędnie merytoryczne informacje! W dodatku portale te blokują możliwość dodawania moich komentarzy. To jest działalność dziennikarska? Informuję, że wszelkie takie manipulacje publikuję na swoich kanałach na Facebooku i na LinkedIn.
W celu poprawy przepisów zapisałem się również do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, bo sama norma PN-ISO 9836 również ma mankamenty i nie jest dostosowana do rynku polskiego (jest tylko tłumaczeniem szwajcarskiej normy). Zobaczymy czy cokolwiek uda się w tym zakresie zdziałać, jak przyjdzie na to czas.
Dalsza część artykułu pod nagraniem.
Jestem również zapraszany na konferencje, żeby powiedzieć co nieco na te tematy, ale z kilku powodów, o których pisałem w innych artykułach zrezygnowałem w 2025 r. z udziału w otwartych konferencjach branżowych jako prelegent – szkolę tylko na zamkniętych wydarzeniach. Byłem także na rozmowach w stowarzyszeniach branżowych i otrzymywałem propozycje nie do odrzucenia, żeby wyłożyć deweloperom te aspekty i nauczyć ich jak mogą to zrozumieć, i jak mogą legalnie poukładać procesy w firmach. Nie proponowano mi za to wynagrodzenia, a wręcz otwartym językiem wybrzmiewało, że ja mam zapłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych za członkostwo w stowarzyszeniu, bo na tacy dostaję deweloperów, którym mogę wciskać swoje usługi. Filantropia w takim wydaniu nie bardzo mnie interesuje. Życzę powodzenia i deweloperom i stowarzyszeniom!
W 2018 r. zorganizowałem darmowe spotkanie dla 50 deweloperów z Polski i mówiłem im o tym, co robią źle, co jest nielegalne, że trzeba to poukładać w tych powierzchniach, i że mogę im pomóc. Niektórzy twierdzili, że od tego są przepisy, a nie Adrian Hołub. Tylko tak się składa, że ja zawsze działałem na przepisach – po prostu rozumiem holistycznie celowość przepisów, ich hierarchię i przecinek po przecinku, słowo po słowie umiem analizować te zapisy. Ponadto pomierzyłem z zespołem w Polsce ponad 8 mln mkw. Kto chce skorzystać z tego doświadczenia i chce mieć porządek w dokumentacji i spokój w relacjach z nabywcami to skorzysta, a kto nie chce – nie zmuszam. Dzisiaj wielu z tych deweloperów obecnych wtedy na sali otrzymuje pozwy sądowe. Przeciw niektórym z nich opiniuję jako biegły sądowy i finalnie zwracają nabywcom pieniądze. Czy mam z tego satysfakcję? Nie, bo uważam, że przedsiębiorcy napędzają gospodarkę, a bez deweloperów to nie wiem, gdzie ludzie by mieszkali – rząd przecież nam nie buduje dziś mieszkań – zajmuje się tylko utrudnianiem budowy tym, którzy to umieją robić (którym się chce). Niespójności, o które toczą się zazwyczaj sprawy sądowe wynikają z rozbieżności w dokumentacji po stronie dewelopera – co innego w umowie deweloperskiej, co innego w kartach lokali, co innego na stronie www, co innego w prospektach informacyjnych. Transparentność w relacjach deweloper – nabywca zawsze przyświecała mi w pracy przy powierzchniach użytkowych.
DEWELOPERZE NIE DAJ SIĘ!
💎UŚCIŚLIJ SWOJE ZAPISY W DOKUMENTACJI (PNB, metryczki lokali, karty lokali, zapisy prospektu deweloperskiego, zapisy umowy deweloperskiej, zapisy do celów uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali, zapisy do celów podatkowych, itd.)
💎POUKŁADAJ SWÓJ PROCES DEWELOPERSKI ZGODNIE Z PRZEPISAMI Jestem do Twojej dyspozycji!
Adrian Hołub
adrian.holub@geodetic.co
tel. 608 577 042
www.geodetic.co
www.investorrealestateexpert.co
Adrian Hołub – Doradza prawno-inwestycyjny na rynku nieruchomości, Inwestor Biegły Sądowy, Wykładowca Akademicki, Członek PKN. Praktyk z 18-letnim doświadczeniem, niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, wykładowca akademicki na państwowych uczelniach wyższych, inwestor w nieruchomości, założyciel Geodetic sp. z o. o. Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie i Sądzie Okręgowym Warszawa Praga. Od 2023 r. ekspert w Polskim Komitecie Normalizacyjnym w Komitecie Technicznym z prawem głosu dla normy PN-ISO 9836 i dokumentacji pozwolenia na budowę. Prowadzi kompleksowo inwestycje deweloperskie, etap pozwolenia na budowę, etap budowy, etap sprzedaży. Wieloletni praktyk w zakresie maksymalizacji inwestycji deweloperskich. Ekspert w zakresie podziałów lokali i domów na mniejsze lokale, uzyskiwania samodzielności lokali, maksymalizacji powierzchni najmu i powierzchni sprzedaży dla lokali i budynków, podatku od nieruchomości, wyłączenia z produkcji leśnej, umów w zakresie najmu dla lokali mieszkalnych i komercyjnych, analiz due diligence nieruchomości, analiz chłonności, pisze opinie sądowe, szkoli i doradza w zakresie całego procesu inwestycji budowlanych. Nadzorował pomiar do celów najmu, podatku i sprzedaży dla ponad 8 mln m² powierzchni budynków. Autor główny „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości. 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości”, Raportu „Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe” oraz autor „Ekspertyzy deweloperskiej”, „Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale przewodnik krok po kroku. Procedura administracyjna i sądowa” oraz „Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe”. Napisał ponad 250 artykułów i wygłosił ponad 200 prelekcji. Prelegent licznych wydarzeń branży nieruchomości. Od 2017r. nieprzerwanie Wykładowca na Uniwersytecie Gdańskim. W latach 2017-2019 r. Wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim. Od 2023 r. Gościnnie wykłada na Uczelni ASBIRO. Przeprowadził kompleksowo proces budowalny własnego budynku biurowo-handlowego na wynajem w Warszawie i zarządza nim w zakresie komercjalizacji, obsługi technicznej, prawnej i księgowej. Prywatnie fan wędkarstwa, motoryzacji i zdobywca czarnego pasa karate Kyokushin.
Absolwent: (1) Politechniki Warszawskiej Wydziału Geodezja i Kartografia, Specjalizacja Kataster i Gospodarka Nieruchomościami; (2) Uniwersytetu Warszawskiego Wydziału Geografii i Studiów Regionalnych – licencjat; (3) SGGW – Studia podyplomowe z Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w Wydziale Nauk Ekonomicznych (licencja pośrednika numer 15818).
